점유취득시효(민법 245조), 토지 소유권 주장하는 이웃에 대응하려면
점유취득시효를 둘러싼 토지 소유주와 점유자들 간의 법적분쟁이 치열합니다. 우리 민법 제245조는 20년간 소유의 의사로 평온•공연히 부동산을 점유한 자는 등기를 통해 그 소유권을 취득할 수 있고, 만약 부동산 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온•공연하게 선의로 부동산을 점유했을 때는 소유권을 취득할 수 있는 것으로 규정하고 있는데요.
그러나 개인의 잘못된 법리해석으로 “남의 땅도 20년 점유요건만 채우면 내가 토지소유권 주장을 할 수 있다”고 판단하는 사례가 많이 발생하고 있어 문제가 되고 있습니다.
실제로 저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)에도 잘못된 법리해석으로 인해 분쟁이 발생한 사건의 의뢰가 들어온 적이 있었는데요. 어떤 사건인지 함께 살펴보겠습니다.
의뢰인 A씨는 포천에 위치한 임야를 상속받아 소유권이전등기를 마쳤습니다. 해당 임야는 A씨의 부친이 1971년 [구 임야소유권이전등기등에관한특별조치법]에 의한 소유권보전등기를 마친 땅이었는데요.
부친이 사망한 이후 A씨가 관리하는 과정에서 이웃인 B씨 건물의 일부인 천막과 담장경계가 A씨 토지를 점유하고 있다는 사실을 알게 됐습니다. A씨가 이에 대해 문제를 제기하자 B씨는 민법 제245조의 점유취득시효를 근거라 토지 소유권 주장을 하며 오히려 자신에게 토지를 인도하라는 소를 제기했습니다.
이에 의뢰인은 저희 법인에 도움을 요청하셨고, 경계침범전담팀에서 해당 사건을 분석했는데요. 그러자 이 과정에서 B씨가 놓친 것이 있다는 사실을 발견할 수 있었습니다.
우리 법원은 점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 입증된 경우, 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보고 이에 따라 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨진 것이라고 보고 있다는 점이었는데요.(대법원 1997.8.21. 선고 95다28625).
간단하게 말하면, 아무리 20년이 넘는 기간 동안 점유를 해도 내 땅이 아닌걸 알면서도 점유를 하게 된다면 소유의 의사로 선의 및 평온•공연한 자주점유 추정은 깨지기 때문에 민법 제245조의 점유취득시효를 인정해주지 않는다는 것입니다.
이에 A씨는 저희 명경의 도움을 받아 이웃 B씨의 토지 소유권 주장 행위에 대해 법적대응에 나서기로 결정했는데요. A씨의 사건을 맡은 담당변호사는 이 사건 토지 건축물현황도나 토지이용계획도 검토 결과, B씨 천막 및 담장 부분이 표시되어 있지 않았다며 B씨가 지자체로부터 허가•신고 및 가설위반으로 인해 시정지시를 받았을 때 A씨의 토지를 상당부분 침범하고 있었다는 사실을 알고 있었을 것이라고 주장했습니다.
이번 점유 취득 시효 사건에서 법원 역시 A씨의 손을 들어줬습니다. B씨의 시효완성에 따른 토지 소유권 주장을 기각한 뒤, 천막과 담장 등 구조물 일체를 철거하고 해당 토지 부분을 A씨에게 인도하라고 판결한 것인데요.
재판부는 ▲건축물현황도,토지이용계획도에는 침범을 한 천막 및 담장 부분이 표시되어 있지 않음 점 ▲건물에 관한 위법한 증,개축으로 시정지시를 받은 걸로 보아 건물 준공 이후에 상당한 범위의 증축되었거나 개축되었고, 그 과정에서 문제가 되고 있는 천막 및 담장이 설치되었을 가능성 있어 구체적인 점유시기를 알 수 없는 점 ▲B씨의 점유 부분은 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도를 넘어 상당한 정도에 이르는 점 등에 비추어 법원은 B씨의 자주점유 추정은 깨졌다고 보는 것이 타당하다고 판단했습니다.
위 사건처럼 20년 점유 요건을 충족했다고 하더라도 점유개시부터 남의 땅인 걸 알고 점유했다면 그 점유권원의 성질상 타주점유에 해당하여 민법 제245조의 점유취득시효 완성효과는 인정되지 않습니다.
때문에 토지 소유권 주장을 하는 점유자 측에서 시효 완성을 인정받기 위해서는 처음 점유를 하게 될 때의 그 원인, 매매, 증여, 이런 원인이 매우 무엇인지가 매우 중요합니다.
반대로 토지소유권을 빼앗길 상황에 놓인 소유자 입장에서는 점유자 측의 소유 의사, 평온•공연한 점유의 추정을 깨고, 20년간 점유가 계속되지 않았음을 증명할 필요가 있습니다. 이에 따라 지상권, 전세권, 임차권 등 전형적인 타주점유의 권원을 통해 점유하는 경우뿐 아니라 타인의 소유권을 배제하면서 자신의 소유물처럼 배타적인 지배를 행사하려는 의사를 갖고, 즉 소유의 의사로 점유하는 것으로 볼 수 없는 객관적 사정이 있음을 증명해야 하죠.
이처럼 민법 제245조의 점유취득시효 분쟁은 20년 점유시기, 소유의 의사에 따른 자주점유 및 타주점유 추정여부 등 법리적으로 따져봐야 할 부분이 많고 복잡하기 때문에 스스로 판단하기에는 어려움이 따를 수밖에 없는데요. 이런 경우 혼자 해결하기 보다는 법률 전문가를 통해 명확하고 적절한 대안을 찾는 것이 중요하겠습니다.
대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 김재윤 변호사가 이끄는 저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)은 경계침범 사건만을 전담으로 해결하는 팀을 운영 중에 있습니다. 토지 소유권 주장하는 이웃과의 분쟁에서 도움이 필요하신 토지주 분들께서는 일대일 맞춤상담을 통해 해결방법을 찾아보시기 바랍니다.
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