오피스텔전세주의사항, 부동산사기 예방하려면?
신탁회사 소유로 등기된 부동산은 임대차계약 체결 시 신탁회사와 우선수익자(금융기관)의 동의를 받아야 합니다. 그런데 건물주가 이 같은 사실을 숨기고 해당 부동산에 대해 법적 소유권이 있는 것처럼 세입자와 임대차계약을 체결하는 경우 세입자는 오히려 불법 점유자가 되어 명도소송을 당하게 될 수도 있습니다.
이러한 부동산 사기사건의 피해자들 대부분은 상대적으로 부동산 거래가 서툰 신혼부부나 대학생, 사회초년생들이 대부분입니다. 또한 부동산 거래 특성 상 목돈이 오가다 보니 피해규모가 상대적으로 크기도 하죠.
특히 이 과정에서 흔히 발생하는 일 중 하나가 이중계약입니다. 부동산중개업자의 업무 특성 상 부동산 가격이 오르고 내리는 정보를 제일 가까이에서 접하다보니 투자금 마련을 위해 결국 고객들의 돈까지 손을 대는 경우가 빈번하게 발생되고 있는데요.
임대인 사칭한 신분증 위조 '빈번'
적법한 절차로 위임 받았는지 확인해야
통상적으로 부동산 이중계약 사기사건(전월세 사기사건)은 임대인과 임차인 사이에 공인중개사가 주택임대차 계약을 체결하는 것처럼 양쪽을 안심시킨 후 공인중개사가 임대인과 임차인을 모두 속여 계약을 체결하는 경우입니다.
임대인의 신분증 사본을 위조해 공인중개사가 제3자를 통해 보증금이 적은 월세 임대차 계약을 체결하여 해당 주택을 확보한 후, 계약 당시 얻은 임대인의 신분증 사본을 바탕으로 임대인을 가장한 제3자의 사진을 첨부하여 위조 신분증을 만드는 경우도 있습니다. 이렇게 되면 임차인은 임대인의 신분증만으로는 임대인이 그 주택의 적법한 소유자인지와 공인중개사가 해당 임대차계약을 적법하게 위임받았는지를 확인하기가 어렵습니다. 사기꾼들은 이러한 헛점을 노리고 있는 것입니다.
만약 임대인이 공인중개사에게 본인의 신분증과 도장 등을 맡긴 경우, 법률적으로 공인중개사에게 계약을 위임한 것이 되므로 임차인이 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수도 있습니다. 그러나 공인중개사가 집주인의 신분증과 도장을 위조하여 계약을 체결하는 경우에는, 공인중개사가 임차인을 속여서 계약을 체결하는 경우이기 때문에 집주인은 본인도 몰랐다고 하면 임차인은 집주인에게 책임을 묻기 어려운 상황이 놓일 수도 있습니다.
물론, 주택임대차보호법상 소액임차인의 경우 최우선적으로 보호받을 수 있는 금액이 있습니다.
예를 들어 서울지역의 경우에는 1.1억 원 이하를 소액보증금으로 보고 있으며, 최우선변제요건을 갖추고 있으면 3,700만 원까지 최우선변제 받으실 수 있습니다. 나머지 금액은 채권보다 우선 변제 받을 있는 우선변제요건(대항력+확정일자)을 갖추어 우선변제 받으면 됩니다.
하지만 알고 보니 이미 우선순위가 있는 담보가 잡혀 있을뿐 아니라 경매 진행중인 소위 말하는 '깡통주택'인 경우에는 이야기가 달라질 수 있습니다.
법원에서는 임차인이 이러한 사정을 알았음에도 의도적으로 앞순위 채권자들에게 손해를 가할 목적으로 주택을 임차하였다고 간주할 수 있기 때문이죠. 이런 경우, 최우선변제보증금도 돌려받지 못하는 상황도 발생할 수 있으니 유의하셔야 겠습니다.
무엇보다도 중요한 것은 계약체결 전 꼼꼼히 살펴보는 것입니다. 그렇다면 일반인들이 쉽게 접근 및 확인 할 수 있는 방법은 어떤 것들이 있을까요?
1. 임대인 또는 대리인의 정보를 확인해 본다.
: 전세나 월세 계약을 맺을 때 임대인과 직접 얼굴을 마주하고 거래하는 것이 어렵다면, 연락처를 받아 직접 통화를 하거나 신분증 등으로 임대인이 맞는지 반드시 확인해야 합니다. 하지만 이조차도 어려운 상황이라면, 대리인이 적법한 위임장을 가지고 온 것인지, 제대로된 인감도장을 가졌는지 확인해 보는 것이 좋습니다. 민원24 홈페이지를 통해 '주민등록등초본 발급 진위확인'을 할 수 있습니다.
2. 공인중개업자를 통해 계약했다면?
: 국가공간정보포털 홈페이지에서 공인중개업자의 신분과 보증보험을 확인해 볼 수 있습니다. 단, 책임보험금 한도가 1억 원이기 때문에 그 이상의 피해 금액이 발생한 경우에는 실질적인 보상이 어려울 수 있습니다.
3. 전자계약서시스템을 활용한다
: 전자계약서시스템은 임대인과 임차인이 은행에서 공인인증을 받아 서명해야 하기 때문에 본인 확인이 보증되며 임대인과 임차인, 공인중개사 모두 공인전자문서센터를 통해 언제, 어디서든 계약 내용을 열람할 수 있어 이중계약의 위험성이 줄어들 수 있습니다. 여기에 전자계약을 통한 부동산 계약 시 등기수수료 할인 등의 할인 혜택도 추가로 받을 수 있습니다.
4. 현재 시세 보다 저렴하다면? '의심'부터
: 현재 시세 보다 임대료가 터무니 없이 저렴하다면 의심을 해보셔야 합니다. 급하게 나온 매물이라는 등의 이유가 있다면 통상적으로 또 '그 이유에 대한 그럴만한 이유'가 있기 때문입니다. 이런 경우, 누수 또는 하자가 없는지 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다.
임대인들은 월세가 제 날짜에 꼬박꼬박 들어오면 세부적인 계약사항에 크게 관심을 가지 않는 경우가 많습니다. 임차인의 경우에도 계약 후 이사가는 시기가 될 때까지 사기를 당했는지 모르는 경우가 대부분입니다. 따라서 피해를 최소화하기 위해서는 혹은 피해를 당하지 않기 위해서는 무엇보다 예방이 중요합니다.
부동산이중계약사기 사건은 일반 부동산 사기 사건과 달리 가해자가 분명히 있음에도 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 많은데요. 때문에 증거수집, 소송 진행 시 소요되는 시간을 고려하면 혼자 감당하기에는 어려운 부분이 있고, 시간이 지체될수록 가해자들의 증거인멸, 잠적 등이 이루어져 피해가 더 커질 수도 있습니다. 따라서 법리적 도움을 얻을 수 있는 부동산 전문 변호인에게 빠르게 도움을 받는 것이 좋습니다.
법무법인 제이앤케이(구. 명경 서울)는 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 변호사가 관련 분쟁에 대한 상담 및 변호를 도와드리고 있습니다. 부동산 분쟁과 관련해 어려움에 처해 있거나 큰 피해가 의심된다면 저희 법인으로 언제든 연락 주시기 바랍니다.
