부동산점유취득시효, 토지 무단점유 대처방법 찾는다면

A씨는 아버지가 돌아가시고 유산을 정리하며 시골에 300평 상당의 텃밭이 있다는 사실을 알게 되었습니다. 등기부를 열람해보니 1995년부터 아버지 앞으로 등기가 되어 있는 상태였는데요. 하지만 현장을 가보니 이웃인 B씨가 농사를 짓고 있었습니다. A씨는 상황을 설명하며 텃밭을 넘겨 달라고 했지만 B씨는 점유취득시효를 완성했다며 이를 거절했는데요. 과연 A씨가 땅을 돌려받기 위해 해야하는 토지 무단점유 대처방법은 무엇일까요?

우리 법은 법률의 무지를 보호해주지 않습니다. 때문에 상대방의 무단점유에 대처하지 않고 방치했다가는 그에 따른 부동산점유취득시효의 완성으로 내 땅의 소유권을 넘겨주어야하는 문제가 생길 수도 있습니다. 법률 전문가가 아니라면 분쟁 상태에 알맞은 대처를 하기 어렵다보니 변호사의 도움을 구할 수밖에 없는데요.

위 사례에서 B씨가 주장하는 점유취득시효란 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 땅을 점유했을 경우 부동산 소유권 취득할 수 있도록 하는 제도인데요. 이를 처음 듣는 사람들이라면 어떻게 내 땅을 남에게 멋대로 소유권 이전을 하냐고 억울해 하시지만, 오랜 기간 정당하게 땅을 사용·수익해온 점유자를 보호하기 위해 만들어진 것입니다.

부동산점유취득시효에서 문제가 되는 것이 바로 자주점유임을 입증하는 것이죠. 자주점유는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유취득의 원인이 되는 모든 사정에 의하여 외형적·객관적으로 결정되고 있습니다. 입증책임을 걱정하시곤 하지만 민법 제197조 제1항에 따라 소유자가 점유자의 점유가 타주점유라는 것을 증명해야 하죠. 즉, 특별한 경우를 제외하면 점유자는 권원을 주장하면 자주점유가 인정, 소유권이전 요청할 수 있게 되는 것입니다.

우리나라 대법원은 ① 토지를 매수·취득하여 점유를 개시함에 있어서 인접 토지와의 경계선을 정확하게 확인해 보지 아니한 탓에 착오로 건물이 인접 토지의 일부를 침범하게 된 경우, ② 그 침범 면적이 통상 있을 수 있는 시공 상의 착오 범위 내인 경우는 자주점유라고 인정하는 추세입니다.

그렇기 때문에 부동산점유취득시효 소송에서 가장 중요한 것이 점유자의 자주점유의 추정을 깨는 일입니다. 점유자의 점유가 소유의 의사를 가지지 않는 타주점유이거나 악의의 무단점유라고 주장하는 것인데요.

쉽게말해 상대방이 자신 소유의 토지가 아니라는 사실을 알면서도 침범하여 토지를 무단으로 점유했다는 것을 증명하는 것입니다. 점유 추정을 깬 판례를 함께 살펴보며 토지 무단점유 대처방법에 대해 알아보겠습니다.

무허가건물을 매수할 당시에 이미 그 건물의 부지가 타인의 소유라는 사정을 잘 알면서도 건물만을 매수한 후 그 건물 부지에 대한 점유를 개시한 경우, 매수인이 그 건물부지에 대한 점유를 개시할 당시에 성질상 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사정을 알면서 점유한 것이므로, 매수인이 그 건물 부지를 소유의 의사로 점유한 것이라는 추정은 깨어졌다고 보아야 하고, 달리 특별한 사정이 없는 한 그의 점유는 타주점유로 보아야 한다. (97다55447 판결)

또한, "점유자가 점유개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률적인 요건을 갖추지 않고, 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유 한 것임이 입증된 경우, 특별한 사정이 없는 한 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어진다."고 밝히면서 토지 무단점유에 대해 점유취득시효를 인정하고 있지 않습니다.(대법원1997. 8. 21. 선고 95다28625)

즉, 위 사례에서 A씨가 소유권을 지키기 위한 토지 무단점유 대처방법은 B씨가 소유의 의사 없이 무단으로 점유하고 있었다는 사실을 입증해야만 합니다. 만약 증명하지 못한다면 B씨가 땅을 점유한 때로부터 B씨의 땅으로 인정되기 때문에 A씨는 원소유자는 소유권자로서 권리를 상실하게 되고 점유자에게 등기를 이전해 주어야 하는 소유권이전의 의무를 부담하게 되며, 그에 따른 부당이득반환청구도 할 수 없게 됩니다.

부동산점유취득시효가 완성되면 그 점유자는 소유명의자에 대하여 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있고, 그 소유명의자는 이에 응할 의무가 있으므로 비록 피고가 이 사건토지에 관하여 그 명의로 소유권이전등기를 경료하지 아니하여 아직 그 소유권을 취득하지 못하였다고 하더라도 원고들은 피고에 대하여 이 사건 토지의 점유로 인한 부당이득반환청구를 할 수 없다 할 것이다. [대법원 1993. 5. 25., 선고, 92다51280, 판결]

간혹 상담을 하다보면 20년의 점유요건만 채우면 자신의 땅이 되는 것이라고 혼동하는 분들이 많습니다. 부동산분쟁의 경우 사안마다 다른 결과가 나올 수 있기 때문에 개인이 잘못된 법리해석을 하여 재산상 손해를 입게되는 경우가 많습니다. 확실하게 대응하기 위해서는 전문가의 조력을 받아 진행하는 것이 필요한 이유입니다.

저희 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 로펌으로 부동산변호사가 직접 상담을 지휘하여 사안에 맞는 해결방법을 찾아드리고 있습니다. 부동산점유취득시효 분쟁에 휘말려 토지 무단점유 대처방법을 찾는 중이라면 명경의 전문가들에게 진단받아 보시길 바랍니다.