토지보상 이의신청 도시자연공원구역 지정 대응방법은

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전국의 도시공원들은 수십 년간 관리 사각지대로 방치되다가 장기미집행 도시계획시설 일몰제 시행을 맞게 되었습니다. 이는 1999년 헌법재판소가 장기간 미집행 도시계획시설이던 공원, 도로, 광장 등이 사유재산권을 침해한다며 헌법불합치 판정을 내림에 따라 2020년 7월까지 도시공원 인가를 받지 않으면 그 효력이 상실되는 제도였죠.

이에 많은 지자체에서는 급히 도시자연공원구역 지정 등 민간공원 특례사업을 진행하기 위해 보상절차를 밟고 있는데요. 하지만 여전히 토지주들과의 분쟁은 끊이지 않고 있습니다. 어떻게 된 사건일까요? 저희 법무법인 명경(서울)의 사례를 통해 토지보상 이의신청 방법에 대해 알아보겠습니다.

서울시 내 공원으로 지정된 땅을 가지고 있던 A 씨. 그러나 지난 20년간 지자체는 공원으로 지정만 해두고 A 씨의 땅은 방치되었습니다. 이렇게 개인 땅을 무작정 묶어두는 것은 사유재산권의 침해라는 헌법재판소의 결정에 A 씨는 개발 제한이 풀리는 2020. 7. 1 장기미집행 도시계획시설 일몰제 시행만을 기다렸는데요.

그러나 일몰제가 시행되고 1년이 지난 현재, A씨의 땅은 도시공원으로 재지정되며 여전히 자신의 땅을 사용하지 못하고 권리행사에 제한을 받고 있습니다. 이에 A씨는 재산권 회복을 위해 부동산 전문 변호사에게 사건을 맡겼습니다.

위 사례를 통해 알 수 있듯이 해당 제도가 시행된지 1년이 지나가고 있음에도 공원을 사수하려는 지자체와 재산권 침해라는 토지주들 간의 입장차이는 좀처럼 좁혀질 기미가 없는데요. 재산권을 회복하려는 지주들과 예산이 부족하다는 이유로 토지보상 가격을 후려쳐 낮은 보상액을 제시하는 지자체 간 줄다리기가 계속되고 있는 것인데요.

특히 서울시의 경우에는 공원 땅에서 해제되는 곳을 난개발이 우려된다며 다시 공원으로 묶는 도시자연공원구역으로 재지정해 논란이 되었습니다.

토지주들은 도시공원일몰제 시행으로 드디어 자신의 땅을 되찾아 자신의 뜻대로 사용하게 될 줄 알았는데 공원으로 다시 지정되면 개발행위가 제한되는 이전의 상황과 다를 바 없는 상황이 되기 때문에 받아들이지 못하는 것입니다.

물론 모든 땅이 도시공원으로 지정된 것은 아니기 때문에 보상 대상에 해당하는 토지주들도 있습니다. 그래서 서울시 역시 단계별로 보상을 진행하겠다는 계획을 발표하기도 했는데요. 시에서는 공시지가 3배 정도의 수준으로 준비했다고 알려져 있습니다.

보상은 어떻게 진행되나?

국가나 지자체는 토지보상제도에 따라 공익을 위해 법률로써 사유지를 강제 수용할 경우 발생하는 손실을 보상해야 하는데요. 하지만 국고이기에 달라는대로 무작정 보상할 수는 없고 행정절차를 거쳐야 합니다.

먼저 사업시행자는 감정평가를 통해 산정된 수용보상금을 지주들에게 통보하는데요. 이때부터 본격적으로 토지보상 액수 증액을 위한 협상절차에 들어가게 됩니다. 처음부터 만족스러운 금액을 산정받기는 어렵지만, 더 유리한 결과를 끌어내기 위해서는 토지 소유주들이 감정평가사를 직접 추천하는 것이 좋습니다.

만약 통보받은 금액에 이의가 없다면 토지수용위원회에 협의 성립을 확인받은 다음 수용 개시일까지 보상금을 지급함과 동시에 소유권 이전으로 마무리됩니다. 사실 보상금 증액이 기대하는 만큼 크게 상승되는 일이 드물다보니 처음에 산정되는 보상액이 가장 중요합니다.

하지만 보상을 위한 사업비가 한정되다 보니 지자체는 예산을 초과하지 않기 위해 최대한 가격을 낮추려고 해 처음부터 합당한 가격을 보장받기 어려워 토지보상 이의신청 통해 증액절차를 밟아야 하는 경우가 많습니다.

만약 감정평가로 결정된 보상금액이 만족스럽지 않다면 토지주들은 어떻게 해야 할까요? 이 때는 수용재결 과정을 거쳐 최후에는 소송을 통해 증액을 요구할 수 있는데요.

토지보상 이의신청 원한다면?

저희 법인에서는 일몰제가 시행되기 전부터 서울 서초구 말죽거리근린공원 비상대책위원회의 법률대리인을 맡으면서 지자체에 어떻게 대응할지 준비에 만전을 기했습니다.

도시자연공원구역으로 지정된 토지에 대해서는 현재 구역지정을 취소하라는 행정소송을 제기한 상태이고 보상이 되는 토지에 대해서는 1차 감정평가가 진행이 되고 보상금 책정 후 통보를 받아 수용재결을 신청했습니다.

수용재결이라는 것은 토지보상법에 따라 토지보상금을 책정하고 토지주에게 통보하여 협의하는 과정에서 만족스럽지 않은 경우 다시 한 번 더 감정을 해달라고 요청하는 단계인데요. 이 후 이의신청까지 총 3회의 감정평가가 가능하고 최종적으로는 증액소송을 제기할 수 있습니다.

말죽거리근린공원의 경우에는 현재 첫 보상금을 제시 받았지만 토지주와 지자체간 의견이 일치하지 않아 수용재결 신청이 들어간 것입니다.

토지보상금은 관계법령에 따라 여러 요소들을 고려하여 책정이 되야 하지만 토지주 입장에서는 그러지 못했다고 생각이 되어 수용재결로 이어졌고 최근 그 결과가 나왔는데 1차 평가된 보상금에서 5% 증액되었습니다.

말죽거리공원 같은 경우에는 일몰제가 시행되기 전부터 저희와 함께 준비를 해왔기 때문에 시에서 준비한 공시지가 3배 수준 보다도 훨씬 높게 금액이 책정이 되었지만 감정 시 고려되야 할 부분들이 제대로 반영이 되지 않았기에 재결신청은 예정된 수순이었습니다.

현재 저희 명경은 도시자연공원구역 지정과 관련해서는 이 같은 처분을 취소하라는 행정소송을 진행하고 있는 상황이고 말죽거리근린공원 외에도 서울시 내 공원 땅을 소유한 토지주를 대리해서 시를 상대로 줄소송을 제기한 상태입니다.

보상대상이 아닌 토지주는 어떻게 해야하나?

도시공원구역은 일정 기간이 지나면 효력이 사라지는 것이 아니기 때문에 구역 지정 처분을 취소해달라는 행정소송을 진행할 수 있습니다. 하지만 행정소송의 경우 고시가 있었던 날로부터 90일 이내에 제기해야 하는데요. 이미 해당 제도가 시행된 지 300일이 넘었기에 참 난감한 상황입니다.

하지만 기한이 짧다보니 소송을 제기하지 못한 사람들도 많을 수 밖에 없습니다. 이 때는 대안으로 자연공원구역에서 해제해 달라거나 근린공원시설로 지정해 달라고 신청한 후 이에 대한 거부에 대해 취소 소송을 제기하여 대응해 볼 수 있습니다.

도시공원일몰제를 비롯해 국민을 위한 공익사업이라도 사유재산인 땅을 마음대로 뺏어가는 것은 불가능합니다. 강제수용 하더라도 반드시 그에 알맞는 피해를 보상하도록 토지보상제도가 있기 때문인데요.

하지만 서로 뺏고 빼앗기는 입장에서 원만히 해결하기는 어렵기 때문에 추가적인 문제를 양산하는 결과가 나올 수밖에 없습니다. 따라서 협상 초기에 원하는 결과를 이끌어 내기 위해 부동산전문변호사 도움을 구하는 것이 좋은데요.

법무법인 명경(서울)은 대한변호사협회로부터 인증받은 부동산 전문 대표변호사를 필두로 각 부동산 법률 전문가들이 도시자연공원구역 지정으로 지자체와 분쟁을 겪고 있는 의뢰인들의 사건을 해결하고 있습니다. 변호사와의 1:1상담과 더불어 원스톱 솔루션을 진행하고 있는데요. 부동산 전문 변호사의 조력으로 토지보상 이의신청 등 내 재산권을 지키는 만족스러운 방법을 찾아보시길 권해드립니다.

https://youtu.be/sTeztu3pUP4

도시공원 일몰제, "내 땅이 있었는데 없었습니다." 이게 무슨 일일까?