분묘기지권 토지사용료 분쟁 발생했다면?[법무법인 제이앤케이]

 

점유취득시효란?

점유취득시효는 우리 민법에서 사용되는 용어로, 물건이나 부동산 등을 소유권을 취득하기 위해 일정 기간 동안 그 물건을 점유하고 있으면 소유권을 취득할 수 있는 제도입니다. 쉽게 말해, 보통은 물건이나 부동산을 소유하려면 매매 계약이나 상속 등의 방법을 통해 소유권을 취득하지만, 이는 일정 기간 동안 물건을 점유하고 있으면 소유권을 취득할 수 있는 것입니다.

예를 들어 부동산의 경우 20년, 물건의 경우 10년으로 정해져 있습니다. 이 기간 동안 물건을 점유하고 있으면 별도의 계약이나 행위 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 점유취득시효가 적용되기 위해서는 점유자가 그 물건을 소유의 의사를 가지고 점유하고 있어야 하며, 다른 사람의 터치없이 일정 기간 동안  점유해야 합니다. 

소유권이 점유자에게 이전되는 것이므로, 이는 양도나 선물과는 달리 소유자의 의사표시가 없어도 적용됩니다. 하지만 점유취득시효에는 일정한 요건과 예외사항이 존재하므로 법리적으로 따져보는 것이 중요합니다. 

 

점유취득시효와 비슷한 '분묘기지권'

이와 관련해 비슷한 제도로서 #분묘기지권 을 들 수 있습니다. 

분묘기지권은 일정한 땅에 대한 사용권을 주는 권리를 말합니다. 분묘기지권자는 그 땅을 사용할 권리를 가지고 있지만 실제로는 소유자가 아닙니다. 다만, 분묘기지권자가 해당 땅을 사용하면서 일정 기간 동안 땅을 점유하게 되면 해당 토지에 대한 소유권을 주장할 수 있게 됩니다. 이는 일종의 점유취득시효와 유사한 원리를 가지고 있습니다.

따라서 분묘기지권을 통해 특정 땅을 사용하는 사람이 일정 기간 동안 지속적으로 그 땅을 점유하면 점유취득시효에 따라 소유권을 주장할 수 있는 경우가 있습니다. 이러한 점에서, 두 규정은 부동산과 관련하여 소유나 사용에 대한 권리를 취득하는 절차에 관련이 있습니다.

분묘기지권(분묘지지권)은 우리 민법상 부동산에 관한 권리 중 하나로, 특정한 땅을 일정 기간 동안 사용하는 권리를 말합니다. 분묘기지권은 주로 농지나 밭농사 등의 경작에 사용되며, 특히 농지의 소유자가 그 농지를 사용하기 위해 다른 사람에게 일정 기간 동안 사용을 허락할 때 주로 발생합니다.

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분묘기지권의 특징

분묘기지권은 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다. 

1. 지적도(토지와 건물에 대한 위치, 면적 등을 표시한 지도)에 등기되어야 합니다. 이를 통해 분묘기지권의 유효기간과 범위 등을 확인할 수 있습니다.

2. 유효 기간은 보통 10년에서 50년까지로 정해질 수 있습니다. 분묘기지권의 유효 기간이 만료되면, 해당 땅의 소유자는 다시 그 땅을 자유롭게 사용할 수 있습니다.

3. 분묘기지권자는 특정 땅을 사용하고 경작할 수 있는 권리를 갖습니다. 이 권리는 해당 기간 동안에만 유효하며, 분묘기지권자는 땅을 영구적으로 소유하지 않습니다.

4. 분묘기지권은 민법상의 권리로서, 다른 사람의 침해로부터 보호받을 수 있습니다. 따라서 소유자나 제3자는 분묘기지권자의 사용권을 침해할 수 없습니다.

 

분묘기지권 인정 받은 사례

사례를 통해 좀 더 자세히 설명 드리겠습니다. 

A씨는 몇 해 전 경기도의 한 임야를 사들였습니다. 이 땅에는 1940년 사망한 B씨의 조부와 1961년 사망한 B씨 부친의 분묘가 있었는데요. B씨는 이 분묘들을 계속해서 관리해왔습니다. ​

이를 알게된 A씨는 B씨를 상대로 "내가 토지 소유권을 취득한 날 이후부터 지금까지의 토지사용료를 내라"고 요구했습니다. 그러나 B씨는 자신은 20년 점유를 완성했기 때문에 분묘기.지권이 있으므로 토지사용료를 낼 수 없다고 주장했는데요. ​

재판부는 "위 사건과 같이 관습법으로 인정된 권리의 내용을 확정함에 있어서는, 관습법상 권리의 법적 성질과 이를 인정한 취지, 당사자 사이의 이익형량과 전체 법질서와의 조화를 고려해 합리적으로 판단해야 한다"며 "자신의 의사와 무관하게 성립한 권리의 시효취득 으로 불이익을 감수해야 하는 토지 소유자로 하여금 일정한 범위에서 토지 사용의 대가를 지급받을 수 있도록 함으로써, 당사자의 이해관계를 합리적으로 조정할 필요가 있다"고 밝혔습니다.

이어 "다만 분묘권리자로 하여금 오래 전 분묘를 설치한 시점까지 소급해 그 이후의 지료를 모두 지급하도록 하면, 장기간의 지료를 일시에 지급해야 하고 이를 지체하면 분묘에 대한 기지권 자체가 소멸할 수 있다"며 "이는 관습법상 분묘에 대한 시효취득을 인정해 온 취지에 부합하지 않는다"고 설명했습니다. 

그러면서 "권리의 특수성, 조리와 신의성실의 원칙, 지료증감청구권 등 관련 규정의 근본적인 취지를 종합하면, 시효취득 한 경우 토지 소유자가 토지 사용의 대가를 청구하면, 그때부터 지료 지급의무를 부담한다고 봐야 한다"며 "이 판결의 견해에 배치되는 범위 내에서 이를 모두 변경한다"고 판시했습니다.

 

통상 관습법상 분묘기지권은 ① 토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우, ② 토지 소유자의 승낙을 받지 않았더라도 분묘를 설치하고 평온·공연하게 20년 점유 를 완성함으로써 시효로 인하여 취득한 경우, ③ 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘에 관해서는 별도의 특약이 없이 토지만을 타인에게 처분한 경우 가운데 한 가지 요건만 갖추면 성립하는데요.

즉, 타인 소유의 토지에 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 경우 20년간 평온·공연하게 그 분묘의 기지를 점유하면 지상권과 유사한 관습상의 물권인 분묘기지권 시효취득이 가능하고, 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있습니다.

다만, 최근 우리 법원은 분묘기지권을 취득했더라도 토지사용료 지불에 대해서는 인정하고 있습니다.

 

분묘기지권 시효취득 후 사용료 ?

그렇다고 분묘기지권 시효취득 등 토지와 관련한 문제의 경우 20년 점유를 완성했다고 하여 무조건 성립되는 것은 아닙니다. 점유자가 악의의 의사가 없는 자주점유의 의사로 소유하고 있었는지, 혹시 점유기간 동안 소유자의 변동이 있지는 않았는지, 경계복원측량은 제대로 이루어졌는지 등 다양한 상황을 따져보아야 하며, 이 같은 개개인의 상황에 따라 결과가 다르게 해석될 수 있습니다. 

때문에 만약 이 같은 문제로 분쟁에 휘말렸다면 법리적 지식이 많지 않은 개인보다는 법률전문가를 통해 처음부터 제대로 확인해 보는 것이 안전합니다.

법무법인 제이앤케이(구. 명경서울 / 부동산변호사닷컴)는 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 부동산 전문변호사가 1:1 맞춤상-담을 진행해 드리고 있습니다. 이 같은 점유 분쟁으로 소중한 재산이 침해 당해 오랜기간 피해를 받고 있거나 어려움을 겪고 있다면 저희 법인으로 연락 주시기 바랍니다.