집합건물 공용부분 점유취득시효 인정여부는?
많은 사람들이 거주하는 아파트와 같은 건물에는 계단, 창고, 경비실, 엘리베이터 등 공용 부분이 존재합니다. 이런 공동주택에서 사는 분들 중 아파트 화단, 계단, 지하실 등을 임의로 개조하거나 꾸며서 개인적으로 사용하시는 분들이 계시죠? 이와 관련하여 다른 입주자분들과 갈등을 빚는 일도 많을 텐데요.
오늘은 집합건물의 복도, 창고, 지하실 등을 오랫동안 점유하고 사용했을 때 아파트 공용부분 점유취득시효를 주장해 소유권을 취득할 수 있을지에 대해 관련한 판례에 대해 설명해보려 합니다.
● 아파트 지하실을 거주용 겸 사무실로 이용한 입주민, 점유취득시효 완성 주장
甲은 1976년 10월 27일부터 아파트 각 전유부분에 관해 소유권보존등기를 마친 구분소유자로, 지하실 중에서 전유부분으로 등기가 되어 있는 부분 외의 나머지 부분을 사무실 겸 주거형태로 직접 또는 간접적으로 점유해 왔습니다.
이 지하실 부분은 건축 허가 및 사용승인 당시 경비실, 창고 등의 용도로 설계되어 건축되었고, 집합건축물대장에도 기계실, 대피실 등 용도의 공용부분으로 등재되어 있으며, 부동산 등기부에도 별도의 전유부분으로 등기되어 있지 않았습니다.
그런데 계속해서 甲이 지하실을 외부와 구분되는 독립된 공간으로 조성하여 배타적으로 점유· 사용하자 아파트 세대주 대표였던 乙은 문제를 제기하며 甲이 일방적으로 지하실을 점유하고 사용한 것에 대해 부당이득반환과 인도를 요구하며 소송을 제기했고, 이에 甲은 아파트 공용부분 점유취득시효를 들어 지하실 부분에 대하여 소유권을 주장한 사건입니다.
해당 사건은 집합건물의 공용부분도 점유 취득시효 대상으로 보아야 하는지가 쟁점이 되어 1심과 2심의 판결이 엇갈리며 대법원까지 이어졌는데요.
과연, 대법원은 이 사건에 대해 어떤 판결을 내렸을까요?
▶ 집합건물의 공용 부분은 점유취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다 ◀
대법원 판례에 의하면 아파트 계단이나 창고, 경비실, 엘리베이터 등은 집합건물 입주자들이 공동으로 사용하는 공간이므로 독립하여 소유권의 객체가 될 수 없고, 따라서 아파트 공용부분에 대한 점유취득시효는 인정되지 않습니다.
"집합건물의 공/용/부/분은 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없고, 위 지하실 부분은 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있었다고 볼 수 없으므로 현재 임의로 개조되어 독립성을 갖춘 공간으로 사용되고 있다고 해도 여전히 공용.부분으로서 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다"는 것입니다
[대법원 2019. 10. 17. 선고 2016다32841, 32858 판결 팜조]
대법원이 이렇게 판시한 이유는 무엇일까요?
본 사안의 경우 지하실 공간이 독립성을 갖추고 있는 공간으로 개조되기는 했으나 건축 허가 당시부터 공유 부분이고, 전유부분으로의 변경 절차를 거쳤다거나 구분행위가 있었다는 사실이 존재하지 않았기 때문에 지하실은 여전히 집합건물 공용부분이며, 현재 독립성을 갖추어 사용되고 있다는 사정만으로 당연히 전유부분으로 변경되는 것은 아니라고 하였습니다.
따라서 아파트와 같은 공동주택에서 지하실, 복도, 화단 등 공용부분을 개인이 임의로 점유하여 사용하는 상황에서 점유 취득시효를 인정할 수 있는 기간(20년 or 10년)이 지났다고 하더라도 구분소유권의 대상이 되는전유 부분으로 구분하는 행위가 없는 한, 집합건물의 공용 부분에 대해서는 점유취득시효를 인정할 수 없다고 판시하며, 점유취득시효가 완성되어 소유권을 취득한다고 판단했던 원심을파기 환송했습니다.
아파트 등 집합건물을 둘러싼 관리단, 관리인, 구분소유자, 임차인들 간의 분쟁의 양상은 다양하며 첨예한 대립을 보이곤 합니다. 특히, 이번 사건처럼 취득시효를 주장하여 소유권을 얻기 위해서는 주장하는 본인이 직접 시효취득했음을 입증해야 합니다.
하지만 이를 법률 전문가가 아닌 개인이 입증하는 것은 어렵기 때문에 법률 자문을 구하는 것도 바람직하겠습니다. 법무법인 명경(서울)은 대한변호사협회로부터 '부동산 전문' 분야를 인증받은 부동산전문변호사가 직접 일대일 상담부터 사건 해결까지 도와드리고 있습니다.