장기미집행 도시계획시설 토지보상 방법 찾는다면

장기미집행 도시계획시설이란?

지난 1970년대와 80년대 당시 정부는 도시 개발을 목적으로 도로나 학교, 공원 등을 지칭하는 도시계획시설을 조성하기 위해 국민 개개인의 사유지를 도시계획시설로 강제 지정했습니다. 재정 상황은 고려하지 않은 채 우선 지정한 다음 지주들 마음대로 개발하거나 팔 수 없도록 제한을 두었습니다.

적정한 보상을 거쳐 협의 매수를 진행함이 마땅한데 이러한 토지보상 절차는 생략됐습니다. 땅 주인들은 빼앗긴 것이나 다름없는 땅도 사유 재산으로 잡히며 매년 세금까지 꼬박 납부해야만 했습니다.

이후 90년대, 지주들은 결국 반기를 들었습니다. 국가의 도시계획시설 강제 지정은 과도한 사유재산권을 침해한 행위라며 헌법소원을 강행한 겁니다. 이에 1999년 10월, 헌법재판소는 "지자체가 개인 소유의 땅에 도시계획시설을 짓기로 하고 장기간 아무런 보상도 하지 않은 것은 재산권의 과도한 제한"이라면서 도시계획법에 대해 헌법불합치 결정을 내렸습니다.

헌재의 결정에 따라 2000년 1월, 도시계획시설 결정 고시일로부터 20년 동안 사업이 시행되지 않을 경우 그 결정은 효력을 상실한다는 내용의 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'이 제정됐습니다. 이를 장기미집행 도시계획시설 일몰제라고 부릅니다.

그러나 1995년 지자체가 실시되면서 정부는 도시계획시설 조성과 관리 책임을 지자체에 모두 일임했습니다. 사실상 떠넘긴 셈이나 다름없는데요. 매년 재정난을 겪던 지방정부는 공원, 도로 등을 지정만 해놓고 사들이지 않은 사유지를 보상하거나 매입하는 일은 후순위로 미뤄왔습니다. 그렇게 20여 년이 지나 공원일몰제 시행을 코앞에 두고서야 발등에 불이 떨어졌죠. 제도가 시행되면 매수하지 못한 사유지는 공원에서 해제되고, 행사 제한이 풀린 지주들은 이 땅을 개발할 수 있게 되기 때문이죠.

정부와 지자체는 난개발을 막고 녹지를 보전하기 위해 공원 해제를 전면 막겠다는 입장을 보였습니다. 그러면서 내놓은 대안은 지주들을 아연실색하게 만들었습니다. 바로 서울시가 2020년 7월 1일 이전까지 보상을 진행할 수 없는 도시공원을 '도시자연공원구역'으로 재지정하겠다는 내용이었습니다.

토지보상 대신 개발제한구역으로…서울시 과도한 사유재산권 침해 논란

도시자연공원구역은 도시의 자연환경, 경관 보호, 시민들에게 건전한 휴식공간 제공 등을 위해 도시 내 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있는 경우 설정하는 용도구역 중 하나입니다. 쉽게 말해 '개발을 제한받는 구역'입니다. 공원 구역은 도시계획시설이 아니기 때문에 실효제 적용도 받지 않습니다. 서울시의 구역 지정은 결국 다시 한번 사유지를 공원으로 묶어버리겠다는 의미인데요.

이에 서울시 공원 부지 지주들이 강하게 반발하자, 서울시는 공원 실효제가 2020년 7월 1일로 지정돼 이 시기가 도래하기 이전에 우선 공원에서 해제되는 것을 막고 차후 순차적으로 보상계획이라고 밝힌 바 있습니다. 곧이어 정부는 지주들의 매수청구권 행사 요건을 완화하는 내용으로 법을 개정하는 등 마치 토지 소유주들의 재산권을 보장하는 듯한 분위기를 조성했습니다.

그러나 매수청구권 행사 요건을 완화하더라도 지목이 대지인 토지에 한해서만 청구할 수 있고, 구역 지정 여부에 따라 보상액 차이는 크게 날 수밖에 없습니다. 결국 서울시는 재정적 부담을 줄이기 위해 공원 지주들의 재산권을 과도하게 침해하고 있는 것이죠.

법무법인 명경(서울), 일몰제 토지보상 전담팀 구성

저희 로펌은 40년이 넘도록 지자체의 정당한 보상을 기다리며 장기간 재산권 행사와 각종 권리행사에 제약을 받아온 토지 소유주들이 권리를 되찾을 수 있도록 전담대응팀을 구성했습니다.

도시공원 실효제팀은 연세대학교 법학과를 졸업하고 제52회 사법시험 합격, 사법연수원 제42기이자 법무법인 명경(서울)의 수장인 김재윤 대표변호사를 비롯해, 서울시립대 도시공학과를 졸업하고 서울시 장기미집행 도시계획시설 재정비계획 연구원과 서울시 건축기본계획 및 뉴타운 해제 실태조사 등의 연구원을 역임한 강정욱 변호사를 주축으로 전국 공원 지주들을 대리하여 서울시와 그 외 지방정부의 보상계획에 대응하고 있습니다.

1. 서울시 실시계획인가처분 취소소송

교회 및 어린이집이 운영되고 있던 의뢰인 A씨는 토지는 서울시에 의해 공원으로 지정된 1977년보다 이전인 1970년 초에 이미 건축물이 세워졌던 토지로 1992년 변경 고시에 따라 공원용지에서 해제되어 무려 50년간 공원이 아닌 대지로 사용되고 있었습니다.

그런데 서울시는 일몰제 시행 3개월 전 해당 대지를 수십억을 들여 수용하고 교목 18그루를 심는다는 내용의 실시계획을 열람공고했습니다. 위 열람공고에는 사업 착수일 및 준공예정일이 실시계획인가 고시일부터 2020년 12월 31일까지로 되어 있었지만 2달도 되지 않은 같은 해 5월 7일 이 사건 토지에 관한 실시계획을 인가·고시하였는데, 사업 착수일 및 준공예정일이 공고문과는 달리 2021년 12월 31일까지로 임의로 변경되어 있었습니다.

이에 대해 저희 법인은 이 사건 처분이 열람공고의 내용을 임의로 변경한 고시를 시행한 법령위반의 절차적 하자가 있고, 실체적으로도 신뢰보호원칙 위반, 평등의 원칙 위반, 실효의 원칙, 신의성실의 원칙 위반이며, 비례의 원칙을 위반하였다는 점을 주장했습니다.

https://www.sisunnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=158341

[법률정보] 법원 "열람공고 임의 변경한 고시는 국토계획법령 규정 위반, 하자 가볍지 않아" - 시

2. 부당이득반환소송

서울시 서대문구에 위치해 도시공원 등산로로 사용되고 있던 토지를 물려받은 B씨의 사건입니다. B씨는 2020년 7월 장기미집행 도시계획시설 일몰제 시행을 앞두고 토지보상 계획이 발표되길 기다렸지만 서울시는 일몰제 시행 이틀 전 해당 토지를 도시자연공원구역으로 지정했습니다. 이로 인해 B씨는 자신의 땅에 대해 사유지로서 사용할 수 없게 되었는데요.

저희 법인은 서울시가 무단으로 토지의 형질을 변경하고 토지 전체에 대해 인공조림을 하고 있는 상황이라고 판단했습니다. 이를 입증하기 위해 1970년대의 공문을 확보했는데요. 이 증거를 토대로 법원은 공원 조성 전 현황인 '대지'를 기준으로 한 부당이득금 반환청구에 대해 받아들였습니다. 소 제기일로부터 역산해 5년 이내의 부당이득금 반환과 이후 서울시에서 B씨 토지에 관한 점유를 상실하는 날까지 매달 임료를 지급하라는 판결이 나왔습니다

.http://www.geconomy.co.kr/news/article.html?no=248096

도시자연공원 등산로로 사용된 토지, 부당이득반환의무 있어

이처럼 저희 로펌은 의뢰인들이 오랜 기간 침해받아온 지주로서의 권리를 보장받고, 재산권 회복을 위해 적정한 토지보상을 받을 수 있도록 매진하고 있습니다.

국가사업이라는 이름 하에 자행된 도시개발사업. 이에 따른 도시계획시설의 강제 지정으로 인하여 자신이 소유한 땅을 팔 수도, 개발할 수도 없었던 지주들의 피해는 이만저만이 아닙니다. 과도한 사유재산권 침해라는 헌재 판결에 따라, 정부와 지자체는 공원을 유지하고자 했다면 지주들이 입은 피해를 감안해 적정한 보상계획을 진작에 진행했어야 합니다.

부동산 전문 로펌인 저희 법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)은 장기미집행 도시계획시설로 인해 재산권 피해를 입은 의뢰인들이 자신들의 권리를 온전히 되찾고 만족의 미소를 지을 수 있도록 만전을 기하여 대응할 것입니다. 여러분의 기대에 부응할 수 있는 결과를 안겨드리겠습니다.