지역주택조합 청산 위기, 조합원아파트 탈퇴해야 하는 이유는

‘레고랜드 사태’ 후폭풍이 금융시장에 몰아치고 있죠. 레고랜드 사태로 인해 채권시장이 얼어붙으면서 자치단체와 지방공기업에도 빨간불이 켜졌습니다. ‘이제는 지자체의 보증도 믿을 수 없다’는 불신감이 시장에 일면서 우량 공기업이 발행한 채권의 유찰 사례가 나오는 등 돈줄이 막히는 ‘돈맥경화’ 현상이 확산되고 있는데요.

금리인상에 레고랜드 사태 겹치며, 자금 조달 어려워져

“프로젝트파이낸싱(PF) 시장에 돈이 마르면서 지방 사업장들은 전면 중단입니다. 아무도 위험을 부담하려고 하지 않으니까, 서울·수도권 아파트 단지 같은 수익성 좋은 사업에만 PF가 몰리는데 이런 사업장은 많지 않습니다. 외곽 지역과 도심을 잇는 철도라든가 지방 오피스텔 사업장 같은 사업성이 부족한 곳은 총대를 메는 주관사가 없습니다. 아예 시행사가 지레 물건을 가지고 오지도 않는 경우도 있습니다. 또 프로젝트 후 돈을 꼭 회수할 수 있다는 확신이 있어야 겨우 대출을 결정하기 때문에 물류센터나 데이터센터의 경우 다 지어지고 난 뒤 매입 확약 등을 조건으로 내거는 경우도 많습니다.”

“지지난 주가 정말 난리였어요. 손꼽히는 대형 건설사가 기업어음(CP) 금리로 연 7%를 부르니 금리가 연쇄적으로 올랐어요. 그 전까지는 연 5% 수준이었는데, 순식간에 연 8~10%로 오르더라구요.”(A증권사 관계자)

“만기가 아무리 짧아도 지금 CP를 사려는 사람은 거의 없죠. 자금 융통이 안 되다보니까 부르는 이율 수준이 계속 높아질 수밖에요. 이제는 금리가 두 자릿수는 돼야 CP가 팔리는 상황입니다.”(B증권사 관계자)

지역주택조합 청산 위기에 처한 조합원아파트 탈퇴해야 할까?

최근 금리인상 및 인플레이션으로 인해 건설비용이 오르고 건설경기가 하락하는 와중에 레고랜드 사태까지 겹치면서, 부동산 PF대출 등 건설자금이 말라 각종 부동산 신규 건설에 빨간불이 들어오고 있습니다. 그런데 지역주택조합 사업도 결국은 건설사업의 일종이기에 이러한 건설 경기하락에 직격탄을 맞고 있는 것이 현실인데요.

우선 지역주택조합 사업에 신규자금 조달이 전혀 이뤄지지 않고 있습니다. 가뜩이나 금리상승기에다 부동산은 하락장이기 때문에 신규조합원을 모집하는 것은 요원하고 PF자금을 유치하는 것도 불가능한 상태죠.

지금까지 사업진행이 잘 돼 사업계획승인을 받은 조합의 경우에도 문제는 발생하고 있습니다. 아파트 건설비용이 많게는 수 배 늘어나게 됨에 따라 조합원 각자가 추가로 부담해야 하는 분담금도 많게는 수억대에 이르기 때문입니다.

이와 같은 상황에 처하자 조합사업의 성공가능성이 낮다고 판단해, 사업을 접고 지역주택조합 청산을 선택하는 조합이 늘고 있습니다.

이런 위기에 처한 경우 조합원아파트 탈퇴 환불 문제를 걱정하지 않을 수가 없는데요.

일반적으로 해산총회는 잘 이루어지지 않는 경우가 많고, 행정적으로는 존재하나 조합원들도 잊고 사는 유령조합이 되는 경우도 많이 발생합니다. 적법한 과정을 거치치 않고, 해산도 흐지부지 되어 유령조합이 되면 조합원아파트 탈퇴 소송이 의미가 없다고 생각하실 수도 있습니다.

하지만 법리적으로 해산한 법인의 모든 채무는 잔존한 조합원이 부담해야 합니다. 조합의 해산결의가 이루어지면 청산인(조합장)은 채권 추심 및 채무변제를 하여 잔여재산을 처분하고, 모자라는 재산이 있는 경우 조합원들에게 추가분담금(청산금)을 부과해 지역주택조합 청산사무를 종결토록 되어있습니다.

즉, 조합이 지역주택조합 청산 절차를 밟게되면 원칙적으로 조합의 남은 재산에서 채무를 모두 변제한 금액을 조합원 각자가 나눠 갖게 됩니다. 조합이 사업 진행과정에서 조합원으로부터 받은 분담금을 거의 사용했다면, 청산 이후에 조합원이 받을 돈은 거의 없거나 최악의 경우 빚을 나눠 갖게 될 것입니다.

만약 현재 조합비가 압류되어 있거나, 조합이나 신탁사에 남아있는 재산이 거의 없고 오히려 채무만 존재하는 상황이라면 이를 해결하기 위해 남은 조합원들에게 추가분담금이 발생할 수도 있습니다.

다만 청산은 청산 당시 조합원끼리 진행하게 되므로 청산 전에 조합원아파트 탈퇴했거나, 가입계약에 무효나 취소 사유가 있어 이를 미리 주장했던 경우에는 채권자로서 조합의 남은 재산에 대해 권리행사를 할 수 있습니다.

법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 변호사가 지역주택조합전담팀을 운영해 맞춤 해결책을 제공해드리고 있습니다.

만약 조합원아파트 탈퇴를 진행해 판결을 받아두면 당장 돈을 받지 못하더라도 법률상 지위가 조합원에서 채권자로서 변경되기 때문에 위에서 본 채무부담의 위험은 사라지게 됩니다. 또한 채권자로서 연 12%의 이자(지연손해금)를 받을 권리를 가질 수도 있습니다. 게다가 파산 절차가 진행되면 물권자를 제외한 채권자에게는 안분비례가 되는데 이 경우 환급금에 더하여 위 12%의 지연손해금을 받을 수도 있습니다.

따라서 지역주택조합에 가입한 조합원으로서는 현재 자신이 가입한 조합의 사업이 건강하게 진행되고 있는지를 잘 확인하고, 만일 조합사업에 빨간 불이 켜졌다면 지역주택조합 청산에 대비해 현명하게 대처하는 것이 중요하겠습니다.

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https://www.junggi.co.kr/article/articleView.html?no=29519

건설 경기하락 직격…‘지역주택조합’ 청산하면