국가땅 행정재산과일반재산, 점유취득시효 분쟁 발생했다면?

국가 토지인줄 모르고 오랜기간 점유를 하고 있었다면, 점유취득시효를 주장할 수 있을까요? 상당수가 이러한 문제로 골머리를 앓고 있는데요. 그래서 오늘은 이와 관련된 과거 사례를 들어 설명해 드리려고 합니다. 

 

■ 국가와 개인, 서로 모르는 점유상황 발생

A대학교의 운동장 내 일부인 약 60평 정도의 임야는 국유지로 등록되어 있었습니다. 그러나 학교와 국가 모두 소유관계를 모르고 있었는데요. 이후 국가는 A대에 해당 토지가 국유재산임을 밝히며 변상금을 부과했습니다. 

이에 A대학교는 국가땅일지라도 20년 점유 요건을 충족했다며 점유취득시효를 주장하며 소송을 제기하기에 이르렀습니다.  그렇다면 법원의 판단은 어땠을까요?

결론부터 말씀 드리면, 재판부는 A대학교의 손을 들어주었습니다. A대학교가 소유 의사를 지니고 20년 이상 평온하게 토지를 점유한 것이 인정된다고 판단한 것입니다. 

국가는 A대학교가 해당 토지를 마치 매수한 다른 토지의 일부인 것으로 알고 국유재산 무단점유 했다고 주장했지만, A대학교는 분쟁 대상의 토지를 제외한 주변 토지에 대해서만 국유재산 대부계약을 체결했고, 해당 토지에 대해서는 단 한 번도 변상금을 징수하지 않았다는 점을 들어 토지를 무단으로 점유했다는 증거가 없다고 보았습니다. 

즉, 법원은 등기상 토지 소유자가 아니나 A대학교가 소유자라고 믿고 토지를 점유했을 뿐 악의적 무단점유는 아니라는 것이었죠.

 

실제로 산림청이 제출한 취득시효 국가소송 현황자료에 따르면, 국가땅을 사유지처럼 이용한 개인 또는 법인이 산림청을 상대로 제기한 취득시효 소송에서 산림청이 패소하거나 일부패소로 사유재산으로 변경된 면적이 약 60만㎡인 것으로 나타났습니다. 이는 금액으로 따지면 공시지가 기준 38억 2000여 만 원에 이르는 수준인데요.

국가에서 내 땅인 줄 알았던 토지에 대해 국유재산 무단점유로 인한 변상금을 내라고 한다면 점유자 입장에서는 갑자기 날벼락이 떨어진 기분일 것입니다. 그렇다면 왜 이러한 상황이 발생하게 된 것일까요?

 

■ 점유취득시효란 무엇일까?

이를 이해하기 위해서는 먼저, 점유취득시효에 대해 알아야 합니다. 이 제도는 부동산을 점유해 소유권의 취득을 인정받을 수 있는 제도를 말하는데, 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기를 거쳐 소유권을 취득할 수 있도록 민법 245조에 규정하고 있습니다. 

즉, 점유취득시효를 통해 내 땅이 아닌 남의 땅, 심지어 그것이 국가땅임에도 20년 점유 등의 취득요건을 충족한다면 소유권을 인정받을 수 있다는 것이죠.

 

​■ 행정재산? 일반재산?

다시 돌아가, 위의 국유재산 무단점유 사례도 이와 같은 경우에 해당되는데요. 소유주가 타인이 자신의 토지를 점유해 사용하고 있는 상태를 알고 있었음에도 아무런 조치를 취하지 않은 채 20년 이상 권리를 주장하지 않았다면, 평온·공연하게 사용수익해온 점유자에게 소유권이 이전될 수 있기 때문이죠. 

하지만 모든 국유땅에 점유취득시효 주장이 가능한 것은 아닙니다. 주장 가능한 인정 범위가 정해져 있는데요. 국유지는 크게 행정재산, 일반재산으로 나눌 수 있는데 20년 점유를 근거로 한 소유권 주장은 이중 행정재산이 아닌 일반재산일 경우에 가능합니다. 

행정재산은 공공의 목적으로 사용되는 재산이라 특수한 공법상의 규제를 받는데요. 예를 들면 청사, 학교, 도로, 하천, 문화재 등이 이에 해당합니다. 

이러한 행정재산 이외의 모든 재산이 일반재산으로 분류되는 것인데요. 이 일반재산의 경우일 때 국유지라고 하더라도 20년 이상 평온, 공연하게 소유의 의사로 점유했다면 점유취득시효를 주장해 볼 수 있는 것이죠. 

하지만 20년 점유 기간을 충족시켰다고만 해서 인정받을 수 있는 것은 아닙니다. 타인의 재산권에 막대한 손해가 발생할 수 있는 만큼 시효 완성 여부를 더욱 엄격히 판단하고 있기 때문인데요.

예를 들어 ▲점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위나 요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유 했다는 사실이 입증된 경우 ▲이미 토지소유주에게 지료를 내고 사용하고 있거나 내지 않더라도 임차계약을 체결했던 경우 ▲토지 매매에서 실제 면적이 공부상 면적을 상당히 초과하는 경우 건축 과정에서 통상적인 시공 상의 착오 정도를 현저히 넘어서는 경우 등은 점유취득시효가 완성되지 않습니다.

 

 

■ 일반재산이 중간에 행정재산으로 바뀌었다면?

그럼 만약 #일반재산 이던 토지가 도중에 #행정재산 으로 바뀌는 경우에는 어떻게 될까요? 안타깝지만 행정재산으로 바뀐 경우에는 20년 이상 점유하고 있었다고 하더라도 소유권 이전이 불가합니다. 과거 비슷한 사례가 있었는데요. 

B씨는 점유취득시효에 따라 언제든 본인이 소유권을 취득 할 수 있는 자로 생각하여 소유권 이전등기 청구소송을 미루고 있었습니다. 그런데 이 토지가 취득시효완성 기준인 20년 후에 행정재산으로 바뀌었는데요. B씨는 기간 이후에 행정재산으로 변경되었기 때문에 자신이 소유권 이전 받는 것에 아무런 지장이 없다고 생각했죠.

그러나 대법원에서 이 청구는 기각되었습니다. 개인의 사익을 위한 시효취득을 인정하는 것 보다는 다수의 이익을 위해 행정재산으로서 활용함이 타당하다고 보았기 때문인데요. 따라서 만약 국가땅에 대해 시효취득을 완성했다면 빠른 대응으로 소유권 이전등기 청구를 하는 것이 좋습니다.

 

■ 점유취득시효 분쟁은 법무법인 제이앤케이

많은 분들이 오해하시는 것 중 하나가 20년 점유라는 기간이 충족되면 취득시효가 완성된다고 생각하시는 것인데 점유기간과 점거의 형태 등 요건을 충족했다고 하더라도 상황, 법리적 해석에 따라 결과가 달라질 수 있음을 명심해야 합니다.

만약 상대방과 점유취득시효 분쟁이 발생하게 되었다면 권리를 보호받기 위한 노력을 해야 하지만, 분쟁이 발생한 토지가 국가땅이어서 상대방이 국가가 된다면 개인이 홀로 대응하고 법적인 소송을 이끌어 가기엔 쉽지 않은 것이 사실인데요. 

저희 법무법인 제이앤케이(구. 명경서울)은 부동산 전문 인증을 받은 로펌으로 전담팀에서 1:1 맞춤 솔루션을 제공해드리고 있습니다. #국유재산 #무단점유 분쟁에 휘말렸다면 법률 전문가를 통해 정확한 상황 해석과 이에 맞는 적절한 솔루션으로 소중한 재산권을 행사할 수 있길 바랍니다.

 

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