토지지분거래한 땅, 알고보니 개발제한구역이었다면
2022년 5월 경기도의 일부지역에 토지거래허가구역 해제가 시행되었습니다. 해제됨에 따라 해당 구역은 지자체의 허가없이 토지거래를 할 수 있고 기존에 취득한 토지의 이용의무도 사라졌습니다.
토지거래허가구역은 토지지분거래에 있어 관할 지자체의 허가를 필요로 하는데요. 허가 구역을 지정하는 이유는 부동산 사기로 인해 투기식의 지분거래를 예방·근절하기 위해서였습니다.
기획부동산은 개발제한구역 등과 같이 개발이 어려운 임야나 맹지를 싼값에 사들인 뒤 개발호재가 있는 것처럼 속여 다수에게 토지지분거래를 유도합니다. 이런 투기회사들의 허위·과장 광고에 속은 피해자들이 전국적으로 늘어나자 피해를 근절하고자 국가와 지방자치 단체가 나선 것입니다.
경기도 토지거래허가구역뿐 아니라 허가구역으로 지정된 토지에 있어 일정 면적을 초과하는 토지에 대해서도 같은 사항이 적용됩니다. 이를 매입하거나 허가 면적 이하지만 최초 공유 지분으로 거래하려면 관할 지자체의 허가를 받아야 합니다. 만일 허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 부당한 방법으로 허가를 받는다면 2년 이하의 징역이나 계약 체결 당시 개별공시지가에 따른 토지 가격의 30%를 벌금으로 부과할 수 있습니다.
기획부동산은 실제로 개발이 된다면 지분이 적어도 수익을 얻을 수 있고 시세보다 저렴한 가격에 토지 투자를 할 수 있는 장점이 있습니다. 때문에 여전히 부동산 재테크에 관심있는 사람들은 꾸준히 관심을 보이고 있는데요.
하지만 문제는 이들이 파는 땅들은 대부분 개발이 불가능한 제한구역이거나 가치없는 맹지인 경우가 대부분이라 사실상 개발 가능성이 낮다는 것입니다. 거래 당시 업체들이 해당 토지에 대한 구체적인 사실을 속이거나 과장하기 때문에 이를 모르고 샀다가 피해를 당할 수 밖에 없습니다. 뒤늦게 사실을 알아차려도 투기회사들은 이미 사업장을 정리하고 잠적해버리거나, 다른 토지 소유자들과 함께 대책을 마련하려 해도 공동 소유자가 많다면 일일이 연락해 의견을 모으기에도 무리가 있습니다.
공유지분(지분쪼개기)는 많은 투기업체들이 이용하는 사기 수법입니다. A경매는 개발 가능성이 없는 땅을 싸게 구입해 토지지분거래로 4배가량 비싼 시세로 쪼개파는 방식을 이용했습니다. 또한 이들의 필지 5곳의 지분 소유자만 1800명에 달했는데요. 또 다른 업체인 B경매 역시 총 222개의 필지에 대해 2만 8000명의 소유자에게 지분쪼개기 방식으로 판매했습니다.
토지거래허가구역 지정은 경기도 뿐아니라 전국적으로 허가구역을 지정하고 있지만 공유 지분거래처럼 부동산사기수법이 나날이 교묘해져 국가차원의 예방도 이들을 모두 가려내기엔 역부족입니다. 따라서 매입자 스스로 기획부동산에 대한 유의사항을 체크하여 계약하는 것이 가장 최선인데요.
토지를 구매하고자 한다면 업체에서 제공하는 정보만 듣고 계약하기보다, 부동산 현장을 직접 방문해 보는 것이 좋습니다. 업체가 제시한 지번과 같은 땅인지 직접 눈으로 확인해보고 인근 부동산을 방문해 해당 토지에 대한 개발 여부 등을 확인하는 것도 방법입니다.
또한 업체가 광고하는 개발호재가 허위·과장 광고인지 확인해보려면, 관할 지자체에 직접 문의하는 것이 좋습니다. 토지개발제한구역, 보전산지지역 등에 개발제한이 풀린다면 고속도로, 아파트 대단지 등이 들어서기 위해 지자체에 허가 신청을 내기 때문인데요. 만일 지자체에 이 같은 사실이 없다고 한다면 기획부동산의 사기임을 의심해봐야 합니다.
이어 토지거래허가구역에 토지지분거래를 하려 한다면, 지번을 바탕으로 등기부등본과 토지이음 등을 열람하여 토지개발제한구역을 확인해야 합니다.
하지만 간혹 먼저 지번을 알려주지 않고 계약금 납입을 마치면 지번을 알려주겠다는 업체들도 있는데요. 회사 영업사항이라며 계약한 후에 말해줄 수 있다고 핑계를 대며 지번을 말하지 않는 것입니다. 매수자들이 지번을 알게 되면 위와 같은 방법으로 해당 부동산에 대한 문서들을 열람할 수 있기 때문입니다. 매입하려는 토지의 가장 기본적인 정보인 지번을 알려주지 않고 계약만 종용한다면 이 역시 사기일 가능성이 높습니다.
부동산 투기 사기가 의심된다면 업체 대표를 사기죄로 고소하거나 민사상의 소송을 진행해야 합니다. 민사상의 손해배상 청구, 계약 취소 및 부당이득반환 청구 등 상황에 맞는 법적대응을 해야하는데요. 부동산 전문 변호사의 조력으로 신속하게 피해 회복 방안을 마련하는 것이 가장 좋습니다.
부동산 개발 사업은 특성상 시간이 오래 걸리는 일이다 보니 자신이 사기를 당했다는 사실도 모르고 있다가, 뒤늦게 뉴스나 지인 등을 통해 알게 되는 경우가 상당히 많습니다. 개발이 늦어져 업체에 연락해 봤지만 이미 업체가 폐업하거나 잠적해 피해 보상조차 어렵게 되는 것인데요. 때문에 조금의 미심쩍은 사항이나 수상한 부분이 있다면 빠르게 법률변호사의 도움을 받아 법적 대응에 나서야 합니다.
법무법인 명경 서울 (부동산변호사닷컴)은 기획부동산 전담팀을 운영중입니다. 명경 만의 오랜 노하우를 통해 각기 다른 의뢰인의 상황에 맞춘 도움과 솔루션을 제공하고 있습니다. 토지지분거래, 개발제한구역 사기 등으로 어려움에 처하신 분들은 문의하시기 바랍니다.
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