토지/점유취득시효
점유취득시효 분쟁, 땅 경계침범으로 소유권 다툼 생겼다면?
법무법인 제이앤케이
2022. 11. 18. 11:01
땅 경계침범으로 인한 이웃 간 분쟁이 늘고 있는 추세입니다. 과거에는 경계가 정확하게 기술적으로 측정할 수 없었기 때문에 지금처럼 정확하게 진행되지 않았습니다. 그로 인해, 새로운 경계측량을 하기 전까지는 경계가 서로 침범했다는 사실을 모르고 살다가 어떠한 계기로 다시 측량을 하게 되어 보니 상대방이 침범한 것을 알고 소유권 분쟁이 생기는 것입니다.
원래는 경계를 침범한 쪽과 침범당한 쪽이 원만하게 합의하여 그만큼 다시 돌려주는 것이 정석의 방법이지만 본인의 재산권이 걸린 문제이니 만큼 점유취득시효를 다투기 위해 법적 분쟁으로까지 번지기도 합니다.
땅 침범을 당한 측은 본인의 재산권과 땅 소유권을 침해당한 것이기 때문에 본인의 권리를 주장하는 것이 당연합니다. 지금까지는 몰랐지만 알게 된 이상 다른 사람이 본인의 소유지를 마음대로 사용하는 것은 있을 수 없는 일이죠. 이런 경우, 경계를 침범당한 쪽은 상대방이 부당하게 취득한 이득으로 인해 손실을 보았기 때문에 그 이득을 반환하라고 청구하는 소송을 진행할 수 있는데 그것이 바로 '부당이득반환 소송'입니다.
Q. 그렇다면 땅 경계침범을 한 측은 땅 소유권 분쟁 시 어떤 입장을 내세울 수 있을까요?
경계를 침범한 측은 경계측량대로 담장을 짓고 지금까지 본인의 영역인 줄 알고 수십 년간 지내왔는데 이제 와서 다시 측량을 해보니 본인의 땅이라며 반환해달라, 나무를 뽑아달라고 요구한다면 당황스럽겠죠.
혹은 이미 이전 주인이 담장을 그렇게 지었고, 자신은 그거에 맞게 들어와서 살고 있는 것뿐인데 그리고 그 부분까지 집값에 포함시켜 매매를 진행했을 텐데 갑자기 내 땅이라며 달라고 하는 것은 억울한 일이 아닐 수 없습니다. 이런 경우에는 본인이 소유권을 취득할 수 있는 '점유취득시효'를 주장할 수 있습니다.
오늘은 바로 땅 경계침범으로 소유권은 없지만 점유는 하고 있었던 측에서 주장할 수 있는 '점유취득시효'제도에 대해서 알아보고자 합니다.
제245조(점유로 인한 부동산 소유권의 취득 기간)
① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.
1. 20년 이상
민법 제245조에 따라 20년 이상의 기간 동안 점유를 해야 한다는 것을 첫 번째 요건으로 하고 있습니다. 판례에 따라 시효 기간 중 등기 명의인이 계속 동일한 경우에는 점유 개시 시의 기산점은 어디에 두어도 상관없으며, 현재를 기산점으로 하여 역산할 수도 있습니다.
2. 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유
점유 취득시효를 완성하기 위해서는 그 땅을 점유하는 데 자신이 주인이라고 생각하고 사용함을 의미합니다. 즉, '자주점유'를 의미하는 것입니다. 점거인이 점거를 시작할 때부터 이곳이 본인의 땅에 포함되는 것이라고 믿고 있었어야 하며, 그렇게 생각할만한 이유가 있어야 합니다.
단, 무단으로 점거한 경우에는 20여 년 동안 점거를 해도 땅 소유권 이전을 인정해 주지 않습니다. 또한 처분의 권한이 없는 자에게 이러한 사실을 알고도 부동산을 취득하고 점유하였다면 이 역시 소유 의사가 있다고 할 수는 없습니다. 침범한 면적이 아주 크지 않다면 실수로 침범했을 가능성을 높게 봐 자유 점유로 인정하지만, 그 부분이 너무 과다한 경우에는 악의적인 침범으로 보며 자주점유를 부정하고 있습니다.
이와 반대되는 개념으로 '타주점유'가 있습니다. 본인이 소유의 의사가 없는 점유를 말하며, 지상권자, 운송인, 창고업자, 전세권자, 질권자, 임차인 수치인 등은 소유자가 따로 있다는 것을 전제로 하고 점유를 하는 것이기 때문에 타주점유로 인정됩니다.
예를 들어, 여러 명이 함께 소유하고 있는 토지를 한 사람이 20년이 넘는 시간 동안 점거 그리고 관리하였다고 해서 소유권이 인정되지는 않습니다. 왜냐하면 공동 소유자 한 명이 공유 토지에 대해서 그렇게 행동을 한 것은 '타주점유이기 때문입니다.
'타주 점유'의 경우에는 점유취득시효의 완성이 인정되지 않습니다. 따라서 민법 제245조를 주장하는 데 있어서 '자주점유'인지 '타주점유'인지, 정말로 이곳이 본인의 땅인 줄 알고 점거한 것이 맞는지에 대한 부분은 중요한 쟁점입니다.
땅 소유권 분쟁의 판례에 따르면 점유자가 취득시효를 주장하는 경우 스스로 소유의 의사를 증명할 책임은 없고, 점유자의 점유가 소유의 의사가 없는 점유임을 주장하여 취득시효 성립을 부정하는 자에게 증명책임이 있다고 합니다. 또한, 자주점유인지 타주점유인지의 여부는 모든 사정에 의하여 외형적, 객관적으로 결정되어야 한다고 합니다. (대법원 2011. 7. 28., 선고 2011다 15094 판결)
자주점유를 부정하는 측에서는 계약 해지 약정서나 내용증명을 통해 계약의 취소, 무효, 해지, 해제 사실과 관련된 내용의 문서, 매도를 청구하는 행위, 점유개시 당시 점유의 바탕이 된 구체적인 내용 등이 담긴 문서, 녹취록, 대화 기록 등을 통해 증명할 수 있습니다. '자주점유'는 취득시효 완성의 요건을 충족하는 데 있어 필수적인 요소이기 때문에 상대방이 이를 부정할만한 증거를 가지고 왔을 때 반박이 가능할 수 있도록 꼼꼼하게 준비를 하셔야 합니다.
민법 제245조 제2항에 해당하는 경우는 등기를 했을 경우에 해당하는 조항입니다. 부동산을 평온, 공연하게 선의로 과실 없이 점유하고 있으며 등기부등본상 부동산의 소유자로 10년 이상의 시간 동안 등기되어 있었다면 부동산 소유권 이전을 주장할 수 있습니다.
1. 10년 이상
10년 이상의 기간 동안 본인이 부동산의 소유자로 등기가 되어 있어야 합니다.
2. 소유의 의사를 가지고 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 점유
평온, 공연, 선의 부분은 제1항을 통하여 추정이 되지만 '과실 없이'는 어떻게 점유를 해야 한다는 것일까요? 점유 취득시효를 부정하는 자가 입증해야 하는 다른 부분과는 달리 이 부분은 점유자가 증명해야 하는 책임을 가집니다.
예를 들어, 등기상의 명의인이 아닌 제3자가 소유자라고 믿은 경우나 해당 등기가 정당하지 않다는 의심이 드는 상당한 이유가 있는 경우, 부동산을 매수하는 사람이 직접 대리권, 유무 확인을 하지 않은 경우, 매도인의 부동산 처분 권한의 유무를 부동산 매수자가 알아보지 않은 경우에는 과실이 있다고 여겨질 수 있습니다. '무과실' 역시 추상적이고, 입증하기 까다롭기 때문에 법률 전문가의 조언을 듣고 진행하시기를 권해드립니다.
위의 요건들이 충족된다고 생각하시면, 등기부상 권리자로서 이전등기를 해야 합니다. 등기부등본 상에 등기를 해야 진정한 소유를 할 수 있습니다. 따라서 '등기'를 하는 것은 굉장히 중요한 일입니다.
또한, 현재 점유자는 자기 점유뿐 아니라 전 점유자의 점유를 승계하여 등기명의인에게 시효취득을 주장할 수 있는데, 단, 전 점유자가 악의라면 악의를 승계하고, 선의라면 선의를 승계하게 됩니다.
그리고 갑의 토지에 점유자가 평온, 공연하게 소유의 의사를 가지고 점유하는 동안 취득시효가 완성되기 전 갑이 을에게 토지를 매각한 경우 점유자는 시효를 완성하였다 하더라도 을을 상대로 이전 등기를 청구할 수는 없으니 취득 시효를 주장하기 전에 반드시 등기부 등본을 떼보시기 바랍니다. 취득 시효를 완성하였다 하더라도 등기를 하기 전 그 토지가 제3자에게 넘어간 경우에도 시효취득을 주장할 수 없습니다.
