토지/공원 일몰제
토지보상 절차, 토지보상금 증액 위해 알아야할 점은
법무법인 제이앤케이
2022. 5. 27. 16:32
최근 창원시 마산회원구 회성동 자족형복합행정타운 조성사업과 관련해 일부 지주들의 반발이 일어나고 있다고 하죠. 사업시행자는 지난해 6∼7월 진행한 감정평가 결과에 올해 3월 시점 토지 금액을 반영해 보상안을 마련했지만 사업 대상지역 터를 개발제한구역으로 여겨 평가했기에 보상가격이 낮았던 것입니다.
이처럼 국가가 공익사업을 추진하기 위해 토지를 확보하는 절차를 토지수용절차라고 합니다. 아무리 국가라 하더라도 토지 주인에게 정당한 대가를 지불하고 절차를 거쳐 부지를 확보해야 하기 때문에 토지주에게 일정한 대가를 지급하고 토지를 강제로 수용하게 되는데요.
그럼 토지수용이 되면 대박인가? 반드시 좋은 것만은 아닙니다. 창원의 사례처럼 토지수용지에 포함되어 현금이나 대토보상을 받게 되었지만 막상 산정된 금액을 보니 마음에 차지 않는 경우가 많기 때문입니다.
일반적으로 토지보상금은 공시지가를 기준으로 산정되는데 수용되는 토지는 대부분 오랫동안 그린벨트로 묶여있는 등의 사정으로 공시지가가 낮을 수 밖에 없기 때문입니다. 이처럼 보상금 액수가 적으면 이미 개발호재로 시세가 오른 인근 지역에서는 대토를 구하기 힘들어지죠.
토지소유자 입장에서는 이렇게 적은 금액으로 땅을 팔고 싶지는 않을 것입니다. 따라서 산정된 보상금액이 마음에 들지 않을 경우 정당한 보상을 받기 위해서는 절차에 대해 확실하게 알고 있어야 합니다. 그래서 오늘은 보상금 증액을 위해 알아야 할 토지보상 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.
토지보상금 산정 시 기준은
공익사업법 제67조에 의해 협의에 의한 경우에는 협의성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 재결 당시의 가격을 기준으로 합니다. 토지수용 절차가 진행되는 과정에서 보상금은 관련 법규에 따라 적정하게 보상되게 되는데요. 이 때 기본은 적정보상의 원칙에 의한 지급입니다.
적정보상의 원칙은 헌법 제23조 제3항에 근거하는데요. “공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로서 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.”라고 규정되어 있습니다.
토지보상법에서는 이 적정보상의 원칙을 1) 객관적 가치의 보상, 2) 현황평가의 원칙, 3) 개발이익배제의 원칙, 4) 부대적 손실의 보상, 5) 간접손실의 보상, 6) 생활보상 등으로 구체화합니다.
보상금 증액 제대로 받기 위한 방법은
보상대상자는 산정된 금액이 너무 적다고 생각되면 크게 3가지의 방법으로 토지보상 절차 통해 증액을 받을 수 있습니다. 1차 수용재결, 2차 이의재결, 3차 행정소송으로 각 과정에서 총 3번의 추가 감정을 통해 토지보상금을 증액하는 것입니다.
일단 보상계획이 공고되고 통지되면 열람을 할 수 있는데요. 이 때 보상대상자는 보상계획을 보고 토지에 대해 산정된 보상금에 대한 이의신청이 가능합니다. 이렇게 고시가 끝난 30일 이내에 시·도지사 내지 토지주들이 감정평가사를 추천하게 됩니다. 이때 산정된 금액이 중요한데요. 증액을 청구해도 산정금액에서 크게 벗어나지 않으니 반드시 신중하게 추천해야 합니다.
토지주들은 감정평가사가 산정한 금액을 토대로 지자체 등과 협의를 진행합니다. 만약 협의가 불발되면 수용재결로 의견서를 제출합니다. 그 후 다시 감정평가를 하여 금액을 통보하는데 여기에 이의신청을 하게 되면 이의재결로 진행됩니다.
이의재결마저 만족스럽지 못하다면 행정소송을 제기하면 됩니다.
토지보상 절차 더 자세히 알아보자
1. 손실보상협의 및 계약체결
보상금이 산정되면 협의기간·협의장소 및 협의방법, 보상의 시기·방법·절차 및 금액, 계약체결에 필요한 구비서류 등을 기재해 별도 문서로 통지합니다. 협의기간이 지난 후에는 서면으로 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있습니다.
2. 협의 불성립 시 구제 절차
① 수용재결 (행정적 구제절차)
손실보상에 관해 협의가 이루어지지 않으면 중앙토지수용위원회의 수용재결절차를 통해 당초 사업시행자가 제시한 손실보상의 적정성·적법성을 다시 심사할 수 있습니다.
재결이 신청되면 관할 토지수용위원회의 의뢰에 의해 시장·군수·구청장이 재결신청서 및 관계서류의 사본을 공고하고 14일 이상 열람할 수 있도록 하고 있으며, 제출할 의견이 있는 경우에 시장·군수·구청장에게 열람기간에 의견서를 제출할 수 있습니다.
열람기간이 지난 경우 제출된 의견서는 수리되지 않을 수 있기 때문에 반드시 열람기간을 준수해 제출해야 합니다.
② 이의재결 (행정적 구제절차)
수용재결에 대해 이의가 있는 경우 재결서 정본을 받은 날로부터 30일 이내에 이의를 신청할 수 있고, 적법한 이의신청이 있는 경우 중앙토지수용위원회에서는 수용재결의 적정성·적법성을 다시 심사해 이의신청재결을 하게 됩니다.
공탁된 보상금에 대해 이의유보 없이 수령하면 수용재결에 동의한 것으로 간주되어 이의신청이 각하되니 만약 수용재결에 이의가 있는 경우에는 반드시 이의가 있음을 표시하고 공탁금을 수령해야 합니다.
③ 행정소송 (사법적 구제절차
수용재결에 대해 불복이 있는 때에는 재결서를 받은 날부터 90일 이내에, 이의신청 재결을 거친 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 각각 행정소송을 제기할 수 있습니다. 행정소송의 방법을 선택하시게 되면 소제기기간을 반드시 꼼꼼하게 신경써야 합니다.
다만, 이때 이의의 신청이나 행정소송의 제기는 사업의 진행 및 토지의 수용 또는 사용을 정지시키지 않으니 주의해야 합니다.
https://youtu.be/bL6nfOknPjE
토지보상 절차, 1차 협의보상금액의 중요성은?
토지보상금 증액을 제대로 받기 위해서 가장 중요한 점은 1차 협의보상금을 제대로 받는 것입니다. 사실상 1차 협의보상금액에서 불복을 하고 수용재결, 이의재결, 행정소송까지 가더라도 10%이상 증액하기 어렵기 때문인데요.
1차 협의보상금액에서 절대적인 영향력을 행사하는 것은 비교표준지선정과 기타요인입니다. 어떤 토지를 비교표준지로 선정할 것인지, 보상선례와 정상적인 매매사례를 통해 보정을 하는 기타요인이 큰 영향을 미치는 것이죠. 이러한 요인에는 브로커가 감정평가사에게 영향을 미치기가 어렵기 때문에 강력한 대책위원회를 구성해 협상을 진행하는 것이 중요합니다.
따라서 강력한 대책위원회를 구성해 1) 비교표준지 공시지가를 증액하고, 유리한 비교표준지를 선정 후 기타요인을 협상하며, 2) 주민추천 감정평가사를 추천하고 3) 예상보상금의 증액을 해야 합니다.
