주택/지역주택조합
지역주택조합아파트 토지사용승낙서 작성요령은?
법무법인 제이앤케이
2021. 10. 13. 14:44
사업 초기에 체결한 지역주택조합아파트 계약...매매대금 증액할 수 있을까?
내 집 마련을 꿈꾸는 많은 사람들이 조합원아파트 사업에 뛰어들었다가 사업에 내재한 많은 문제들로 인해 막대한 피해를 입는 분들이 계속해서 발생하고 있습니다. 이러한 피해를 막기 위해 관련 법률도 개정됐지만 사실상 수요자 스스로가 위험성을 인지하고 대비하지 않으면 피하기 어려운 것이 현실인데요.
대표적인 문제점 중 하나가 바로 토지 확보의 어려움입니다. 사업이 진행되기 위해서는 가장 먼저 조합설립인가를 받아야만 하는데요. 이 때 필요한 것이 바로 토지에 대한 사용승낙을 받는 일인데요. 이 과정에서 토지주분들이 손해를 입는 경우가 많아 토지사용승낙서 작성요령에 대한 이야기를 해보려 합니다.
■■■ 어떤 의미를 가지는 문서일까?
이것은 일정기간 동안 사업자에게 나의 땅을 지역주택조합아파트 사업에 참여시키겠다는 의사를 표시하는 문서인데요. 토지에 대한 사용승낙이 2/3 이상이라면 지구단위계획을 신청할 수 있고, 80% 이상이면 조합설립인가를 신청할 수 있으며 95% 이상이면 사업계획승인을 신청할 수 있습니다. 승낙이 얼마나 완료되었는지에 따라 사업진행단계가 결정되는 것이죠.
다시 말해서 개발 사업이 진행될 수 있는 핵심이기 때문에 아주 중요한 부분이죠. 그래서 지주택 사업을 진행하는 주체들이 토지소유주들을 만나 토지에 대한 사용승낙을 받고자 하는 것인데요.
간혹 토지주들 중에서 승낙서를 작성해주면 법적으로 자신의 토지를 빼앗기게 되거나, 어떠한 제약을 받게 되는 것은 아닌지 지레 겁먹는 경우가 계시지만 일단 법률적인 시각에서 그러한 일은 발생하지 않습니다.
소유권의 등기를 이전시키거나 매매행위를 진행하는 행위가 아니기 때문인데요. 승낙서를 작성해주면 사업 주체들이 각종의 인허가를 받을 수 있게 된다는 점 외에는 토지 소유주의 권리나 의무에 대해서는 별다른 영향을 미치지 못하니 안심하셔도 됩니다.
다만 지역주택조합아파트 사업 진행을 위한 승낙서를 작성해줄 때 구체적인 조항들에 대해서는 꼼꼼히 확인하고 주의하는 것이 필요한데요.
■■■ 토지사용승낙서 작성요령은 무엇일까?
해당 문서에는 정해진 양식이 별도로 존재하지는 않지만 보통 토지 매매계약서의 내용을 기준 삼아 부동산의 표시, 토지사용자, 사용기간 내지 조건 등의 항목을 작성하게 됩니다. 그렇다보니 문서에 매매 금원을 명시할 수가 있는데요.
이때 중요한 점은 "계약금과 잔금 지급날짜를 명확히 할 것"과 "정해진 기한 내에 돈을 주지 않으면 동의서/계약을 무효로 한다"는 내용이 반드시 들어가야 한다는 것입니다. 또한 "기간 내 지급이 안 될 경우 시세에 맞춰 매매 금액을 재조정한다"는 특약을 넣는다면 사업 진행 주체들로부터 토지에 대한 보상이나 권리를 확실히 보호할 수가 있습니다.
무엇보다도 주택조합 추진위원회 측은 최대한 많은 토지를 확보해야만 조합원을 모집하고 설립인가를 받을 수 있기 때문에 먼저 가계약을 유도하는 경우도 허다합니다. 그러므로 무작정 동의하기보다는 관할 지자체 주택과에 문의를 한다거나 법률 전문가의 자문을 받아 결정하는 것도 늦지 않습니다.
토지사용승낙서 작성요령 중 특약사항을 기재하는 부분은 매매계약서 작성 시에도 마찬가지로 중요한 부분입니다. 보통 매매계약을 치르는 시기가 사업 추진 초기 단계인 경우가 많기 때문에 그 당시 시세에 맞춰 매도를 진행하는 경우가 많습니다. 하지만 사업 특성상 장기간이 소요되다보니 실제 계약금 지급 시기나 잔금을 받는 시기에 이르면 땅값이나 집값이 대폭 오른 경우가 비일비재합니다.
모든 경우에 100% 증액이 가능한 것은 아니지만 최근 저희 로펌에서 증액에 성공한 사건이 있어 소개해드리려고 합니다. 지주조합원으로 계약을 맺으면서 사업 초기에 체결해버린 계약으로 인해 조합에 매도한 땅에 대한 매매대금의 증액을 원하셨던 분의 사례인데요.
시세 반영 못한 계약서...방법은?
빌라를 소유하고 있던 의뢰인 A씨는 2018년 3월 서울에서 지역주택조합아파트 사업을 추진 중이던 B조합과 토지에 대한 사용승낙서를 작성함과 동시에 매도와 관련된 계약을 모두 끝마쳤습니다. 당시 A씨는 사업이 금방 진행될 것이라는 생각에 계약서 작성 시점인 18년도 시세에 맞춰 매매 금액을 조율한 것인데요.
조합설립인가까지는 원활히 사업을 진행하던 B조합은 이후 토지 확보를 제대로 진행하지 못하며 사업이 지연되기 시작했습니다. 그렇게 조합이 사업계획승인을 받지 못하는동안 매매계약 이후 약 3년이라는 시간이 흘러버렸는데요. A씨의 빌라의 위치가 서울이다보니 3년이라는 시간동안 빌라의 시세도 훌쩍 상승했죠. 때문에 A씨는 조합 측에 기존의 계약을 무효로 하거나 매매대금을 증액 해달라고 요구했는데요.
하지만 조합도 그동안 토지매입을 하느라 사업비를 많이 사용했다보니 의뢰인이 요구한 금액만큼은 증액해 줄 수 없다고 버텼습니다. 대신 조합에서는 일정 부분 증액된 금액을 제시했는데요. 이는 시세에 미치지 못하는 터무니없는 금액이었기 때문에 A씨는 조합의 제안을 거절하고 계속해서 금액 조정을 이어갔습니다. 그러자 B 조합에서는 A씨에게 소유권을 이전하라는 소송을 제기해버렸습니다.
이에 놀란 의뢰인은 자신도 법적으로 대응하고자 저희 법무법인에 도움을 청하셨는데요. 부동산 변호사가 일대일 상담을 진행한 후 A씨는 명경을 통해 소를 취하하고 협의하에 매매금원을 증액할 방도를 찾기로 했습니다.
▶ 화해권고결정 받아 마무리
이를 위해 저희 로펌은 B 조합과 수차례 협의를 이어갔습니다. 당시 조합 측은 이미 다른 지주들과도 토지문제로 분쟁을 겪고 있던 상황이었는데요. 그러다보니 의뢰인 A씨와의 사건을 빠르게 종결하길 원했습니다. 때문에 명경은 조합 측에 소를 취하하되 양 측이 모두 만족할 수 있는 협의안을 제시하며 A씨와 조합 모두 받아들일 수 있는 금액을 제시했죠.
변호사의 제안을 받아 본 조합에서는 당초 낮은 금액으로 체결했던 A씨와의 계약을 무효화하고 명경의 제안대로 매매 대금을 증액하겠다는 답변을 보내왔습니다.
기존에 의뢰인이 원하던 금액까지 증액한 것은 아니지만 지주조합원의 자격을 유지하길 원했던 A씨의 의사를 반영해 당초 의뢰인이 납입해야 할 조합원 분담금을 상계하기로 했기 때문에 A씨 역시 만족할만한 협의안이었죠. 저희 법무법인의 노력으로 양 측의 갈등이 조율되었고, 해당 소송은 화해권고결정을 받아 마무리될 수 있었습니다.
이번 사건처럼 사용승락서는 자신의 소중한 재산에 대한 권리를 허락하는 일이기에 함부로 작성해서는 안됩니다. 특히 이익에 관련된 부분에 대해서는 사업 계획 및 경제 상황을 반영하는 것이 좋습니다. 보상 조건을 명확하게 해야 하는 것이죠.
하지만 토지의 가치 산정 문제 혹은 계약서 작성이 법률 지식이 부족한 일반인이 혼자서 하기에는 어려운 부분이기 때문에 이런 경우에는 토지사용승낙서 작성요령에 대해 자세히 조언해줄 수 있는 변호사의 도움을 받는 것이 안전합니다. 최대한 만족할 만한 보상을 받을 수 있도록 법률적인 도움을 받는 것이 소중한 내 재산을 지키는 방법이 될 수 있습니다.
만일 이미 동의서에 사인을 해주었다거나 매매계약서를 작성했는데 이를 무효로 하거나 매매대금 증액을 원하는 지주 분들은 저희 부동산변호사닷컴 지역주택조합아파트 전담팀의 부동산 전문 변호사가 일대일로 상담을 통해 원스톱 솔루션을 통해 자신의 상황에 맞는 적합한 해결책을 찾아보시길 권해드립니다.
