민법 245조, 점유취득시효 자주점유 인정된다면

"20년 점유 인정되면 소유권이전 가능…무단점유 아니라면 소유권자 불리"

평생을 내 땅으로 알고 집을 짓고 살던 땅 일부가 사실은 옆집 사람의 땅이었다면 황당할 수 밖에 없을 것입니다. 그런데 상대도 이를 최근에서야 알게 되었다면 땅을 돌려 달라고 요구하겠죠. 이런 경우 무조건 돌려 줘야 할까요?

남의 땅을 권한 없이 가지고 있을 수 없으므로 원칙적으로 원소유주에게 돌려줘야 할 것이지만,  우리 민법 245조의 점유취득시효가 인정된다면 법원의 판결을 통해 내 앞으로 소유권이전등기를 할 수 있습니다. 자주점유가 인정된 사례를 통해 알아보겠습니다.

A씨는 어느 날 이웃인 B씨로부터 황당한 요구를 받게 됐습니다. B씨가 새 건물을 짓기 위해 측량을 해 보니 A씨의 건물이 B씨의 땅을 침범했고, 그 면적만큼 건물을 부수고 땅을 돌려 달라는 요구였는데요.

A씨는 아버지 대부터 현재의 경계대로 B씨와 이웃해 집을 짓고 살아 왔었고, 그 동안 경계에 대해 아무런 분쟁이 없었기에 B씨의 요구를 받아들일 수 없었습니다.

이에 이웃 B씨는 A씨를 상대로 건물철거 및 토지인도소송을 제기했는데, A씨는 이에 대해 20년 이상 점유를 이유로 민법 245조에 따라 점유취득시효를 주장하게 됐습니다. A씨는 선대로부터 20년 이상 현재의 경계가 진실한 경계라고 믿고 살아 왔기 때문에 자주점유, 즉 소유의 의사에 의한 점유가 인정되므로 경계 내에 있는 B씨의 땅을 내 소유로 이전해 달라고 한 것입니다.

우리 민법 245조는 사회질서의 안정을 위해, 그리고 증거보전의 곤란을 배제하기 위해 만들어진 규정인데요. 보통 우리가 점유취득시효라고 부르는 조항은 제1항입니다.

조문을 자세히 살펴보면 제1항에서 ‘20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.’, 제2항에서 ‘부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.’라고 규정되어 있습니다.

위 사건에서 민법 245조의 요건 중 20년 이상의 점유와 그 외의 평온, 공연한 점유의 요건은 크게 문제될 것이 없었기 때문에 이 사건의 쟁점은 A씨의 점유를 자주점유로 판단할 수 있는가였습니다.

그런데 해당 사건의 재판분에서는 민법 제197조 제1항에 따라 A씨의 주장을 받아 들여 점유취득시효를 인정했습니다. 민법 제197조 제1항에 의하면 물건의 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로 점유자가 취득시효를 주장하는 경우에 있어서 스스로 소유의 의사를 입증할 책임은 없고, 오히려 그 점유자의 점유가 소유의 의사가 없는 점유임을 주장하여 점유자의 취득시효의 성립을 부정하는 자에게 그 입증책임이 있습니다.

즉, 점유자의 自主점유는 추정이 되므로 이를 다투는 상대방 측에서 그 추정을 깨트릴 반대증거를 제출해야 하는데, B씨 측에서 A씨의 주장을 뒤집을 만한 충분한 증거를 제출하지 못했다는 이유였습니다.

이는 우리 대법원의 기본적인 태도와 같습니다.

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대법원은 "무릇 점유자의 점유가 자주점유인지 타주점유인지는 점유자의 마음 속에 있는 의사에 따라 결정되는 것이 아니라 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관련된 모든 사정에 따라 외형적·객관적으로 결정되어야 한다.

점유자가 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명되었거나, 점유자가 타인의 소유권을 배제하여 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 하려는 의사를 가지고 점유하는 것으로 볼 수 없는 객관적 사정,

즉 점유자가 진정한 소유자라면 통상 취하지 않았을 태도를 나타내거나 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 취하지 않은 경우 등 외형적·객관적으로 보아 점유자가 다른 사람의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 가지고 있지 않았던 것이라고 볼 만한 사정이 증명된 경우에 한하여 그 추정은 깨진다”(대법원 2017. 12. 22. 선고 2017다360, 377 판결 참조)라고 설시했습니다.

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즉, 이는 점유자가 20년 점유 요건을 만족해 민법 245조의 점유취득시효를 주장하는 경우, 이를 부정하는 자가 타주점유임을 입증할 책임이 있다는 것을 분명히 한 것인데요.

물론 타인의 토지를 무단으로 점유하는 경우에 있어서 자주 점유를 인정하지 않는 판례의 태도에 따라 자주점유가 인정되는 경우가 많지는 않습니다. 하지만 무단점유의 증거가 없는 사건에서는 판례의 이러한 태도에 따라 소유권자가 더욱 불리한 것은 사실입니다.

이러한 분쟁은 지속적으로 발생하고 있고, 긴 기간 동안 발생한 권리관계 변화가 쟁점이 되기 때문에 변수가 많고, 법과 판례에 비추어 봤을 때 예상과 다른 결과가 이어질 가능성이 큽니다. 따라서 관련 분쟁상황에 처해 있따면 점유자 및 소유자 양쪽 모두 법률전문가의 조언을 받아 분쟁해결책을 마련하는 것이 안전하겠습니다.

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https://www.junggi.co.kr/article/articleView.html?no=28624

내 땅인줄 알고 살았는데 알고보니 남의 땅이라면

https://youtu.be/RtmX2goltjE