도시자연공원구역 지정, 토지수용 보상금 증액 필요한 상황이면

전염병이 발생한 뒤로 다중시설 이용을 꺼려하시는 분들 중에서 주거공간 근처에 위치하고 있는 도시자연공원에서 시간을 보내시는 분들이 많다고 합니다. 그래서 요즘 역세권만큼 숲세권이라는 키워드도 주거공간을 알아볼 때 중요한 요소라고 하는데요.

하지만, 구체적인 사업계획이 없는 상태에서 20년간이나 내 토지가 공원으로 지정되어 개발행위가 제한되고 정상적인 토지시세 형성에 제한을 받는 것은 개인 토지주로서는 불합리하다고 느낄 수밖에 없을 것입니다.

도시공원 일몰제는 도시계획시설상 도시공원으로 지정만 해놓은 개인 소유의 땅에 20년 이상 공원조성을 하지 않을 경우 주민의 재산권 보호를 위해 도시공원부지에서 해제하는 것을 말하는데요.

사유지를 도시공원으로 지정해 놓고도 보상하지 않아 소유주의 재산권 행사를 침해하고 있었던 땅을, 2020년 6월30일을 기한으로 보상하지 않는 경우 도시공원에서 해제하는 일몰제가 시행됐음에도 도시자연공원구역으로 재지정되거나 적절한 보상이 이뤄지지 않아, 지자체와 토지주들 간 소송이 여전히 이어지고 있습니다.

이는 관할 지자체의 예산이 한정되어 있기 때문에 발생한 일인데요. 때문에 많은 토지주들이 토지수용 보상금 증액 청구나 행정소송 등을 진행하고 계십니다.

저희 법인에도 보상금 증액과 관련해 많은 문의가 쏟아지고 있는데요. 그중 한 사례가 바로 저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)에서 법률대리를 맡았던 사건입니다. 대략적인 내용은 다음과 같습니다.

아버지에게 임야를 물려받은 A씨는 해당 토지가 서울시 서대문구에 위치한 도시공원 등산로로 사용되고 있다는 사실을 알게 됐는데요. 이후 A씨는 2020년 7월 공원 일몰제 시행 소식을 들었고, 이에 따라 서울시가 보상해 줄 것이라 기대했습니다.

그러나 서울시는 해당 토지를 도시자연공원구역으로 지정하면서 땅에 대해 토지수용 보상금을 지급해 줄 의무가 없다고 주장했습니다.

도시자연공원구역은 도시지역 안의 식생이 양호한 수림의 훼손을 유발하는 개발을 제한할 필요가 있는 지역 등 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공할 수 있는 지역을 의미하는데요. 개발이 제한되는데 반해 토지를 수용 보상할 의무가 발생하지 않습니다. 더욱이 일몰제 대상도 아니기에 일몰제 이전에 해당 구역으로 다시 지정하는 것도 원칙적으로 가능합니다.

그에 반해 도시자연 공원구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치 등 도시계획사업을 시행할 수 없고, 법률에 규정된 행위의 경우에 한해서 특별시장, 광역시장 등 당해 지자체 장의 허가를 받아서만 시행할 수 있으며, 공익상 필요하다고 인정되는 경우 일정기간 해당지역에 사람의 출입 또는 통행을 제한할 수도 있습니다.

즉, 사유지로의 사용이 불가능 하다는 것입니다.

이러한 서울시의 부당한 행위에 결국 A씨는 토지수용 보상금 증액을 위해 법적 대응에 나섰습니다. A씨 토지의 경우, 서울시에서 공원을 조성하기 이전에 임야가 아닌 ‘대지 내지 잡종지’로 사용되고 있었는데요. 그런데 서울시가 공원으로 지정하면서 나무를 심는 사업을 진행했고 이로 인해 산림이 우거지게 된 것입니다.

우리 대법원은 현재 자연발생 등산로나 자연적으로 형성된 수림이 아닌, 지방자치단체가 설치한 산책로 혹은 인공조림을 통해 사실상 점유하고 있는 사유지에 대해 지방자치단체의 부당이득반환의무를 인정하고 있습니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

이에 따라 담당변호사는 보상금 증액을 위해 서울시가 공원으로 지정하기 이전에는 공원으로 조성되지 않았기에 ‘종전에는 일반 공중에 의해 공원으로 공용되지 않던 토지를 비로소 공원으로 점유하게 된 경우’에 해당해 사유지의 무단점유에 따른 부당이득반환 의무가 있다고 주장했는데요.

공원으로 지정하기 전 공원으로 조성되지 않았던 토지의 경우, ‘종전에는 일반 공중에 의해 공원으로 공용되지 않던 토지를 비로서 공원으로 점유하게 된 경우’에 해당되어 사유지의 무단 점유에 따른 부당이득반환 의무가 있다. (대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다58576, 58583 판결 참조)

이를 위해 과거의 점유상황을 입증해야만 했는데요. 다행히 소송 진행 중에 서울시가 A씨 토지를 무단으로 형질변경하고 인공조림을 했다는 사실에 대한 증거가 되는 1970년대의 공문을 확보하는데 성공했습니다.

그 결과, 법원은 A씨 측의 공원 조성 전 현황인 대지 기준 부당이득금 반환 청구를 받아들였으며, 소 제기일로부터 역산해 5년 이내의 부당이득금 반환과 이후 서울시에서 A씨 토지에 관한 점유를 상실하는 날까지 매달 임료를 지급하라는 판결을 내렸습니다.

도시자연공원구역으로 지정됐다고 하더라도 지방자치단체가 점유하는 경우에는 매달 사용료를 지급받을 수 있고, 향후 토지수용 보상금도 기대할 수 있다는 점에서 의미 있는 판결이라고 할 것입니다.

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사유지를 도시공원으로 지정하고 보상도 없는데

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

과도한 사유재산권 침해라는 헌재 판결에 따라 정부와 지자체가 도시자연공원구역으로 지정해 공원을 유지하고자 한다면 지주들이 입은 피해를 감안해 적정한 보상을 진행해야만 합니다. 그럼에도 지방자치단체에서 이런저런 핑계만 대며 토지수용 보상금 지급을 미루고 있다면 지주들도 지켜보기만 하지말고 빠른 대처를 해야만 합니다.

저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)은 일몰제전담팀을 운영하며 오랜 기간 재산권 행사에 제한을 입어온 의뢰인들이 자신들의 권리를 온전히 되찾을 수 있도록 만전을 기하여 대응하고 있습니다.

대한변호사협회에서 부동산 전문 인증을 받은 부동산전문 김재윤 대표변호사를 비롯해, 서울시 미집행 도시계획시설 재정비계획 연구원과 서울시 건축기본계획 및 뉴타운 해제 실태조사 등의 연구원을 역임한 강정욱 변호사를 주축으로 전국 공원 지주들을 대리하여 서울시와 그 외 지방정부에 대응하고 있는데요. 보상금 증액을 위해 도움이 필요하시다면 문의주시기 바랍니다.