토지/점유취득시효
점유취득시효 분쟁, 토지 경계측량 후 다툼 발생했다면
법무법인 제이앤케이
2022. 3. 18. 14:08
A씨는 자신의 땅 위에 건물을 새롭게 증축하기위해 토지 경계측량을 진행했습니다. 그 결과 본인의 땅 일부에 이웃의 건물일부가 침범해있다는 사실을 알게 되었고, 이웃에게 건물을 철거하고 자신의 토지를 반환할 것을 요구했는데요. 그러자 A씨 토지를 점유하고 있는 이웃은 침범한 건물은 20년 전에 건물이 세워졌다는 것을 이유로 점유취득시효를 주장하며 반환을 거부했습니다. 과연 A씨는 땅을 돌려받을 수 없는 것일까요?
저희 법무법인명경서울에는 위와 같은 경계분쟁에 관한 상담이 줄을 잇고 있습니다. 토지 소유주의 입장에서는 오랜 기간 땅을 이용하지 못했기에 억울할 것이고, 점유주 입장에서는 그동안 생계형으로 이용했던 터전을 한 번에 잃어버릴 수도 있기에 억울함을 호소하며 첨예하게 대립하게 되는 것인데요.
이러한 경계분쟁이 계속해서 늘고 있는 것은 아무래도 신축 건물들이 들어서며 새롭게 경계를 측량하는 경우가 많아졌기 때문입니다. 과거 일제강점기와 70~80년대까지는 측량기술이 좋지 못했기 때문에 요즘의 GPS 측량과 충돌해 경계가 넘어간 부분을 발견하게 되는 것이죠.
일반적으로 건축사 사무소 등에서 하는 측량은 LX공사로부터 기준점 좌표 정보를 받아서 GPS를 통해 측량을 하고 있습니다. GPS에 의한 기준점측량 작업규정은 2009년에 제정되었기 때문에 GPS를 통한 기준점 측량이 보급된 것은 15년이 채 되지 않습니다.
결국 1980년대 이전에 지어진 건축물은 대부분 토지등록 당시 분할측량의 결과에 따라 건축한 건물들로 재건축이나 대수선을 위해 건축사무소에서 측량을 해 담장설치 위치를 확인하면 기존 현실의 경계와 다른 위치가 표시되는 일이 빈번하게 발생하며 문제가 되고 있습니다.
사실 이웃과 오랫동안 얼굴을 마주하며 살아가야 할 것이기에 매달 지료를 지급하거나 주차장으로 이용할 수 있는 다른 토지 일부를 내어준다던지 등 잘 협의해서 법적인 분쟁으로 가지 않는 것이 바람직한데요. 하지만 요즘 부동산의 가치가 상승하고 있는만큼 경계분쟁이 발생했을 때 양측 모두 땅을 뺏기고 싶지 않기에 원만히 해결하기란 쉬운 일은 아닙니다.
원칙적으로 법에서는 토지 경계측량을 진행했을 때 상대방의 땅을 침범했다면 원소유자에게 반환할 것을, 만약 건물이 지어져있는 경우라면 경계를 넘어간 건물은 철거해야 한다고 명시하고 있습니다.
그렇기에 점유자의 건물은 토지주의 소유권을 방해하고 있어 특별한 사정이 없는 한 경계를 넘어온 부분에 대해서는 철거를 하는 것이 원칙인데요. 하지만 이미 지어진 건물을 철거해야만 한다면 건물주의 재산권은 보호되기 어렵겠죠. 이로 인해 점유취득시효가 가장 중요한 쟁점이 되는 것입니다.
이 제도는 민법 245조에 따라 ‘20년간 평온·공연하게 땅을 점유하고 있었다면 소유권을 주장할 수 있다’는 내용을 담고 있는데요. 쉽게 말해 ‘네 땅도 내 땅이 될 수 있다’라는 것입니다.
많이들 오해하시지만 20년 이상 토지를 점유했다고 해서 무조건 점유취득시효가 인정되는 것이 아닙니다. 예를 들어 침범하고 있는 토지면적이 땅을 소유하고 있는 면적에 비해 지나치게 과다하다거나, 단순한 착오가 아닌 악의적으로 타주점유한 경우, 중간에 점유기간이 단절되는 사정 등이 있다면 부정될 수도 있기 때문입니다.
그래서 잃어버린 땅을 되찾고 온전히 사용하기 위해서는 해당 제도의 성립요건을 더 자세히 살펴봐야 합니다. 조문에 따르면 ‘20년간’ ‘평온·공연하게’ ‘땅을 자주점유 할 것’ 세 가지가 있습니다.
여기서 실무상 가장 중요한 것이 자주점유로 판단되는 ‘소유의 의사’입니다. 자주점유가 부정될 경우 점유취득시효를 인정받을 수 없기 때문에 원 소유주는 점유자의 타주점유를 입증해 시효를 부정하는 방법으로 대응할 수 있습니다.
자주점유는 점유자의 주장만으로 충분할까요? 아닙니다. 대법원에 따르면 점유자의 의사가 아니라 외형적·객관적으로 결정됩니다. 예를 들어 땅을 매수한 사람이 한 점유는 자주점유지만, 사용료 등을 지불하는 임차인이 하는 점유는 타주점유인 것이죠.
또한 우리 법원은 침범한 대지의 면적이 외관상으로나 등기부상의 면적으로나 상당히 초과하는 경우에는 현황측량이나 토지 경계측량을 통해 확인 하지 않더라도 명백히 해당 면적이 매매대상이 아니라는 점을 알 수 있었을 것이므로 이러한 상황에서의 점유는 타주점유로 보아 취득시효를 주장할 수 없다고 판시한 적 있는데요.
결과적으로는 취득시효를 인정받음에 있어 중요한 것이 자주점유와 타주점유를 입증 하는 것이기에, 법률적인 검토가 필요한 것입니다.
오랫동안 함께해온 이웃과, 혹은 함께할 이웃과 부동산 분쟁이 발생한다면 얼굴을 붉힐 수밖에 없습니다. 이런 경계분쟁을 예방하기 위해서는 오랜 기간 동안 침범상태가 방치되지 않도록 확인해야 하는데요. 그렇기에 수시로 주기적인 토지 경계측량을 통해 경계에 대해 확인을 할 필요가 있습니다.
경계와 관련한 분쟁의 경우 상담자가 처한 상황마다 다르게 해석될 수 있습니다. 20년 점유가 완성됐더라도 무조건 점유취득시효가 완성되는 것은 아니며, 반대로 손해배상을 해줘야 하는 경우가 발생하기도 합니다. 때문에 이와 같은 분쟁에 휘말렸다면 처음부터 전문가의 조력을 받아 확실하게 확인해보는 것이 안전합니다.
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