주택/지역주택조합
지주택 탈퇴, 안심보장증서 있는 경우라면
법무법인 제이앤케이
2022. 5. 20. 13:15
지주택 탈퇴 문제, ‘실패 시 낸 돈은 100% 환불’ 약속받았다면?
지역주택조합에 가입하는 경우 조합 측이 안심보장증서를 배부하며 조합원을 모집하는 모습을 볼 수 있습니다. 주된 내용은 '사업이 무산되거나 00때 까지 조합설립인가/사업시행인가 를 받지 못하면 전액을 환불해 주겠다'는 내용인데요. 가입을 희망하는 조합원들은 이것을 보고 '사업진행이 잘 되지 않으면 내가 낸 돈 전액을 돌려받을 수 있구나'라고 생각하게 될 수 밖에 없습니다.
하지만 일반적으로 조합 사업이 무산되거나 제대로 진행이 되지 않는 경우 조합의 자금이 고갈된 것일 확률이 큽니다. 이런 경우 보장서를 이유로 탈퇴 및 전액환불을 요구하면 조합에서는 '아직 사업이 무산되지 않고 진행중이기 때문에 계약서에 기재된 대로 업무대행비를 공제한 금액만을 돌려줄 수 있다'고 할 것입니다.
부동산 전문 로펌인 저희 법무법인명경서울에 지주택 탈퇴가 필요하다면 문의를 주시는 분들의 얘기를 들어보면 계약 시에는 무조건 환불해줄 것처럼 이야기 하던 조합은 정작 조합원이 탈퇴를 희망하자 보장서는 법적인 효력이 없는 문서라고 주장하며 환불을 거부하는 일이 비일비재한 것을 알 수 있습니다.
실제로 그동안 법원은 안심보장확약증서와 관련해 조합원 총회의 결의를 받지 않으면 원칙적으로 효력이 없는 것으로 보았습니다. 이는 문서에 있는 환불보장약정 때문인데요. 추진위원회가 수령해 보유하고 있는 조합원 분담금 등은 조합원들이 집합체로서 소유하는 총유물이기 때문에 총유물인 분담금 자체를 감소시키는 행위에 해당하는 환불보장약정은 총회의 결의를 받아야만 인정되는 것입니다.
따라서 아직 추진위원회 단계에서 발행된 보장서의 효력을 부정해왔던 것인데요. 하지만 최근 지역주택조합 가입을 유도하기 위한 수단으로 안심보장증서를 교부하는 조합에 최근 법원이 ‘분담금, 업무추진비를 전액 반환하라’고 판결하며 조합원들의 손을 들어줬습니다.
이번 판결로 안심보장확약서를 유효하다고 믿고 조합원 가입계약체결을 하였다면 이는 ‘동기의 착오’(의사표시를 하게 된 동기에 관한 착오)로서 조합원은 계약 취소와 함께 납입한 분담금을 돌려받을 수 있게 됐는데요. 어떤 사건인지 함께 살펴보겠습니다.
지주택 탈퇴 방법 → 계약의 착오 취소(민법 제109조)
경기도 파주에 사는 김화원(가명) 씨는 우연히 A주택조합(이하 A조합)에 가입하게 됐습니다. 당시 홍보관에서 일하던 상담실장은 김 씨에게 현재 토지확보율이 90%이상이며, 평당 분양가 600만 원에 아파트 동·호수 지정도 가능하다며 가입을 종용했는데요.
김 씨가 고민하는 모습을 보이자 ‘이 사업이 조합의 귀책사유로 무산될 경우 납부한 금액 전액 환불’을 약속하는 내용의 안심보장증서를 작성해 주기도 했는데, 이에 혹한 김 씨는 가입 계약과 동시에 분담금 및 업무대행비 명목의 3700만 원을 즉시 납입했습니다.
그러나 상담실장의 설명과는 달리 A조합은 토지확보는 물론, 설립인가도 받지 못한 상태였습니다. 억울했던 김 씨는 A조합을 상대로 가입계약 취소를 주장하며 부당이득금반환소송을 제기했고, 조합의 허위·과장 광고 및 안심보장확약서를 이유로 가입계약을 체결하도록 유도한 점에 대한 기망행위가 있음을 주장했습니다.
법원 역시 이를 받아 들였습니다. 조합아파트 사업은 그 특성상 장래의 진행경과를 예측하기 어렵고 사업이 지연될 가능성이 높은데, 분담금 등의 반환을 보장하는 증서가 존재하지 않았다면 김 씨가 이 사건 가입계약을 체결할 가능성이 현저히 낮았을 것이라고 판단한 것입니다.
지역주택조합 탈퇴... '전액 환불 약속' 안심보장증서 기망행위 인정 돼 - 시선뉴스
지역주택조합 가입을 유도하기 위한 수단으로 안심보장증서를 교부하는 조합에 최근 법원이 ‘분담금, 업무추진비를 전액 반환하라’고 판결, 조합원들의 손을 들어줬다. 그동안 안심보장증서
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지주택 탈퇴 방법2 → 계약의 사기 취소(민법 제110조)
위 사례는 조합이 효력이 없는 안심보장증서를 교부해 계약을 유도했기 때문에 계약 무효 판결을 받은 사건인데요. 설령 해당 약정이 유효하다하더라도 사실상 재원이 없는 A조합이 김 씨에게 납입금액을 전액 반환할 수 없는 상황이었기 때문에 전액 환불을 약속한 증서를 발행한 자체가 기망행위에 해당될 수 있습니다.
총회 결의를 거치지 않아 효력이 없는 문서를 교부한 것으로서 무효이고, 보장증서가 무효임에도 마치 유효한 것처럼 계약자를 기망해 조합가입계약을 체결했으므로 계약자가 소 제기로서 조합가입계약을 취소할 수 있는 것입니다.
일반아파트보다 저렴하게 집을 마련할 수 있다는 생각에 조합원 자격조건이나 사업의 성공가능성 등을 자세히 따져보지 않고 가입하는 경우가 많습니다. 실제 주택조합 사업이 성공하기 위해서는 많은 리스크가 있고, 가입 이후에는 조합에서 탈퇴하기가 쉽지 않기 때문에 계약서에 서명하기 전 조합에 대한 사업 정보를 확인하는 절차를 거치는 것이 좋습니다.
다만, 안심보장증서를 발급받았다 해서 모든 경우에 탈퇴 및 전액 환불이 가능한 것은 아닙니다. 보장증서에 기재된 조건이 미성취 상태인 경우에는 계약이 유효하다고 보는 경우가 있기 때문인데요.
예를 들어 '사업계획 미승인'이 환불 조건으로 하고 있는데 사업계획이 확정적으로 승인되지 않았기 때문에 조건이 성취됐다고 인정하기에 부족하다(서울북부지방법원 2020. 11. 10. 선고 2019나39506 판결)는 판결이 대표적으로 분담금의 반환을 부정한 판결입니다.
이와 같은 예외적인 상황이 존재하기 때문에 정확한 대응을 위해서는 전문가의 검토를 받아보는 것이 안전하겠습니다. 저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 로펌으로 변호사가 일대일로 직접 상담을 진행하며 맞춤 솔루션을 제공하고 있으니 지주택 탈퇴에 가이드가 필요하시다면 문의주시기 바랍니다.
