기획부동산 사기, 부동산매매계약취소 후 계약금 반환 가능할까

토지보상을 기대하며 토지를 구매한 사람들, 경기가 안좋은 사회상황에 부동산 투자를 진행했던 사람들이 기획부동산 사기를 당해 눈물을 흘리고 있습니다. 문제는 '땅'이라는 대상의 특성상 짧은 기간내에 사기를 인지하기가 참 어렵기에 본인이 피해를 입은지도 모르는 상황에 놓여있는 분들도 많습니다. 뒤늦게 부동산매매계약취소를 주장하며 업체에 계약금 반환을 요청하지만 이미 늦어버린 경우가 대다수인데요.

실제로 종종 부동산 법인을 통해 토지를 구매했는데, 뉴스를 보니 ‘기획부동산’이 의심된다며 사기인지 문의하는 분들이 많습니다. 이들은 낮은 금리 등으로 목돈 마련이 어려워진 서민들을 대상으로 소액 땅 투자로 엄청난 이익을 볼 수 있다며 계약을 권유하곤 합니다.

이 때 대상이 되는 토지가 개발제한구역, 보전산지, 맹지와 같이 개발할 수 있는 요건을 갖추지 못한 곳일 가능성이 높으나 이를 숨기고 공시지가의 수 십 배 비싸게 판매하고 있습니다.

사실 부동산 지식이 생소하거나 초보 투자자의 경우 기.획.부동산의 수법을 알아차리기 어렵죠. 매번 이슈가 되자 수법을 교묘히 바꾸기 때문입니다. 심지어 그들은 업체가 소유권을 가지고 있지 않지만 마치 자신들의 땅인 듯 판매하여 대금을 취하기도 하는데요. 투자자들이 등기부등본을 미처 확인해볼 생각을 하지 못하도록 현란한 말솜씨로 투자를 유도하거나, 업체에서 자체적으로 내용을 바꾼 등기부등본 등의 서류를 보여주는 등 투자자들을 안심시키며 계약을 체결하고 있습니다.

이 때, 문제가 생기거나 추후에 분할등기가 되지 않을 경우 계약금 반환을 해주거나, 다시 해당 토지 지분을 매입해주겠다며 이야기 하니 일반인들은 밑져야 본전이라는 생각에 구매하게 되는 것입니다. 사실 말만 그렇지 막상 사기인 것 같아 계약무효 이야기를 꺼내면 자기들은 모르는 일이라며 잡아떼거나 회사를 정리하고 잠수를 타버리는 일이 비일비재합니다.

그렇다보니 저희 명경(서울)에 매매계약 무효를 주장하며 부동산 계약금 반환 가능한지, 업체를 부동산 사기로 고소할 수 있는지 여쭙는 분들이 많으신데요. 최근 저희 명경의 기획부동산 사기 전담팀에서 의뢰인의 매매대금을 되찾아드린 사례를 소개해드려볼까 합니다.

의뢰인은 소개팅 어플에서 만난 A씨로부터 좋은 땅이 있다며 경기도의 한 토지를 소개받았습니다. A씨는 토지를 소개하면서 정확한 주소는 알려주지 않은 채 “대박 땅이 있다, 곧 개발되어 가격이 올라갈 것이므로, 지금 계약하지 않으면 매수할 수 없다” 등의 설명을 하며 의뢰인에게 토지 매입을 유도했는데요. 이러한 말을 들은 의뢰인은 4천9백만 원을 업체의 계좌로 입금했습니다.

그런데 돌연 A씨가 다른 지역의 토지로 변경해주겠다며 매매대금 차액을 요구했습니다. 계약서도 작성하지 않은 채로 말이죠. 하지만 그 말을 그대로 믿을 수밖에 없었던 의뢰인은 추가 대금  2천2백만 원을 입금했습니다. 이후 의뢰인은 변경된 토지에 대한 매매계약을 체결하기 위해 부동산 사무실을 방문했는데요.

업체 측은 의뢰인에게 이미 매매계약이 체결되었다며 의뢰인의 막도장이 날인된 완성된 매매계약서를 전달했다고 합니다. 의뢰인은 완성된 매매계약서를 전달받으면서 처음으로 정확한 주소를 인지했음에도 정작 계약서에는 본인도 모르는 새에 날인이 되어 있었던 것이죠. 게다가 해당 업체는 의뢰인이 토지를 매입한 후에도 등기를 해주지 않아 소유권을 계속해서 취득하지 못하고 있었습니다.

결국 의뢰인은 불안한 마음에 업체에 투자금 반환을 요구했는데요. 업체는 되려 “대금이 이미 모두 지불되었고 계약서도 쓰지 않았냐”라며 거절했습니다. 이에 부동산매매계약취소 및 계약금 반환을 위한 법적대응을 위해 저희 법인에 도움을 청하신 것입니다.

알고 보니 A씨는 해당 기획부동산 업체의 영업 직원이었는데요. 한마디로 기획부동산이 소개팅 어플까지 진출해 작정하고 속인 것인데요. 부동산 업체의 사내 이사와 영업 직원이 공모해 저지른 범죄였던 것입니다. 

계약 당시 업체는 이 사건 토지에 대해 “주변 토지는 평당 175만 원이므로 해당 토지는 저렴하다, 해당 토지로의 통행 가능한 도로가 있다, 주변에 고속도로, 철도, 대기업 사옥, 관광자원 등이 개발되었거나 개발 중으로 해당 토지의 개발 가능성이 충분하다”고 설명했는데요.

담당팀의 검토 결과 실제로는 개발 가능성이 희박한 토지였습니다. 허위·과장된 설명을 통해 사실상 개발 가능성이 없는 토지를 장래에 개발이 될 것처럼 의뢰인을 기망하고 판매 대금을 편취했던 것입니다.

더욱이 의뢰인이 토지를 매수할 당시 업체 측은 토지 소유권을 취득하지 못한 상태였는데요. 저희 법인이 법적 대응을 하는 시점에는 토지의 지분 대부분을 다른 매수자들인 제3자에게 이전하여 의뢰인에게 소유권을 이전할 의사나 능력이 없는 것으로 보였습니다. 따라서 사기죄가 성립될 가능성이 매우 높았는데요.

이에 저희 법인은 앞서 설명한 업체의 기망행위를 근거로 법적 대응을 시작했는데요. 매매계약 체결 당시 이 건 부동산의 소유 현황 및 개발행위 가능성 여부 등에 관하여 고의로 속이거나 고지하지 않았던 점과 매매대금을 전부 지급했음에도 소유권이전등기 절차를 이행하지 않은 점 등을 이유로 계약 취소 및 해제의 의사표시를 하는 내용증명을 발송하고 소제기를 했습니다.

이러한 대응 결과, 해당 업체는 부동산매매계약취소 및 계약금 환불 합의를 하겠다는 의사를 보내왔고 의뢰인의 총 매매대금 5천백2십만 원을 반환해주었습니다. 이에 저희 법인은 고소를 취하하는 것으로 사건을 종결하게 되었습니다.

이 사건의 경우 의뢰인과 영업직원 A씨와의 소개팅 어플 채팅 내역, 블랙박스 영상, 녹취록, 홍보물 등이 증거로 작용했습니다. 이처럼 기획부동산 사기 사건은 무엇보다 증거 확보가 중요한데요.

만약 증거가 없다고 한다면, 유사 피해자들을 찾아서 공동대응을 하는 게 좋은 방법이 됩니다. 내가 피해를 당했다는 나의 진술은 내 사건의 증거가 되지 않지만 다른 사람이 피해를 당했다는 사건의 증거가 됩니다. 서로가 서로의 증거가 될 수 있기 때문에 공동 대응이 굉장히 중요합니다.

무엇보다 중요한 것은 미연에 부동산 사기를 당하지 않도록 주의하는 것인데요. 계약 체결 시 등기부등본을 반드시 꼼꼼하게 확인해보고, 투자 고려시 법률 전문가의 도움을 받는 것도 한 가지 방법이 될 수 있습니다.

기획부동산 사기의 경우 유령업체가 대다수라 빠르게 업체가 사라지고 새로이 생겨나는 것이 되풀이 되는 구조로 이루어지기 때문에 계약금 반환을 받기가 어렵습니다. 사기임을 인지하고 찾아 부동산매매계약취소를 요구하려 하지만 이미 폐업해 대금을 청구할 수 있는 대상이 없기 때문입니다.

그렇기에 가급적 빠르게 움직이는 것을 권해드리며, 혹시 모를 사태에 대비해 상대방과 나눈 대화 및 통화 내용을 녹취해두거나, 업체에서 받은 자료를 삭제하지 마시고 보관하고 있는 것이 좋습니다.

만약 자신이 위의 상황과 비슷하게 계약을 체결했는데 기획부동산인지 애매모호한 부분이 있다면 법률 전문가와의 상담을 통해 확실히 알아보시기 바랍니다. 저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)에서는 변호사가 직접 진행하는 1:1 원스톱서비스를 통해 만족할만한 솔루션을 제공할 수 있도록 노력하고 있습니다.

부동산 전문 변호사가 상담을 통해 해당 부지가 개발이 가능한 곳인지에 대한 조사를 기반으로 객관적으로 판단해드리고 있으며, 기획부동산 사기임이 확인된다면 부동산매매계약취소 및 계약금 반환을 위해 어떻게 대응하면 좋을지에 대한 방안도 제시해드리고 있으니 도움이 필요하시다면 문의주시기 바랍니다.