토지/공원 일몰제
보상계획 열람공고, 모산근린공원 토지보상금 잘 받을 수 있을까
법무법인 제이앤케이
2022. 4. 1. 13:46
1999년 헌법재판소 판결에 따라 공원 지정 후 20년간 조성사업을 시행하지 않은 도시공원은 지정효력에서 해제되었는데요. 바로 도시공원 일몰제인데요. 쉽게 말하자면 개인의 땅을 공원으로 조성한다고 강제로 지정만 해놓고 20년간 방치한 경우 그와 같은 지정이 자동 해제돼 재산권을 행사할 수 있게 되는 것입니다. 즉, 해당 땅에서 건축행위 등 개발이 가능하게 된 것이죠.
토지보상제도에 따라 국가나 지방자치단체는 공익을 위해 법률로 사유지를 강제수용 시 발생하는 손실에 대해 소유주에게 토지보상금을 지급해야 합니다. 때문에 최근 평택의 모산근린공원 외에도 전국적으로 보상계획 열람공고가 뜨고 있습니다.
이는 도시 사업의 주체인 지방자치단체가 '우리가 이런 사업을 진행할 예정입니다.' 라고 지역주민들과 토지주들의 안내 및 의견을 듣고자 일정 기간동안 관련 서류 등을 공개하는 절차를 말합니다.
하지만 보상협의 과정에서 지주들의 반발이 이어지고 있습니다. 오랜 기간 공원으로 묶여 재산권을 침해받았는데 토지감정가는 저평가 되고, 지자체는 예산부족을 이유로 제대로 된 보상을 진행하지 못하고 있기 때문인데요.
보상금 산정 기준은?
원칙적으로 토지보상금 산정은 공부상의 지목을 기준으로 합니다. 지목은 등기부등본에 기재되어 있는 토지의 종류인데요. 보통 사업인정일에서 가장 가까운 시점의 공시지가로 적용되는데요.
예를 들어 2015년 5월에 공시가 되면 2015년 1월의 공시지가가 적용되게 됩니다 반면 2015년 12월에 공시된 경우 같은 해를 기준으로 적용되기 때문에 2016년 1월의 공시지가가 적용되지는 않습니다.
여기서 문제가 발생합니다. 위 기준으로 했을 때 내 땅의 보상기준이 공원조성 이후가 될 수도 있기 때문이죠. 기존에 전·답·대지에 조림사업을 진행해 사실상 공원으로 사용되고 있는 토지의 경우, 지자체에서 사용료의 일환으로 부당이득반환 의무가 있습니다. 토지사용로는 현상태가 아닌 공원 조성 전 상태로 따져야 하며, 만일 지목의 변경을 통해 불합리한 보상이 이뤄질 경우 소송을 통해 정당한 권리를 되찾아야 합니다.
최근 보상계획 열람공고가 뜬 곳 중에 한 곳인 평택의 모산근린공원의 경우 1989년 도시계획 공원으로 결정된 곳입니다. 현재 해당 부지에는 보상과 관련해 다음과 같은 절차가 진행된 상태입니다.
- 2020. 6. 22 실시계획인가승인
- 2021. 12. 2 실시계획인가(변경) 고시
- 2022. 1. 10. 보상계획 공고
일반적으로 공원토지의 대부분은 지목이 개발이 자유롭지 못한 임야이기 때문에 보상가격이 낮게 책정됩니다. 아직 모산근린공원의 정확한 감정가가 나온 상태는 아니지만 만약 토지주 입장에서 감정평가로 결정된 토지보상금이 만족스럽지 않다면 수용재결 과정을 거쳐 최후에는 소송을 통해 증액을 요구할 수 있습니다. 즉, 보상금액이 부당하게 책정됐다고 생각이 된다면 소송을 통해 증액이 가능한 것입니다.
따라서 산정된 보상금에 만족할 수 없다면 증액을 위해 사유를 입증해야만 하는데요. 이를 위해 저희 명경에서는 1981년과 1991년의 항공사진을 확보했습니다. 항공사진을 비교해보면, 최근까지도 전밭으로 사용되었던 곳이 많다는 것을 알 수 있습니다. 최근에 들어서야 식목이 이루어진 것도 확인할 수 있죠.
만약 이전에는 숲이나 공원으로 사용되지 않았던 토지임에도 최근 들어서 인공적으로 조림을 한 경우라거나 그 토지의 지목이 전·답·대지 등으로 사용되어지고 있던 토지라면 그 이전의 토지목적을 기준으로 보상을 받아야만 합니다.
소유한 공원부지의 보상계획 열람공고가 떴다면 지목이 어떻게 등록됐는지에 따라 토지보상금액에 많은 차이가 날 수 있는만큼 중요하게 살펴보셔야 합니다. 만약 부당이득금반환소송에 성공했다면 지자체에서는 매년 사용료는 지불해야하기 때문에 사용료가 계속해서 늘어가기 이전에 토지를 우선적으로 보상하거나 매수하려고 할 것입니다. 따라서 토지주분들이 어떻게 대응전략을 짜는지가 중요할 것으로 보입니다.
따라서 항공사진만으로는 부족합니다. 과거의 공문을 확보하는 등 별도의 입증자료가 필요한데요. 혼자서는 진행하기 막막한 부분인만큼 전문가의 조력을 받는 것이 좋습니다.
모산근린공원과 관련한 해당 게시물은 간략한 이론적 설명일 뿐 개인의 상황에 맞추어 이해하기 위해서는 전문가와 상담을 진행하셔야 합니다. 저희 명경은 일몰제 시행 이후 지주들의 권리를 되찾기 위해 2020년 7월 서울시 서초구 말죽거리 근린공원지주 비생대책위원회와 함께 서울시를 상대로 도시자연공원구역지정 취소 소송을 제기한 것을 시작으로 다수의 지주들의 법률대리를 맡아 토지보상을 위한 소송을 이어가고 있습니다.
저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 김재윤 대표변호사를 필두로 토지보상전담팀을 운영해 보다 전문적인 대응과 개인에 상황에 맞는 맞춤솔루션을 제공해 드리고 있습니다. 일몰제로 인한 토지보상금 산정 혹은 보상계획 열람공고 등 여러 문의사항이 있으시다면 연락주세요.
