토지/점유취득시효
부당이득금반환소송 방어 사례, 민법 제245조 점유취득시효 완성했다면
법무법인 제이앤케이
2022. 4. 1. 10:45
대한변호사협회에서 인정한 부동산 전문 로펌인 저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)에 가장 많이 들어오는 문의 중 하나가 바로 민법 제245조에서 규정하는 점유취득시효 완성과 관련한 분쟁입니다. 워낙 많은 문의가 들어오는만큼 전담팀을 별도로 운영 중이기도 한데요.
대략적으로 정리하면 내 땅과 이웃 땅의 경계가 모호할 때, 그 범위에 대한 소유권을 두고 분쟁이 시작됩니다.
예를 들어 "건물이 낡아 새로 짓기 위해 측량을 해보니 이웃집이 땅 침범을 하고 있었는데 어떻게 하면 되찾을 수 있는가", "수십 년 동안 아무런 문제없이 땅을 사용해왔는데 어느 날 갑자기 귀농해 온 외지인이 자기 소유라며 땅에서 나가라며 부당이득금반환소송을 제기했다" 등 문의를 주시는 분들의 상황도 각자 다양하죠.
사실상 이러한 민사분쟁의 경우 당자자 간 협의로 해결하는 것이 가장 좋습니다. 대부분 분쟁 상대가 오랫동안 얼굴을 마주보며 안부를 묻던 이웃이기 때문이죠. 하지만 양보하며 배려하기에는 요즘 부동산의 가치가 끝없이 상승하고 있기 때문에 자신의 재산권을 포기할 수 없어 소송전으로 이어지는 경우가 대다수입니다.
오늘은 이와 관련해 발생한 분쟁에서 저희 법무법인 명경서울이 법률대리를 맡아 승리를 이끌어내었던 부당이득금반환소송 사건 하나를 소개해보려 합니다.
명경의 의뢰인은 공장건물을 소유하고 있던 분이셨는데요. 2019년 B씨로부터 경계측량 결과 의뢰인 소유의 건물의 상당 부분이 자신의 땅을 침범해 무단점유를 하고 있으니 부당이득금을 반환하라는 소송을 당하게 됩니다. 하지만 의뢰인은 B씨의 토지를 점유하고 있다는 사실을 알지 못한 채로 1994년 1월 건물을 매입한 이후 계속해서 공장을 운영 중이었는데요.
이에 의뢰인은 저희 명경을 찾아 해당 사건에 대해 법률조언을 구하셨습니다. 담당변호사는 검토 결과 민법 제245조, 20년 점유에 따른 점유취득시효 완성을 주장해 부당이득반환의무가 없다고 항변하기로 했는데요.
■■■ B씨...땅 침범 주장의 근거는?
B씨는 의뢰인은 점유취득시효를 주장할 수 없다고 주장했습니다. 민법 제245조에 따르면 1) 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 자가 등기함으로서 또는 2) 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 과실없이 그 부동산을 점유한 경우에 소유권을 취득할 수 있는데요.
1994년 항공사진을 보면 당시 A씨의 공장 건물이 보이지 않는 공터였고, 2002년 이후에야 지상에 건물이 관측된다는 점을 근거로 B씨는 점유개시를 2002년부터로 잡아 아직 20년 점유 요건을 채우지 못했다고 주장했습니다.
또한 의뢰인이 건물을 신축할 당시 경계측량을 통해 공장건물이 땅 침범한 부분이 자신의 토지가 아니라는 점을 알았을 것이라며 악의의 무단점유이니 소유권이 인정되지 않는다고 주장했습니다.
■■■ 명경의 반박...점유취득시효 완성!
하지만 B씨가 간과한 부분이 있었습니다. 분쟁의 대상이 된 공장부지의 공터는 의뢰인이 해당 부지를 취득하기 훨씬 전부터 이전의 소유자가 공장의 폐기물, 쓰레기 등의 임시 적치장 등으로 사용해왔던 것입니다. 의뢰인은 땅을 구매하며 이를 그대로 인수했는데요.
즉, 의뢰인이 공장을 매입했을 당시에도 이 사건의 토지가 공터로서 적치장으로 사용되고 있었고, 공장 부지와는 구별되는 토지라고 볼 수 있는 어떠한 표지도 없었습니다. 무엇보다 의뢰인이 소유한 공장부지의 출입구가 아니면 외부로 출입할 수도 없었죠.
즉, 이를 모두 종합하면 해당 부지는 외견상 공장부지의 일부로 인식되는 상태였다는 것입니다. 이에 담당변호사는 의뢰인이 공장 부지를 취득한 시점에 이미 점유가 시작되었고 이로인해 2014년 1월 경 이미 민법 제245조에 따른 취득시효 기간이 완성되었다고 주장했습니다.
또한 의뢰인이 해당 토지를 사용하면서 그 지상에 공장을 신축했음에도 점유기간 동안 땅 침범과 관련해 어떠한 이의제기나 항의를 받았던 적이 없었다는 사실을 보면 의뢰인은 선의의 평온·공연한 점유자로 자주점유 또한 인정된다고 주장했습니다.
■■■ 부당이득금반환소송 결과는?
결과부터 말씀드리면 재판부는 명경의 의뢰인의 손을 들어주었습니다. 부동산에 대한 취득시효가 완성된 이상 비록 점유자(의뢰인)이 그 부동산에 관해 본인의 명의로 소유권이전등기를 경료하지 못해 소유권을 취득한 상태가 아니라고 하더라도 B씨는 의뢰인에 대해 부당이득반환을 청구할 수 없다고 판시한 것인데요.
민법 제197조에 따르면 소유의 의사는 객관적으로 점유 권원의 성질에 의해 존부가 결정되지만 불분명할 때는 상대방이 타주점유에 대한 입증책임을 가지는데 B씨는 이를 제대로 증명하지 못했던 것입니다.
결과적으로 점유취득시효 완성을 이유로 명경은 부당이득금반환청구 방어에 성공하며 승소라는 값진 결과를 얻을 수 있었습니다.
이번 부당이득금반환소송 성공사례처럼 경계측량을 통해 내 땅이라는 결과가 나왔어도 경우에 따라 상대가 민법 제245조의 점유취득시효 완성을 주장해 인정된다면 소유권 행사가 불가능할 수 있습니다. 따라서 관련 소송을 진행하기 위해서는 상대방이 취득시효를 주장할 수 있는 상황인지, 그러한 상황이 맞다면 '자주점유'가 인정되는 상황인지 등을 따져보아야 합니다.
땅 침범과 관련한 분쟁은 딱 떨어지는 답이 나와 있는 것이 아니라 경우에 따라 다양한 변수가 존재하며, 그 입증과정 역시 매우 까다롭습니다. 사실 모든 소송이 마찬가지이지만 특히나 경계분쟁의 경우 해석을 잘못하거나, 별로 중요하지 않아 보였던 사정 하나로 전혀 다른 결과를 얻을 수도 있는만큼 전문가의 조력을 받아 진행하시길 권해드립니다.