부동산전문변호사가 설명하는 국유지 무단점유 소송 결과는
안녕하세요. 법무법인 명경(서울) 부동산 전문 변호사입니다. 코로나19의 여파에도 부동산 분쟁 해결을 위해 법률 자문을 요청하는 분들의 연락이 끊임없이 이어지고 있습니다. 그 가운데서도 경계 침범, 점유취득시효와 같은 토지 관련 분쟁에 대한 문의가 잦은데요.
땅 침범과 관려한 분쟁은 침범의 정도가 심한 경우보다 미비한 경우에서 다수 발생하곤 합니다. 예를 들면, 담장을 지었는데 옆집 땅을 살짝 침범했다던가, 내가 소유한 땅 위에 건물을 세웠는데 짓고 보니 바로 옆 대지의 경계를 살짝 넘었다던가 하는 문제로 말이죠.
그런데 이러한 침범의 사실을 전혀 인지하지 못한 상태에서 20년 이상 점유한 경우, 시효기간과 더불어 소유의 의사에 따라 점유취득시효가 인정돼 타인의 땅을 본인의 땅으로 취득할 수도 있습니다.
위에서 말한 점유취득시효란 민법에 의거, 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있는 권리를 뜻합니다. 일정 기간 어떤 사실상의 점유 상태가 지속됐을 때 권리 취득의 효과를 부여하는 제도이죠.
많은 분들이 좀 더 이해하기 쉽도록 부동산전문변호사가 판례를 통해 이와 관련한 이야기를 설명해드리도록 하겠습니다. 국유지 무단점유의 관한 점유취득시효 관련 대법원 판례인데요. 취득시효에 있어서 소유의 의사와 입증 책임이 누구에게 있는지, 또 점유자의 소유의 의사 추정이 깨지는 경우 등에 대해 대법원은 어떻게 판시했는지 살펴보시기 바랍니다.
법무법인 명경(서울) 부동산 전문 변호사가 소개하는 판례
"국유지 무단점유, 점유취득시효 완성될 수 있을까?"
지난 1965년 11월 A씨는 서울 강서구 공항동에 있는 땅을 사들인 뒤 소유권 이전등기를 마쳤습니다. 그리고 6년 뒤, 기존 가옥을 철거하고 지하 1층, 지상 2층 규모의 주택을 신축했습니다. 그러면서 담장과 대문을 설치하고, 안쪽에 차고와 물차장 등을 축조하며, 그 외의 땅은 주택 마당으로 사용했습니다. 그리고 20년 뒤인 1991년, A씨는 매수인 B씨에게 이 주택을 매도하였죠.
그런데 문제가 발생했습니다. A씨가 전원주택을 신축할 당시 설치한 담장과 대문, 차고와 물치장, 그리고 주택 마당 등이 A씨 소유의 땅이 아닌 국유지였던 겁니다. 매수인 B씨는 A씨로부터 주택을 매수한 뒤 계속해서 그 담장과 대문, 차고, 마당 등을 사용해왔었죠.
뒤늦게 국유지라는 사실을 알게 되어 분쟁이 발생하자 B씨는 국가를 상대로 소유권 이전등기 소를 제기했습니다. 점유취득시효의 완성을 주장한 것이죠.
이에 원심 재판부는 "1971년 8월부터 A씨가 점유한 국유지를 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유한 것으로 추정된다"면서 "B씨는 A씨의 점유를 승계해 점유 개시일로부터 20년이 경과한 1991년 8월 국가 소유의 땅에 관해 취득시효가 완성됐다"고 판단했습니다. A씨의 점유는 '타주점유'라고 주장한 피고(국가)의 주장은 배척했습니다.
그러나 대법원의 판단은 달랐습니다.
대법원은 점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위나 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 입증된 경우에도 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 봐야 하므로, 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨졌다고 판단했습니다.
더 자세한 이유에 대한 설명은 다음과 같습니다
민법 제197조 제1항에 의하면 물건의 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로 점유자가 취득시효를 주장하는 경우에 있어서 스스로 소유의 의사로 입증할 책임은 없고, 오히려 그 점유자의 점유가 소유의 의사가 없는 점유임을 주장해 점유자의 취득시효의 성립을 부정하는 자에게 그 입증책임이 있다 할 것이다.
그런데 점유자의 점유가 소유의 의사가 있는 자주점유인지, 아니면 소유의 의사가 없는 타주점유인지의 여부는 점유자가 내심의 의사에 의해 결정되는 것이 아니라 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유가 관계가 있는 모든 사정에 의해 외형적, 객관적으로 결정돼야 하는 것이기 때문에 점유자가 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명됐거나 점유자가 타인의 소유권을 배제해 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하는 의사를 가지고 점유하는 것으로 볼 수 없는 객관적 사정, 즉 점유자가 진정한 소유자라면 통상 취하지 않을 태도를 나타내거나 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 취하지 않은 경우 등 외형적, 객관적으로 보아 점유자가 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않았던 것이라고 볼 만한 사정이 증명된 경우에도 그 추정은 깨어진다고 봐야 할 것이다.
또한 국유지 무단점유 사건의 증인으로 나선 C씨의 증언을 토대로, "국유지는 A씨가 점유를 시작하기 오래전부터 국가 소유로 등기돼 있는 경사지로, 잡목이 자라고 있던 공터였는데, 그 무렵 A씨가 본인 땅과 국유지 사이에 설치돼 있던 철조망을 임의로 제거하고, 국유지를 점유하기 시작했다는 사실이 인정된다"며 "A씨가 각 국유지에 대한 점유를 개시할 당시 성질상 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사정을 잘 알면서 피고 소유의 각 대지를 점유했다고 보아야 할 것"이라고 판단했습니다.(대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 판결)
다시 말해, A씨가 국유지 각 대지 부분을 소유의 의사로 점유한 것이라는 추정은 깨졌고, 달리 특별한 사정이 없는 한 A씨의 점유는 '타주점유'라고 보았습니다. 국유지 무단점유에 따른 결과는 결국 타주점유로 인정됐고, 대법원은 점유취득시효의 완성을 인정한 원심 판결을 파기하고 사건을 서울지법 본원 합의부로 돌려보냈습니다.
경계침범, 땅 침범 등에 따라 발생하는 토지 점유취득시효, 건물 철거, 토지 인도, 소유권 이전등기 등의 소송 분쟁은 법률 전문가의 조력이 필요한 부분입니다. 특히 부동산 분쟁만을 전담하는 부동산 전문 변호사의 도움이 절실한데요.
법무법인 명경(서울)은 대한변호사협회로부터 '부동산 전문' 분야를 인증받은 대표변호사를 필두로 여러 부동산 분쟁 전문 변호인들이 일대일 상담은 물론 사건 대리까지 원스톱으로 진행하고 있습니다. 겉핥기식의 정보가 아닌, 전문적인 부동산 법률 지식을 토대로 여러분의 분쟁을 해결해주는 변호사인지 상담을 통해 필히 확인해보시기 바랍니다.
