지역주택조합문제점, 지주택이 재개발지역에서 진행된다고?
지역주택사업에 투자하거나 가입했는데 해당 사업부지서 재개발사업도 동시에 진행되고 있다면, 어떤 사업에 우선권이 있을까요? 그리고 두 사업이 공존할 수는 없는 걸까요? 최근 이와 관련해 저희 법무법인 제이앤케이(구. 명경서울)로 많은 문의가 들어오고 있는데요. 이에 오늘은 재개발지역 내 지역주택조합 사업이라는 주제로 포스팅을 이어보려고 합니다.
■ 재개발지역에 지역주택조합 사업을 통시 진행할 수 있을까?
의뢰인은 조합이 정한 신탁사 계좌로 약 4천여만 원을 가입계약금으로 지급했습니다. 당시 지역주택조합에 대해 잘 몰랐던 의뢰인은 조합이 작성해준 안심보장증서를 믿고 가입하게 된 것인데요. 조합이 교부한 안심보장증서에는 'OO지역주택조합은 사업계획 미승인 확정시 조합원이 납부한 분담금 전액환불을 보장 합니다.' 라는 내용이 적혀 있었습니다.
그런데 가입 이후 의뢰인은 해당 지역이 재개발 절차가 진행중이었다는 사실도 알게 되었습니다.
재개발 지역 내 지역주택조합 사업이 진행된다고 위법 행위로 볼 수는 없습니다. 다만, 두 사업이 속도전으로 간다고 가정할 때 주택법상 사업승인을 위해 95% 이상의 토지를 확보해야만 하는 지주택 사업이 추진에 있어 불리할 수밖에 없습니다. 재개발이 수월하게 진행되는 구역의 토지 소유자들이 싼값에 자신의 토지를 팔 가능성이 없기 때문에 사실상 조합의 사업은 이행 불가능이 예정되었다고 할 수 있습니다.
결국, 공공사업인 재개발의 성공확률이 더욱 높을 확률이 크고 만에하나 진행된다 하더라도 준공시기가 한없이 미뤄질 확률이 커 이 사실을 알았더라면 가입하지 않았을 것입니다. 이에 사실상 사업진행에 대한 가능성이 현저하게 낮다는 판단을 하게 되어 법무법인 제이앤케이에 도움을 요청하게 된 것이죠.
■ 전액환불 내용 담긴 안심보장증서 교부
저희 법인은 지역주택조합사업 특성상 장래의 진행 경과를 예측하기 어렵고 사업이 지연될 가능성도 높음에도 불구하고, 위 #안심보장증서 가 존재하지 않았다면 의뢰인은 이 사건 가입계약을 체결하지 않았을 것인 점을 가장 큰 문제로 지적했습니다. 특히 해당 내용에는 '사업이 무산될 경우에는 분담금 등을 모두 반환하겠다'는 내용이 적혀있었기 때문에 더욱 의심하지 않았을 것입니다.
설령, 이 사건 안심보장증서가 무효가 아니라고 하더라도 조합은 별다른 수익 활동이 없기 때문에 사업이 무산될 경우, 사실상 의뢰인에게 분담금을 전액 반환할 능력이 없었을 것이기 때문에 이 자체도 의심스러울 수 밖에 없는 상황이었습니다.
이런 사실을 제대로 알았다면 의뢰인은 더더욱 지역주택조합에 가입하지 않았을 것입니다.
이에 조합측과 여러차례 협의를 진행했지만 원하는 금액에 대한 협의를 할 수 없었고, 결국 재판부에 조정 신청을 해 의뢰인은 납입금 일부인 약 2천만 원을 돌려받을 수 있게 되었습니다.
* 법무법인 명경서울 사명이 법무법인 제이앤케이로 변경 되었습니다. *
참고로 조정의 경우, 조정 기일 당일 협상이 결렬되면 조정 위원이 '조정을 갈음하는 결정'을 내려 당사자들에게 자신이 생각하는 조정안을 수용할 것을 권고하는데, 당사자 중 일부가 2주 내 이의를 제기하면 그 결정은 효력을 잃고 조정절차는 종료되며, 이 조정 절차가 끝나면 소송 절차가 개시됩니다. 만약 기간 내에 이의하지 않으면 그대로 확정이 되어 '조정을 갈음하는 결정'은 확정판결과 같은 효력을 가지게 됩니다.
조정은 아무래도 소송보다 빠르게 마무리 되지만, 그렇다고 모든 분쟁을 조정으로 끝낼 수는 없습니다. 분쟁 내용이 조정을 통해 끝낼 수 있는 사안인지, 소송으로 해결해야 하는 사안인지를 따져보아야 하기 때문이죠. 위 사례는 법인의 빠른 판단으로 좀 더 빠르게 마무리 될 수 있었던 사건이었습니다.
저희 법무법인 제이앤케이(구. 명경서울)은 부동산 전문 변호사를 필두로 각각의 전담팀을 구성해 각 사안에 맞는 법률 정보를 제공해 드리고 있습니다. 현재 지역주택조합 탈퇴/환불과 관련해 법률 검토 및 상담이 필요하시다면 저희 법인이 명쾌한 해결책을 제안해 드리겠습니다.
