토지 경계침범 점유취득시효 주장한다면

이웃 간에 지적경계선 침범을 두고 크고 작은 분쟁이 발생해 얼굴을 붉히게 되는 경우가 많습니다. 예전에는 측량 기술이 좋지 않아 정확히 측량하지 않고 건축을 하는 경우가 많았기 때문인데요. 사실 이웃간에 대화를 통해 문제를 원만하게 해결하는 것이 가장 좋습니다만 사실상 어느 쪽은 땅의 소유권을, 다른 쪽은 건축물을 철거해야 되는 결과를 낳는 만큼 법적 분쟁까지 가게 되는 것이 현실입니다.

타인의 건축물이 내 땅의 경계를 침범했다면 나의 토지소유권을 회복하기 위해 건축물을 철거하는 방법을 사용하고 싶을 것입니다. 그런데 만일 상대방이 민법 제245조의 시효취득을 주장하면 어떻게 되는 걸까요? 내 땅의 소유권을 그대로 넘겨주어야 하는 걸까요? 그래서 오늘은 토지 경계침범 시에 점유취득시효를 주장한다면 어떻게 대응을 할 수 있을지 경계를 침범당한 분의 입장에서 살펴보도록 하겠습니다.

 

◆◆◆ 토지 경계침범한 상대방이 취득 시효를 주장하는 상황이라면

점/유/취/득/시/효는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 자가 등기를 했거나, 소유자로 등기를 한 자가 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의 및 과실 없이 그 부동산을 점유한 경우에 자신의 권리를 해태하지 않은 자의 소유권을 인정해주는 제도입니다. 실질적인 토지 사용자의 이익을 보호하기 위한 제도이죠.

경계분쟁에서는 내 땅을 침범한 이웃에게 침범한 건축물을 철거하라 요구했는데, 정작 상대방은 점유 취득을 주장하며 철거요구를 거부하는 경우가 종종 발생합니다. 이에 어떻게 대응하면 좋을까요? 아래에서 살펴볼 판례는 민법 제245조가 인정된 사례인데요. 무엇때문에 점유 주장이 인정이 된 것인지 살핀 후 방어하기 위해선 어떻게 해야할 지 살펴보도록 하겠습니다.

사례 통해 알아보기

A의 부친은 B의 건물 옆 부지를 매입해 건물을 짓고 오랜기간 경계부근에 담장을 설치해 관련 부지를 주차장으로 사용해왔습니다. A는 부친이 사망한 후 건물을 리모델링하며 기존 담장을 철거한 후 같은 자리에 새로운 담장을 설치했는데요. 이에 B는 A의 새 담장이 자신의 땅을 침범했다며 담장철거소송을 제기 했습니다.

재판부에서는 A의 담장설치가 새로운 시공이 아니라 이전의 담장과 일체로 시공된 것으로 경계를 침범했다면 담장이 설치된 콘크리트 부지를 뒤엎고 새로이 설치했어야 하는데, 그것이 아니라 아랫부분을 남겨 철거한 후 그 위에 모양만 달리해 새로이 설치한 것이라며 20년의 점유사실을 인정하여 A의 손을 들어주었습니다.

B는 담장을 새로 지은 것 자체가 선의의 점유추정이 번복된 것이 아니냐며 항변했지만, A의 점유부분이 토지의 3%에 못 미치는 규모이고 20년간 담장부지에 대해 분쟁없이 점유한 것이 인정된다며 민법 제245조의 시효가 완성되어 담장철거를 주장할 수 없다고 판시했습니다.

◆◆◆ 시효를 완성했다는 주장에 대응하는 방법은

1. 자주점유 추정을 깨뜨리자

이에 대응하기 위해서는 자주점유의 추정을 깨어야 합니다. 점유자의 점유가 소유의 의사를 가지지 않는 타주점유이거나 악의의 무단점유임을 입증하는 것인데요. 즉, 상대방이 해당 부지가 자신의 소유가 아닌 타인의 토지라는 점을 알면서도 침범하여 점유했다는 것을 증명해야 합니다.

이에 대한 재판부의 입장은 판결을 통해 알아볼 수 있습니다.

97다55447 판결

무허가건물을 매수할 당시에 이미 그 건물의 부지가 타인의 소유라는 사정을 잘 알면서도 건물만을 매수한 후 그 건물 부지에 대한 점유를 개시한 경우, 매수인이 그 건물부지에 대한 점유를 개시할 당시에 성질상 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사정을 알면서 점유한 것이므로, 매수인이 그 건물 부지를 소유의 의사로 점유한 것이라는 추정은 깨어졌다고 보아야하고, 달리 특별한 사정이 없는 한 그의 점유는 타주점유로 보아야 한다.

95다28625 판결

점유자가 점유개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률적인 요건을 갖추지 않고, 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유 한 것임이 입증된 경우, 특별한 사정이 없는 한 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어진다.

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2. 취득 시효 완성 후 사정변경이 생긴 경우라면

점유취득시효는 소유자의 명의가 변동되는 시점에 재산정 되게 됩니다. 즉, 소유자가 변동되면 그 순간부터 새로운 소유자에 대해 20년의 시효요건을 다시 만족시켜야 하는 것입니다. 대법원 판례에 따르면 "점유자가 20년의 점유시효취득 요건을 완성했지만, 그 등기 전에 실제 소유자의 소유권이 제3자에게 소유권이전등기가 된 경우 원칙적으로 점유자는 새로운 소유권을 취득한 제 3자에게 취득시효를 주장할 수 없다." 고 판시한 바 있는데요. (89다카1305) 이와 관련해서 판례를 하나 더 살펴보겠습니다.

2014다61814 판결

점유.취득.시효 완성 당시 부동산이 구 신탁법상의 신탁계약에 따라 수탁자 명의로 소유권이전등기와 신탁등기로 되어 있었는데 등기하지 아니하고 있는 사이에 제삼자에게 처분되어 제삼자 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다가 다시 별개의 신탁 계약에 의해 동일한 수탁자 명의로 소유권이전등기와 신탁등기가 마쳐진 경우에도 점유자가 수탁자에 대하여 취득 시효 완성을 주장할 수 없다.

 

따라서 상대방이 등기하지 아니하고 있는 사이에 부동산이 제3자에게 처분되어 그 명의로 소유권이전등기가 마쳐짐으로써 점유자가 제3자에 대해 점유시효 완성을 주장할 수 없게 되었다면 제3자가 다시 별개의 신탁계약에 의해 동일한 수탁자 명의로 소유권이전등기와 신탁등기를 마침으로서 부동산의 소유권이 시효 완성당시의 소유자인 수탁자에게 회복되더라도 수탁자는 특별한 사정이 없는 한 취득 시효 완성 후의 새로운 이해관계인에 해당하므로 점유자는 그에 대해 시효취득의 완성을 주장할 수 없다는 것입니다.

다만, 이 경우 원소유자가 시효완성 사실을 모르고 토지를 처분해야 한다는 것을 주의해야 합니다. 만일 제3자에게 처분하는 행위가 취득시효 완성을 피하기 위해 이루어진 불법행위였고, 이에 적극가담한 것으로 밝혀지만 처분이 무효가 되니 주의해야 합니다.

 

◆◆◆ 부동산 분쟁이 발생했다면 부동산전문가와 상담하세요!

오늘은 토지 경계침범에 대한 분쟁에서 대응하는 법을 알아봤는데요. 점유취득시효 주장은 무조건 20년이 지났다고 인정되는 것은 아닙니다. 법리 해석 등에 따라 결과가 달라질 수 있죠. 부동산 관련 법률에 대해 잘 모르는 일반인 분들이 오해하여 잘못된 법리 해석으로 재산상의 피해를 입게 될 수도 있는데요. 따라서 전문가와의 상담을 통해 확실하게 해결하는 것이 더 큰 피해를 막는 방법일 것입니다.

저희 법무법인 명경 서울은 부동산 전문 변호사와 전문가들이 전담대응팀을 운영하여 사건을 해결하고 있습니다. 변호사와의 1:1 직접 상담을 통해 각 사안에 맞는 최적의 솔루션을 제공하고 있으니 경계침범으로 인해 분쟁에 휩싸이셨다면 망설이지 말고 상담 받아 보시길 바랍니다.

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