점유취득시효 완성 후 소유권이전등기 전 토지 소유자 변경 됐다면

타인소유의 부동산이라고 하더라도 일정기간 자기 땅으로 알고 점유하는 등 요건을 갖춘 경우 점유자가 소유권을 취득할 수 있도록 하는 제도를 취득시효라고 하죠. 실제의 권리관계가 어떤지 상관없이 어떠한 물건을 외관상 권리자로 일정기간 점유를 계속한 경우 그러한 상태를 보호하기 위해 실체법상의 권리를 취득할 수 있도록 만든 것인데요.

하지만 시효를 완성했다고 무조건 소유권을 취득할 수 있는 것은 아닙니다. 일단 시효를 완성하면 바로 소유권이전등기청구권이라는 채권적 청구권을 취득하게 되는데요. 점유자가 실제의 소유자에게 자신 앞으로 등기를 해달라고 청구할 수 있는 권리가 생기고, 등기까지 마쳐야만 소유권을 가질 수 있게 되는 것이죠.

그런데 만약 취득시효완성 후 소유권이전등기 전 원소유자가 그 부동산을 제3자에게 처분했다면 법률관계는 어떻게 될까요? 이와 관련해서 저희 법인에 문의를 하시는 분이 많습니다. 그래서 오늘은 점유취득시효 완성 후 소유권등기를 이전받기 전에 원래의 소유자가 부동산을 처분 해 토지 소유자 변경된 경우에 대해 알아보겠습니다.

우리 민법에서는 제245조에서 점유취득시효와 등기부취득시효를 규정하고 있습니다.

전자의 경우 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 타인 명의로 된 부동산을 점유했던 자는 그후 취득시효에 기한 소유권이전등기를 함으로써 그 소유권을 취득한다는 것이고, 후자의 경우 부동산의 실제 소유자는 아니더라도 부동산의 소유자로 등기되었던 자는 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유하고 나면 해당 부동산의 소유권을 취득한다는 것입니다.

위 요건과 관련해 점유자는 민법 제197조 제1항에 의해, 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유한 것으로 추정되는데, 다만 악의의 무단점유, 즉 점유자가 타인 소유의 토지를 악의로 무단점유한 경우에는 소유의 의사로 점유했다는 추정은 깨지게 됩니다. 나아가 처분권한 없는 자로부터 그 사실을 알면서 부동산을 취득하거나 어떠한 법률행위가 무효임을 알면서 그 법률행위에 의하여 부동산을 취득하여 점유를 시작한 때에도 소유의 의사로 점유했다는 추정이 깨지므로, 결국 시효취득을 할 수 없습니다.

한편, 위에서 설명한 바와 같이 제대로 된 민법 245조의 요건을 갖추면, 시효취득자는 해당 부동산을 점유개시시에 소급하여 원시취득하게 됩니다. 즉, 해당 부동산에 있었던 각종 제한 등이 소멸되고, 완전히 깨끗한 소유권을 취득하게 되는 것이죠.

20년 간의 점유취득시효 완성 전에 원래의 소유자가 제3자에게 가등기를 설정해주어 해당 부동산에 가등기가 되어 있었더라도, 그후 점유추|득시효 기간이 경과하여 시효완성을 이유로 소유권 등기를 완료하면, 원시취득 효과로 인해 해당 부동산에 있었던 가등기는 말소되고, 취득시효자는 아무런 제한이 없는 소유권을 취득하게 된다.(대법원 2004다31463 판결)

다만, 우리나라의 등기부 제도상 등기부에 기재된 자를 기준으로 소유권을 판단하는 것이므로, 취득시효로 인해 소유권을 취득했다고 주장하고 소유권을 행사하려면, 시효 완성의 효과에 기해 소유권이전등기소송을 통해 소유권등기까지 마쳐야 합니다.

점유취득시효 완성 후 타인이 등기를 이전받아 토지 소유자 변경 됐다면

1. 취득시효완성 후 등기 전에 원소유자가 그 부동산을 제3자에게 처분한 경우

취득시효완성으로 인해 소유권을 취득했다고 주장하고 소유권을 행사하려면, 시효취득에 기한 소유권이전등기까지 해야 한다고 했는데, 그 결과 시효취득에 기한 소유권등기를 하기 전에, 원래의 소유자가 취득시효 완성 사실을 모르고, 해당 부동산을 처분하여 제3자에게 등기를 경료하면, 그 제3가 취득한 소유권등기가 우선적으로 유효하기 때문에 시효취득자는 소유권을 취득할 수 없게 됩니다.

하지만 시효의 완성 후 등기를 하기 전에 제3자에게 소유권이 이전되었다고 하더라도 그로 인해 점유자가 시효완성 당시의 소유자에 대한 시효취득으로 인한 등기청구권을 상실하게 되는 것은 아닙니다. 따라서 만약 시효 완성 당시의 소유자에게로 소유권이 회복된다면 그 소유자에게 시효취득의 효과를 주장할 수는 있습니다.

2. 원소유자가 시효 완성 사실을 알았음에도 소유권이전등기를 경료하기 전에 제3자에게 등기를 이전시킨 경우

원칙적으로 제3자의 소유권취득은 유효합니다. 하지만 원소유자의 토지 소유자 변경 행위는 시효완성자에 대한 이전등기의무를 면탈하기 위해 한 배임행위이자 불법행위이므로, 소유권등기를 못하게 된 취득시효 완성자는 원래의 소유자에게 불법행위에 기한 손해배상으로 해당 부동산의 매매대금 또는 시가 상당금액을 청구할 수 있습니다. (대법원 88다카8217 판결).

그리고 제3자의 취득행위가 유효하게 된 경우 시효취득자가 채권자취소권을 행사하는 것은 불가능하고, 제3자는 점유자에 대하여 물권적 청구권을 행사하여 점유를 배제 시킬 수도 있습니다.

하지만 예외적으로 원래의 소유자가 제3자에게 부동산을 처분시, 제3자가 위와 같은 취득시효완성 사실을 알고도 원래 소유자의 위와 같은 불법행위에 적극가담하여 등기를 이전받았다면, 제3자의 소유권 취득은 사회질서에 반하는 민법 제103조 위반에 해당되고 무효가 됩니다.(대법원 92다47892 판결).

여기서 적극가담과 관련하여는, 제3자가 단순히 시효의 완성 사실을 알고 있었던 정도로는 적극가담에 해당하지 않지만, 그 시효의 완성 사실을 알고도 처분을 요청하거나 유도하는 등 공모 내지 협력관계에 있었다면, 원래의 소유자의 배임 불법행위에 적극가담한 것으로 평가될 수 있고, 이 경우는 제3자의 소유권취득이 무효가 되며, 시효취득자가 소유권등기 말소소송 등을 통하여 온전한 소유권등기를 취득할 수 있습니다.

3. 제3자로 토지 소유자 변경된 후 다시 점유취득시효 완성

시효완성 후 제3자에게 소유권이 이전됨으로 인하여 시효완성 당시 소유자의 등기의무가 불능이 된 경우에도, 그 이후 계속해서 취득시효기간이 경과하도록 등기명의자가 동일하다면, 제3자에게 소유권이 이전된 시점을 새로운 기산점으로 삼아 그때부터 20년이 경과하면 점유자는 독자적인 시효취득을 주장할 수 있습니다.

이외에도 시효취득자가 이행불능이 되기 전에 시효취득을 주장했거나 등기를 청구한 경우라면 그에게 대상청구권이 인정되기 때문에 해당 부동산이 수용된 경우 등에는 그 보상금에 대한 권리를 주장할 수도 있습니다.

오늘은 점유취득시효 완성 후 소유권이전등기가 이루어 지기 전 토지 소유자 변경된 경우에 변동되는 법률관계들에 대해 살펴봤습니다. 민법 제245조의 완성 여부는 당사자들의 재산권과 권리관계에 상당한 영향을 끼칠 수 있는 문제이기 때문에, 만약 이와 관련한 분쟁이 발생한다면 사안에 대한 충분한 법률적 분석을 거쳐서 대응을 시작하는 것이 중요합니다.

저희 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 김재윤 대표변호사를 필두로 점유취득시효전담팀을 운영하여 각 의뢰인마다 1:1 맞춤 대응책을 제시해 드리고 있습니다. 토지의 소유권 문제로 분쟁에 휩싸이셨다면 부동산 분쟁의 전문가와 상담해 자신에게 적합한 법률대응을 하시기 바랍니다.