토지/공원 일몰제
경기 광주 쌍령공원 공원조성계획, 토지사용료 받을 수 있나
법무법인 제이앤케이
2022. 4. 8. 12:27
최근 경기 광주 쌍령공원의 민간공원조성 특례사업 추진을 통해 장기미집행 도시계획시설(공원)을 해소하고 주민들의 여가 및 휴식 등을 위한 쾌적한 공간을 제공하기 위해 도시계획시설 사업의 추진과 관련해 실시계획인가를 위한 열람공고문을 올렸습니다.
오늘은 위 공원조성계획과 관련해 쌍령동 일원의 토지주분들이 토지사용료를 받을 수 있을지 그 가능성에 대해 함께 검토해보려 합니다.
헌법재판소는 지난 1999년 10월 ‘지자체가 개인 소유의 땅에 장기간 집행하지 않은 도시계획시설에 대해 개인의 재산권을 침해하는 것’ 이라며 도시계획법(4조)에 대해 헌법불합치 결정을 내렸고, 이에 20년간 공원이 조성되지 않은 곳들은 2020년 6월 30일까지 도시공원에서 해제하거나, 도시계획을 하려면 보상해주거나 토지를 매입해야 했죠.
하지만 보상에만 수십 조원의 예산이 소요되는 탓에 발등에 불이 떨어진 지자체들은 도시공원을 지키기 위한 대안으로 민간공원조성 특례사업 추진에 열을 올렸습니다. 이것은 장기 미집행 공원 계획지 중 민간이 70% 공원을 조성해 시에 기부 채납하면 나머지 30% 부지에는 공동주택 개발 등의 수익 사업을 할 수 있게 하는 사업입니다.
이로 인해 공원조성계획에 따른 토지에 대한 감정평가가 마무리되면 경기 광주 쌍령공원 토지주들에게는 개별적으로 보상평가액이 통보될 것입니다. 이때 토지주들에게는 얼마나 보상을 받을 수 있는지, 어떻게 하면 정당한 토지사용료를 돌려받을 수 있는지가 가장 중요할 텐데요.
이에 앞서 토지보상금 산정에 대해 먼저 알아보겠습니다. 보상절차는 ‘보상계획공고→열람 및 이의신청→감정평가 및 보상액 산정→손실보상 협의→수용재결→재결금 지급 및 공탁’ 등의 순으로 이뤄입니다.
일반적으로 협의단계에 토지보상금은 토지주, 사업시행자, 시도지사가 추천한 감정평가사들이 평가한 금액을 산술평균해 결정되는데요.
이때 기준이 되는 금액은 표준지공시지가를 기준으로 지역요인, 개별욜인, 기타요인들이 고려됩니다. 대략 비교표준지 공시가격의 1.3-2배 수준에서 결정되는데요. 하지만 공익사업에서 발생하는 개발이익은 보상금 산정시 배제됩니다. 이는 우리 법원이 "공공사업으로 인한 개발이익은 사회에 환원되어야 한다"라고 일관적으로 판시하고 있기 때문입니다.
사실 대법원 판결에 따르면 토지를 평가할 때는 공원으로 지정된 점을 고려하지 않아야 합니다. 쉽게 말하면 도시공원으로 지정돼 그 시세가 주변 시세에 비해 낮다고 하더라도, 도시공원으로 지정된 점을 고려하지 않고 개발가능한 토지로 여겨 보상금을 책정해야 한다는 것인데요.
하지만 개별공시지가를 산정하는 통계표 상 공원으로 지정된 토지의 가격은 정상 토지의 60% 수준에 불과합니다. 실례로 같은 토지가 수 십 년간 시행되지 않았던 공원 조성사업이 '계획되었었다'는 이유로 개별공시지가가 정상수준에 비해 약 67%(1/0.6) 낮게 공시되어 왔습니다.
문제는 일반 시장에서 개별공시지가가 어느 정도 토지가격의 지표 역할을 한다는 데에 있습니다. 따라서 일단 근린공원으로 지정된 경우 정상가격으로의 처분이 어렵습니다. 정상 토지의 60% 수준으로 매매된 사례들은 마치 해당 지역의 유사필지 시세인 것처럼 형성되고, 결국 당해 사업으로 인한 수 십 년간의 행위제한으로 인한 토지가격 하락이 해당 지역의 시세를 형성하게 됩니다.
공원에서 해제될 경우, 개발이 가능해 땅값이 올라갈 것으로 기대되는데 개발이익이 배제된 헐값의 토지보상금을 준다고 하니 토지를 수용당하는 주민 입장에서는 박탈감을 느낄 수밖에 없겠죠. 이때 토지주는 수용재결, 이의재결, 행정소송 단계를 통해 처음에 기본조사 시 정해진 감정평가를 기준으로 추가감정을 통해 보상금을 증액시킬 수 있습니다.
따라서 20여 년간 공원으로 지정되었던 내 토지가 도시공원 일몰제 덕에 갑자기 보상을 받게 된다면, 첫 단추부터 잘 꿰어내어야 합니다.
경기 광주 쌍령공원 공원조성계획... 토지사용료 받을 수 있을까?
앞서 살펴봤듯이 대부분의 지자체는 보상금 산정을 최대한 낮게하기 위해 공원, 임야를 기준으로 산정하게 됩니다. 이를 위해 최근 많은 지자체들이 대지에 인공적으로 임야를 조림하는 경우도 많은데요. 쌍령근린공원도 마찬가지로 보입니다.
1993년 항공사진을 확인해 보면 전답이 많은 부분을 차지하고 있는 것을 확인할 수 있는데요. 이는 93년 이전에 조성된 전답이기에 전답을 기준으로 토지보상이 가능합니다.
하지만 최근 사진을 살펴보면 임야가 조성되어 있는 것을 확인할 수 있습니다. 시에서 인공적으로 조림한 것으로 추측해볼 수 있는데요.
이런 상황을 토지주가 입증을 한다면 부당이득반환소송 등에서 승소할 수 있을 것이고, 토지주의 승소 시 지자체로서는 매년 토지사용료를 내야 하기 때문에 우선적으로 보상을 하거나 매수하려고 할 것입니다.
다만, 민법상의 소멸시효가 적용된다면 10년의 부당이득금반환을 청구할 수 있지만 지방자치단체를 상대로 한 부당이득금반환청구의 소멸시효는 5년까지입니다. 따라서 공원조성계획에 따라 최대한 빠르게 제기해야 돌려받을 수 있는 부당이득금이 늘어날 것으로 보입니다.
현행 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(국토계획법)에 따르면 도시·군계획시설사업의 시행자가 실시계획 인가 고시일로부터 5년 이내에 토지 보상의 최종 단계라 볼 수 있는 ‘수용 재결’을 신청하지 않을 경우 5년이 지난 다음 날 지정 효력을 잃게됩니다.
다만 공원조성계획 등을 위한 실시계획 고시일로부터 5년이 지나기 전에 도시·군계획시설사업의 시행자가 해당 토지 면적의 3분의 2 이상을 소유하거나 사용할 수 있는 권리를 확보한 경우에는 수용재결 신청 기한을 7년까지로 연장할 수 있는데요.
일단 실시계획인가만 내면 2020년 6월 30일이 아니라 2025년 6월 30일까지 보상하면 되기 때문에 정당한 보상을 받기까지는 시일이 걸릴 것으로 보입니다.
