토지/공원 일몰제
장기미집행공원, 안산도시자연공원 토지보상금 증액 성공사례는
법무법인 제이앤케이
2022. 3. 4. 15:04
안산도시자연공원...토지보상금 증액 성공사례 찾는다면
헌법재판소는 1999년 10월 ‘지자체가 개인 소유의 땅에 도시계획시설을 짓기로 하고 장기간 이를 집행하지 않으면 개인의 재산권을 침해하는 것’이라며 '도시계획법(4조)'에 대해 헌법불합치 결정을 내렸습니다.
여기서 도시계획시설이란 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의한 기반시설로 녹지·학교·공원·도로 등을 말하는 것으로 이후 2000년 1월 국토계획법(현 도시계획법)이 개정돼 장기미집행공원의 실효제·매수청구제가 도입되면서 해당 제도는 2020년 7월 1일부터 적용되었는데요.
서울시의 경우 2018년 4월 ‘장기 미집행 도시공원 실효 대응 기본계획’을 통해 약 1조 3000억 원의 지방채를 발행해 2020년까지 사유지 공원 2.33km2을 사들여 공원으로 보전하고, 보상이 이뤄지지 않은 토지는 ‘都市自然公園구역’ 지정 후 장기적으로 사유지를 꾸준히 사들이겠다고 밝힌 바 있습니다.
도시 자연 공원 구역으로 지정되면 휴양림과 수목원 등 도시민의 여가활용시설을 조성하거나, 시장의 허가를 받을 경우 기존 건축물의 증·개축을 하는 경우를 제외하고 건축물의 건축·용도변경, 토지의 형질변경 등 개발행위가 원칙적으로 금지됩니다.
이에 따라 지난 2020년 7월, 토지 소유주의 재산권 보호를 위해 도시공원 부지 내 사유지를 도시공원에서 해제하는 일몰제가 시행됐음에도 都市自然公園구역으로 재지정되거나 적절한 보상이 이루어지지 않아 지자체와 토지주들 간 소송이 여전히 이어지고 있습니다.
부동산 전문 로펌인 저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)에도 장기미집행공원 실효제에 따른 토지보상금 증액이나 부당이득금반환청구소송에 대해 문의하시는 토지주분들이 많은데요. 최근 원고(명경 의뢰인)측의 청구를 90% 이상 받아들인 판결이 나온 안산도시자연공원 사례를 소개해드리려 합니다.
아버지에게 임야를 물려받은 A씨는 해당 토지가 서울시 서대문구에 위치한 도시공원 등산로로 사용되고 있다는 사실을 알게 됐습니다. 이후 A씨는 2020년 7월 장기미집행공원 일몰제 시행 소식을 들었고, 이에 따라 서울시가 보상해 줄 것이라 기대했는데요. 그러나 서울시는 A씨의 땅을 보상해 줄 의무가 없다며 일몰제 시행 이틀 전, 해당 토지를 안산도시자연공원 구역으로 지정했습니다.
이 구역으로 지정되면 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치 등 도시계획사업을 시행할 수 없고, 법률에 규정된 행위의 경웨 한해서 특별시장, 광역시장 등 당해 지자체 장의 허가를 받아서만 시행할 수 있으며, 공익상 필요하다고 인정되는 경우 일정기간 해당지역에 사람의 출입 또는 통행을 제한할 수도 있습니다. 즉, 사유지로의 사용이 불가능해 지는 것이죠.
이러한 서울시의 부당한 행위에 결국 A씨는 법적 대응에 나서기 위해 저희 명경에 도움을 청하셨던 것입니다.
담당변호사의 검토 결과 A씨 토지의 경우, 서울시에서 공원을 조성하기 이전에 임야가 아닌 ‘대지’로 사용되고 있었던 것을 확인할 수 있었는데요. 이에 따라 서울시가 공원으로 지정하기 이전에는 공원으로 조성되지 않았기에 ‘종전에는 일반 공중에 의해 공원으로 공용되지 않던 토지를 비로소 공원으로 점유하게 된 경우’에 해당하여 사유지의 무단점유에 따른 부당이득을 반환할 의무가 있다는 결론이 나왔습니다.
이에 부당이득금반환청구소송을 제기하며 서울시가 의뢰인들 소유의 토지를 무단으로 공원으로 조성하고 이를 시민들의 이용에 제공하였으니 의뢰인들에게 임료상당액을 반환할 것을 청구했고, 그 임료는 서울시가 공원으로 조성하기 전의 현황인 '대지'를 기준으로 산정해야 한다고 주장했는데요.
우리 대법원은 현재 자연발생 등산로나 자연적으로 형성된 수림이 아닌, 지방자치단체가 설치한 산책로 혹은 인공조림을 통해 사실상 점유하고 있는 사유지에 대해 지방자치단체의 부당이득반환의무를 인정하고 있습니다.
따라서 저희 법인은 서울시가 무단으로 토지의 형질을 변경하고 토지 전체에 대해 인공조림을 하고 있는 상황이라고 판단했습니다. 점유행위를 입증할 책임이 있는 A씨 토지의 1970년대의 증거를 확보하는 것이 쉽지 않았지만 당시 공문을 확보하여 이를 증명할 수 있었습니다.
소송 결과 법원은 A씨 측의 안산도시자연공원 조성 전 현황인 대지를 기준으로 한 부당이득 반환청구에 대해 받아들였으며 소 제기일로부터 역산하여 5년 이내의 부당이득금 반환과 이후 서울시에서 A씨 토지에 관한 점유를 상실하는 날까지 매달 임료를 지급하라는 판결을 내렸습니다.
다만, 서울시는 A씨의 토지를 43년이나 무상으로 무단점유를 하고 있었기에 민법상의 소멸시효가 적용되면 10년의 부당이득금을 반환받을 수 있었으나, 지자체에 대한 소멸시효는 5년에 불과합니다. 때문에 오랜 기간 재산 피해를 입어 온 부당이득금반환청구소송은 시효 기간에 맞게 소를 제기하는 것이 필요합니다.
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도시자연공원 등산로로 사용된 토지, 부당이득반환의무 있어
G.ECONOMY(지이코노미) 황진호 기자 | 지난 2020년 7월, 토지 소유주의 재산권 보호를 위해 도시공원 부지 내 사유지를 도시공원에서 해제하는 일몰제가 시행됐음에도 도시자연공원구역으로 재지정
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