토지경계침범 시 점유취득시효 완성하려면 소유의 의사 중요하다고?

토지와 관련된 분쟁 중에 상당한 비율을 차지하고 있는 것이 토지 경계에 관한 분쟁입니다. 과거에는 측량기술이 완비되지 않은 탓에 돌담이나 수목으로 대략적으로 경계를 설정하고 넘어갔기 때문인데요. 시간이 흘러 건물을 허물고 새 건물을 지으려거나 부동산 매매를 하기 위해 토지 경계 측량 등을 하다가 보니 이웃집 담장이나 건물이 자신의 토지를 침범한 사실을 알게 되는 일이 종종 발생합니다.

일반적으로 경계를 침범 당한 토지소유자는 자신의 땅을 침범한 이에게 담장 등의 철거와 무단 점유 부분에 대해 토지 인도를 청구할 수 있고, 그동안 인접토지 소유자가 자신의 토지를 무단으로 점유한 부분에 대해 부당이득금반환청구를 하는 것이 가능합니다.

하지만 간혹 담장이나 건물을 철거 후 실제 경계에 맞게 새 담장을 설치하라고 요구하면 상대방이 점유취득시효 완성을 주장하는 경우가 있는데요. 토지경계침범 한 쪽에서 자신이 실제로 상대방의 토지를 침범한 사실을 모른채 자신의 땅이라고 생각해 20년 이상 소유의 의사로 공연하게 점유해 왔다면 민법 제245조를 주장해 상대방에게 침범한 부분만큼 소유권이전등기청구를 주장하는 것도 가능하기 때문입니다.

민법 제245조에서 규정하고 있는 점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람에게 해당 점유가 진실한 권리에 기한 것인지를 묻지 않고 소유권자로 등기할 수 있는 청구권을 인정하는 제도인데요.

오랜 시간 점유한 것 만으로 어떻게 타인의 땅이 내 땅이 될 수 있냐 싶으시겠지만, 취득시효 제도는 법률관계의 안정을 기하기 위해 일정한 사실상태가 상당기간 계속된 경우에 그 사실상태가 진실한 권리관계와 일치하느냐의 여부를 따지지 아니하고 그 사실상태를 존중해 이를 진실한 권리관계로 인정해주기 위해 도입되었습니다. (대법원 85다카1891판결)

토지경계침범 문제에 있어서는 점유취득시효 완성이 인정되기 위해 필요한 여러 요건 중 ‘소유의 의사를 가지고 하는 점유(자주 점유)’ 요건의 충족 여부가 자주 쟁점이 됩니다. 자주점유란 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하는 의사를 가지고 점유하는 것을 뜻하며 여기에는 간접점유도 포함됩니다. 이와 달리 내 땅 아닌 남의 것임을 알고 점유하는 타주점유가 있는데요.

판례에 따르면 “부동산 점유취득시효에서 점유자의 점유가 所有의 의사 있는 자주 점유인지 아니면 소유의 ​意思 없는 타주 점유인지 여부는 점유자의 내심의 의사에 의해 결정되는 것이 아니라 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의해 외형적·객관적으로 결정해야 하는 것”이라고 판시하고 있는데요.

즉, 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이 분명하면 이를 기준으로 해 소유권 취득을 목적으로 하는 계약(매매·증여·교환 등)이 점유 취득의 원인인 경우에는 자주 점유를 인정합니다다. 반대로 임차권·전세권·지상권·질권 등 그 성질상 소유의^ 의사가 없는 권원이 점유원인인 경우에는 원칙적으로 타주 점유로 봅니다.

만약 권원의 성질에 의하여 자주점유 여부를 가릴 수 없는 경우에는 “점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정된다.”는 민법 제197조 제1항에 의해 상대방이 추정을 번복시킬 정도의 증명을 하지 못하는 한 자주점유로 인정되고 있습니다. (대법원 82다카1792)

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

점유취득시효 완성 분쟁, 사례는?

A는 집을 지으려고 토지 180여㎡(약 55평)를 매수한 뒤 경계측량을 해보았더니, 그 중 30여㎡(약 10평)가 이웃집(면적 330여㎡, 약 100평) 소유자인 B의 담장 안에 들어가 있음을 확인했습니다. 그 때문에 설계상 집을 제대로 앉히기 어려워진 A는 B에게 점유 부분을 돌려달라고 요구했으나, B는 자기 것인 줄 알고 20년 이상 점유해 왔으니 시효취득했다며 돌려줄 수 없다고 했습니다. 이때 토지경계침범 당한 A는 B가 점유하고 있는 땅을 돌려받을 수 있을까요.

​판례를 보면 "1필지의 토지 일부에 대한 시효취득을 인정하기 위해서는 그 부분이 다른 부분과 구분되어 시효취득자의 점유에 속한다는 것을 인식하기에 족한 객관적인 징표가 계속해 존재하면 되고(대판 93다5581), 토지를 매수취득해 점유를 개시함에 있어 매수인이 인접토지와의 경계선을 정확하게 확인하지 않아 착오로 인접토지의 일부를 그가 매수·취득한 토지에 속하는 것으로 믿고서 인접토지의 일부를 현실적으로 인도 받아 점유하고 있다면 인접토지의 일부에 대한 점유는 소유의 의사에 기한 것이라고 보아야 한다(대판 99다58570 등)"라고 판결했습니다.

결국 토지를 매매 등으로 취득하면서 착오로 경계선을 정확하게 확인하지 않고 취득하다보니 토지경계침범 해 내 담장 안에 들어 온 이웃토지도 내가 매수한 토지에 속한 것으로 믿고 점유해 왔다면 ‘소유의 의사’로 점유한 것으로 본다는 뜻입니다.

따라서 담장, 울타리, 옹벽, 논둑 등 객관적 징표에 의해 구분돼 있어, 매수할 때부터 착오로 내 것으로 믿고 점유했다면 점유취득시효 완성이 인정되는 것이죠.

다만, 매수한 ‘내 토지의 담장 안에 들어온 이웃 토지가 외견상으로 보더라도 내 토지 면적에 비해 상당히 크다면’ 자주 점유한 것으로 인정받기 어렵습니다. '외견상 그 부지의 면적이 등기부상의 면적을 상당히 초과하는 경우'에는 계약 당사자들이 이러한 사실을 알고 있었다고 보는 것이 상당하기 때문입니다.

경계와 관련한 문제는 각자 처한 상황에 따라 적용되는 법리와 해석이 달라질 수 있습니다. 점유취득시효 완성 요건을 충족한 것 같아 보여도 실상은 아닐 수 있습니다. 때문에 실제 소유자는 전문 변호사와의 상담을 통해 명확한 근거를 통해 반박하고 항변해 자신의 소유권을 지켜야 합니다.

저희 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 토지경계침범 전담팀을 운영하고 있으며 자체적인 자료 검토 노하우를 통해 각자의 사안에 맞는 솔루션을 제공하고 있으니 분쟁이 발생했다면 부동산 전문 변호사와의 1:1 상담을 받아보시기 바랍니다.