재건축 조합원 지위 양도금지 예외는

재건축 분양권을 받기 위해 2년 이상 실거주해야 한다는 6.17 대책 발표에 후폭풍이 거셉니다. 대책 발표에 놀란 재건축 토지등소유자들이 올해 연말까지 조합설립을 위한 속도전에 돌입하는 것으로 보이는데요. 올해 말 예상되는 시행 전까지 조합설립 신청을 못하면, 분양가상한제로 인한 수입 감소, 재건축 조합원 지위는 양도 금지되며 2년 거주의무제에 따른 현금청산자 급증 현상 등 각종 규제가 맞물리면서 재건축 사업이 사실상 물 건너 갈 것이라는 관측이 돌고 있기 때문입니다.

이에 따라 대출과 다주택자 규제 부담 등으로 현재 실거주 중인 주택만 한 채 남기고 나머지를 정리하고자 하시는 분들도 계실 것입니다. 그래서 오늘은 재건축 조합원 지위 양도금지 예외는 없는지에 대해 이야기 해보려 합니다.

 

 

◆◆◆ 원칙적 재건축 조합원 지위 양도금지

원래 재건축사업의 경우 이전부터 투기.과.열.지구에서 일정한 경우를 제외하고서는 양도·양수가 금지입니다. 도시정비법 제39조제2항에 따르면 투기.과열.지구로 지정된 지역 안에서의 주택재건축사업의 경우조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른관리처분계획 인가 후, 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함)한 자는 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있기 때문인데요. 

 

 

"지위 양도 가능 시기는?"

양도금지는 이전고시(이전등기) 시 까지 적용됩니다. 반대로 해석하면 조합설립인가 전에 양수하여 이전등기가 완료(등기신청이 접수된 경우 포함)되면 조합원 지위를 양도하는 것이 가능하다는 것이죠.

조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대해서는 현금으로 청산 하여야 한다. [도시정비법 제19조 제3항]

여기서 만약 투기과열지구가 나중에 해제되면 조합원 지위가 살아날 수 있을까요? 해제가 됐으니 당연히 돌아오는 것이 아니냐고 생각하실 수도 있지만 지구지정이 후에 해제된다고 하더라도 이미 조합원 지위를 양도하는 것이 금지가 된 이상 조합원 지위가 살아나지 않으니 주의하셔야 합니다.

 

 

◆◆◆ 재건축 조합원 지위 양도금지 예외는?

하지만 지위양도가 완전히 금지되는 것은 아닙니다. 조합원 지위를 양도하는 것이 허용되는 예외적인 경우들도 존재하는데요. 해당 주택을 10년 이상 보유하면서 5년 이상 거주했고, 1가구 1주택자인 경우가 대표적으로 양도가 가능합니다. 일단 먼저, 조합원의 자격을 규정한 도시정비법 제39조에 따르면 다음과 같이 규정되어 있습니다.

제39조(조합원의 자격 등)

② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. 1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우 2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우 3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우 4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우 5. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

 

 

1. 부칙 제2조

1) 2003년 12월 31일부터 2005년 3월 17일까지

투기.과열.지구 내 재건축사업의 조합원 지위양도금지에 대한 규정은 2003년 12월 31일 도시정비법이 개정되면서 최초로 도입되었는데요. 하지만 부칙 제2조에 의하면 법 시행 전에 주택재건축정비사업조합의 설립인가를 받은 정비사업의 ‘조합원’으로부터 양수한 경우는 예외로 보고 있습니다.

즉, 미동의자로부터 양수하면 조합원자격이 없습니다. 하지만, 2003년 12월 31일 전에 조합설립인가를 받은  조합원의 경우에는 양수가 가능한 것이죠.

 

 

2) 2005년 3월 18일 부칙 제2조 개정

구 법의 “조합원으로부터”를 “토지등소유자로부터” 로 개정하게 됩니다. 따라서 과거에는 조합원으로부터 양수한 경우만 지위양도가 허용되었지만, 현재는 조합설립 동의 여부를 불문하고 “토지등소유자(2003년 12월 31일 전에 건축물 또는 토지를 취득한 자 한정) 로부터 양수한 경우에 지위 양도가 허용됩니다.

​즉, 2005년 3월 18일 이후에는 토지등소유자로부터 양수하면 지위양도가 허용됩니다.

 

 

3) 위의 1)과 2)에 해당하는 자는 8월 3일 이후에도 조합원으로 인정

투기'과열'지구가 해제된 경우 도시정비법 제39조 제2항의 적용을 받지 않으므로, 조합원 자격을 유지하고 있던 조합원으로부터 해제 이후 양수한 자는 해제 조치로 인해 조합원 자격을 양수할 수 있지만, 해제 이전에 양수함으로써 조합원 자격이 없는 자는 해제 조치에도 불구하고 조합원 자격이 회복되지 않습니다.

 

 

2. 2017년 8월 2일까지 체결한 계약

​시행령 제30조제4항제6호에는 “투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정)을 체결하고투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 [부동산거래신고등에관한법률]제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우 ”에 양수를 허용하는 것으로 규정하고 있습니다.

 

3. 현재 추진위원회 단계에 있는 구역

​조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 지위양도가 금지됩니다. 다시말하면 현재 추진위원회 단계에 있는 구역 내 토지등소유자로부터 조합설립인가 전 양수해 등기완료(등기신청이 접수된 경우 포함)하면 나중에 조합원 지위를 가지는 것입니다.

 

​

4. 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우

조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우에는 조합원 지위가 양도가능 합니다.

 

5. 법 19조 제2항 각호 예외 사유

다음의 경우에는 조합원의 지위를 양수 할 수 있습니다.

1) 세대원 전원 이전

- 2003. 12. 31. ~ 2009. 2. 5 : 수도권 밖으로 이전하는 경우에 한함

- 2009. 2. 6.~ : 수도권 밖 이전 규정 삭제 (이전해도 조합원 지위 양도 가능)

2) 상속에 의해 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

3) 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하고자 하는 경우

4) 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우

 

 

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오늘은 재건축 조합원 지위 양도금지 예외 여부에 대해 포스팅해 봤는데요. 서울 이외의 지역에서도 투기과열지구가 크게 늘고 있고 갑작스럽게 규제 대상이 된 다주택자들은 집을 팔고 싶어도 팔지 못하는 신세가 된 경우가 많은데요. 부동산 정책이 갈수록 복잡해지기 때문에 선의의 피해자들도 계속 발생하고 있습니다.

저희 법무법인 명경 서울은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 김재윤 대표 변호사가 1:1 직접 상담을 진행하며 조합원분들의 권리구제를 돕고 있습니다. 재건축 관련 분쟁으로 부동산 전문 변호사를 찾고 계시다면 망설이지 말고 상담 받아보세요.