경기도 토지거래허가구역, 개발 믿고 땅투자했는데 의심된다면

경기도가 경기경제자유구역 현덕지구 2.32㎢(평택시 현덕면 권관리·장수리, 포승읍 신영리 일원)를 2024년 8월14일까지 2년 동안 토지거래허가구역으로 재지정했습니다. 해당 지역은 현덕지구 개발 예정에 따른 투기적 거래가 성행해 2020년 8월 토지거래허가구역으로 지정한 곳인데요. 그러나 토지보상이 완료되지 않는 등 사업 초기 단계로 투기 우려가 높다는 경기경제자유구역청장의 의견을 반영해 2년 연장을 결정했다고 합니다.

https://n.news.naver.com/mnews/article/003/0011351869?sid=102

경기도, 경기경제자유구역 현덕지구 토지거래허가구역 재지정

위와 같은 경기도 토지거래허가구역 지정은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역, 토지 가격이 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역에 땅 투기를 방지하기 위해 설정하고 있는데요. 이러한 조치가 시행되고 있는 이유는 개발제한구역(그린벨트) 등 땅 개발이 불가능한 토지 주변 임야(황무지 등)를 저렴한 가격에 매입하고, 지분으로 쪼개 비싸게 파는 이른바 ‘기획부동산’의 투기를 차단하기 위함입니다.

땅투자가 목적이었지만 자세히 알지 못하는 상태로 업체의 설명에 속아 돈을 잃게 만드는 기획|부동산 사기가 급증하고 있습니다. 실제로 저희 명경 서울사무소에도 관련 문의가 계속해서 들어오고 있는데요.

​기획부동산이란?

말 그대로 부동산을 기획하여 이윤을 추구하는 사업입니다. 객관적인 사실과 출처가 불분명한 자료를 근거로 물건지 주변상황과 자체 개발한 기안서 등을 토대로 수익 배분방식으로 과대 광고활용 및 텔레마케팅을 통해 땅투자 영업을 하여 운영하는 업체를 말하는데요. 

이들은 시세보다 높은 가격으로 매매하거나 미등기전매, 계약당시 약속과 달리 개별등기가 안 나오는 경우가 많아 시간이 흐르면서 법적분쟁화 되는 것입니다.

개발호재 믿고 땅투자 했는데 개발 불가능?

상담자는 지인의 소개로 경기도 용인의 땅을 구매했습니다. 개발호재가 있고, 땅값이 몇십배는 오를 유망한 땅이지만 회사에서 경매로 싸게 구매해서 저렴한 가격에 판매하고 있다는 말에 혹해 장기적으로 보면 이익을 볼 수 있겠다는 기대로 구매하게 된 땅인데요. 해당 땅이 경기도 토지거래허가구역으로 지정되었다는 소식에 놀라 명경에 문의한 건데요.

명경의 자체적인 검토 결과 해당 토지는 자연녹지지역과 개발제한구역에 위치한 맹지로 도로개설 계획도 없었습니다. 또한, 국토환경성평가 및 환경생태적평가 등급 분석 결과 해당 임야 면적 100%가 1등급에 해당하여 개발행위가 사실상 불가능한 지역이었습니다. 경사도 지적을 분석해보니 15도 이상(경사도 가파름) 부분이 전체 임야의 83%를 초과하는 땅이기도 했죠.

[사진=토지이음 캡처]

또한, 법제적평가항목상 개발제한구역 및 보전산지(공익용 산지) 비율이 100% 였는데요. 이와 같은 개발제한구역 안에서는 그 구역지정목적에 위배되는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 「국토의계획및이용에관한법」 제2조제11호의 규정에 의한 도시계획사업의 시행을 할 수 없습니다.

특히 ‘임야’의 경우 산지관리법과 중복적으로 규제되어 강도가 더 심한데요. 산지관리법상 공익용산지, 보전녹지, 자연녹지 개발제한으로 중복적으로 규정되며, 도시자연공원이나 군사시설보호구역에 속한 경우도 있습니다. 그린벨트 내의 개발행위 시에는 새로이 도로를 개설하지 않아야 하며, 임야 개발은 가급적 피하라는 명문의 조건도 있기에 해당 부지는 개발이 불가능한 지역이었습니다.

[사진=환경부 캡처]

위 사례처럼 모두가 인생역전을 바라지만 위험성 없는 고수익 투자도 존재하지 않는 허상이라는 점을 인정하고, 본인이 제안 받은 달콤한 유혹이 어떤 위험성을 내포하고 있는지에 대해 끊임없이 의심하고 확인해보셔야 합니다. 땅 개발호재 설명을 기반으로 투자를 제안받았다면 믿을 수 있는 전문가와 함께 계약서에 대해 검토하거나, 본인이 스스로 투자를 한 토지/건물에 대해서 꼼꼼하게 검토하셔야 피해를 방지할 수 있습니다.

그렇다면 경기도 토지거래허가구역과 같은 기획부동산사기피해를 사전에 예방하려면 어떻게 해야할까요?

사기 피하려면

토지투자의 위험성에 대해 잘 알고 있지 않다면 업체의 매뉴얼화되어 있는 사기수법과 감언이설의 유혹에서 벗어나기 쉽지 않은 일인데요. 그렇기 때문에 가장 먼저 해당 부지가 기획 부동산 위험지역인지 확인하여 본인이 정상적인 거래(투자)를 하고 있는 것인지를 확인하셔야 합니다.

경기도가 운영하고 있는 ‘기획부동산 모니터링 시스템’을 통해 피해주의지역을 손쉽게 확인해 볼 수 있습니다. 만일, 본인이 매매를 하려고 하는 토지가 피해주의지역 주변에 위치해 있다면 반드시 거래 전에 지자체의 담당 공무원들에게 땅 개발과 관련해 확인 절차를 밟으시길 바랍니다.

https://gris.gg.go.kr/index.do

경기부동산포털

또한, 토지이용규제정보서비스를 통해 토지이용계획확인을 하면 해당 토지가 어떤 규제를 받고 있는지, 관련 계획은 있는지 등을 확인해볼 수 있습니다. 그곳의 공시지가도 알 수 있기 때문에 해당 필지의 전체적인 가치에 대해 알 수 있는 것이죠.

http://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp

토지이음

등기부등본을 통해서는 권리관계를 알 수 있기 때문에 땅투자 시 반드시 확인이 필요합니다. 업체들이 한 필지를 사서 여러 지분으로 쪼갠 다음 각각을 따로따로 판매를 하는 수법을 사용하고 있기 때문인데요. 물론 공유지분 거래 자체가 불법은 아니나 수십, 수백명이 함께 소유하고 있는 곳이라면 자신의 지분만큼만 권리행사가 가능하기 때문에 주의가 필요한 부분입니다. 따라서 등기부등본을 통해 얼마나 많은 사람들이 함께 소유하고 있는지, 소유자 변동사항은 어떻게 되는지 기본적인 내용을 확인하시면 좋습니다.

만약 등기부등본, 토지이용계획확인원, 토지대장, 지도 및 인근 부동산과 지자체 문의 결과 자신이 처음에 들었던 설명과 다른 부분이 있다거나 경기도 토지거래허가구역으로 지정된 땅을 구매했다면 발 빠르게 움직여 대책을 마련하시기를 바랍니다.

기획부동산 사기 범죄는 혐의를 받을 경우 10년 이하의 징역이나 2,000만원 이하의 벌금형, 혹은 10년 이하의 자격정지를 병과해 상습범에 대해서는 가중처벌이 될 수 있습니다. 때문에 이와 관련된 범죄를 당했다면 민사소송을 통해 손해배상청구를 진행하고, 요건이 성립된다면 형사고소를 통해 상대방에게 책임을 물을 수 있죠.

하지만, 땅 개발 호재가 있다는 광고에 경기도 토지거래허가구역에 지정된 땅을 구매하셨다면 상대방의 기망행위, 다시 말하면 상대방이 착오를 일으키게 하는 속임수를 사용해 계약을 체결하게 만든 것이라는 점을 입증해야만 합니다. 혼자서 무리하게 증거를 수집하려 움직이다가 오히려 역으로 형사고소를 당할 수 있는 위험이 있기 때문에 부동산에 특화되어 있는 변호사의 법률적 조력을 받아 진행하는 것이 현명한 방법입니다.

부동산 전문 로펌인 저희 저희 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 기획부동산전담팀을 운영하여 피해회복을 위한 매매대금 반환을 가장 중점적으로 다루고 있으며, 이에 필요한 증거는 자체적인 방법을 통해 의뢰인들의 부담을 덜어드리고 있습니다.

땅투자 시에는 만일을 대비해 업체 직원과의 연락에는 녹음을 필수로 하시고 그동안 나눈 연락내용은 지우지 않고 보관하시는 등 신속하게 대비할 수 있는 여러 준비를 하시는 것을 권해드립니다.