취득시효완성 위해 자주점유가 중요한 이유는
경계침범을 둘러싼 점유취득시효 분쟁은 이웃 사이에 빈번히 일어나는 사건인데요. 문제없이 평화롭게 지내던 이웃이었지만 어느 날 갑자기 땅의 소유권을 두고 법적 공방까지 가게 되는 경우가 많습니다.
과거엔 토지측량체제가 발달하지 않아 경계침범에 대한 사실을 모르고 지내다가, 현대로 오면서 새롭게 토지측량을 실행하면서 뒤늦게 소유권 싸움이 시작되는 경우가 대부분입니다. 소유인과 점유인 모두 이 같은 사실을 뒤늦게 깨닫게 되며 자주점유 추정을 둘러싼 분쟁이 시작되는 것입니다.
대부분 점유취득시효완성은 20년의 점유기간만 채우면 내 땅이 된다고 알고 계시는 분들이 많을텐데요. 단순히 20년이 넘었다고 해서 무조건 취득시효를 주장할 수 있는 것은 아닙니다.
민법 제245조를 보면 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 자는 등기를 통해 그 소유권을 취득할 수 있고, 만약 부동산 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의로 부동산을 점유했을 대는 소유권을 취득할 수 있다고 규정하고 있습니다.
따라서 점유기간과 함께 '소유의 의사'가 중요한 쟁점이 됩니다. 소유의 의사를 판단할 수 있는 근거가 자주점유 추정인데요. 오늘 저희 법무법인 명경의 사례를 통해 자주점유가 무엇인지 알아보겠습니다.
명경의 사례를 간단히 소개하면 다음과 같습니다.
A씨는 포천에 위치한 한 토지를 소유하고 있는 소유주인데요. 아버지로부터 상속받아 소유권이전등기를 마친 상태로 해당임야를 관리 중이었습니다. 아버지의 사망 이후 상속받은 땅을 관리하던 중 이웃인 B씨의 소유 건물 일부가 A씨의 토지를 침범하고 있다는 사실을 알게 되었습니다. 곧바로 B씨에게 이 같은 사실을 알렸지만, B씨는 이를 인정하지 않고 자신의 점유취득시효완성을 주장하며 되려 A씨에게 소유권이전등기 소송을 제기했습니다.
이에 A씨는 자신의 토지에 대한 소유를 주장하기 위해 저희 법무법인과 함께 반소를 제기하게 되었습니다.
명경 담당변호사와 반소 준비 중, B씨의 본소 과정에서의 허점을 발견할 수 있었습니다.
B씨는 1997년 소유권이전등기를 마친 자신의 토지에 건물을 신축했는데, 당시의 토지건축물현황도와 토지이용계획도에는 현재의 경계침범 부분이 표시되어 있지 않았습니다. 또한 건물 준공 후 지자체로부터 허가·신고 및 가설위반에 의해 시정지시를 받은 적 있는데, 이때 B씨가 A씨의 토지 일부를 점유하고 있다는 사실을 알고 있었을 것이라고 판단한 것입니다.
저희 명경은 B씨가 의뢰인의 토지 일부를 점유할 때 이미 A씨의 땅인걸 알고 있었기 때문에 점유기간에 상관없이 타주점유에 해당한다고 보았습니다. 이에 반소를 제기하며 B씨에게 경계침범 시설에 대한 철거와 점유부분 인도를 요청하게 되었습니다.
법원 역시 명경의 손을 들어주었습니다. B씨에게 자주점유 추정이 깨졌다고 보는 것이 타당하다고 판단하여 경계침범 시설 철거와 토지 인도 및 부당이득반환청구를 이행할 의무가 있다고 판결내렸습니다.
법원은 이 판결에 대해 다음과 같은 사유를 들었습니다.
- 건축물현황도, 토지이용계획도에는 경계침범 천막 및 담장 부분이 표시되어 있지 않은 점
- 건물에 관한 위법한 증·개축으로 시정지시를 받은 것으로 보아 건물 준공 이후에 상당한 범위가 증축되었거나 개축되었고, 그 과정에서 문제가 되고 있는 천막과 담장이 설치되었을 가능성이 있는 점
- B씨의 점유 부분은 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도를 넘은 상당한 정도에 이르는 점
- B씨가 제출한 증거만으로는 경계침범 부분에 대한 설치 시기를 구체적으로 특정할 수 없는 점
20년 넘게 점유기간을 유지했다 해도 내 땅이 아닌 걸 알면서도 점유를 해온 것이라면 소유의 의사가 있는 점유라고 볼 수 없기 때문에 자주점유 추정이 깨졌다고 판단하여 취득시효완성을 주장할 수 없다고 판단한 것인데요. 이에 B씨의 점유취득시효 주장은 기각된 것입니다.
이는 대법원의 판례로 확인할 수 있습니다.
무릇 점유자의 점유가 자주점유인지 타주점유인지는 점유자 마음속에 있는 의사에 따라 결정되는 것이 아니라 점유취득의 원인이 된 권원에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명되었거나, 점유자가 타인의 소유권을 배제하여 자신의 소유물처럼 배타적으로 지배하려는 의사를 가지고 점유하는 것으로 볼 수 없는 객관적 사정, 즉 점유자가 진정한 소유자라면 통상 취하지 않았을 태도를 나타내거나 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 취하지 않은 경우 등 외형적·객관적으로 보아 점유자가 다른 사람의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 가지고 있지 않았던 것이라고 볼 만한 사정이 증명된 경우에 한하여 그 추정은 깨진다. (대법원 2017.12.22. 선고 2017다 360,377 판결 참조)
취득시효완성, 경계침범 분쟁은 점유기간뿐 아니라 해당 시기와 소유의 의사에 따른 자주점유 및 타주점유 추정 여부 등 법리적으로 따져봐야할 사항이 많은데요. 스스로 판단하기엔 복잡하고 어렵기 때문에 부동산 전문가나 법률 변호인의 도움을 받아 해결하는 것이 가장 좋은 방법입니다.
저희 법무법인 명경 서울 (부동산변호사닷컴)은 경계침범 및 점유취득시효 전담팀을 운영하고 있습니다. 명경 만의 오랜 노하우로 각 의뢰인의 상황에 맞는 해결책과 도움을 드리고 있습니다. 오늘 보신 사례처럼 토지침범으로 인한 소유권분쟁 및 토지인도소송을 준비 중인 분들은 저희 명경과 함께 해결방법을 찾아보시길 추천드립니다.
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