토지경계침범, 상대방이 점유취득시효 주장한다면

A씨는 최근 오래된 단독주택으로 이사를 가며 마당에 창고를 짓고자 경계측량을 새로이 하게 되었습니다. 그 과정에서 옆집 B씨가 설치해 둔 담장이 땅의 경계를 침범하여 지어진 것을 발견하게 됩니다. 이에 A씨는 측량결과를 보여주며 침범한 부분만큼 담장과 현관문 일부를 허물어달라고 말했는데요. ​B씨는 이미 20년 점유하였기 때문에 점유취득시효로 본인의 소유가 된 땅이라며 A씨의 요구를 들어줄 수 없다고 주장했습니다. A씨는 보상안도 제시하지 않고 취득ㅅ|효를 주장하는 B씨를 상대로 본인의 소유권을 주장하기 위해 새로이 철망을 쳤는데요. 이에 화가 난 B씨는 철망을 뽑아 없애버렸고, 이에 A와 B는 본격적인 소송전에 들어갔습니다.

이는 대표적인 토지경계침범으로 인한 소유권 분쟁사례입니다. 부동산 분쟁 중에서도 가장 많이 발생하는 것이 바로 땅과 관련한 사건들인데요. 과거에는 측량기술이 발전하지 못해 구두로 경계를 정하거나 수목 등으로 대략적으로 경계를 설정했다가 기술이 발전하며, 새롭게 건물을 올리며 측량을 다시하다가 땅 경계를 침범했다는 사실을 발견하게 되면서 다툼이 시작되는 것입니다.

위 사례의 A씨처럼 침범당한 사실을 알게되면 토지소유자는 정당한 권리를 주장하기 위해 침범자에게 건물의 철거를 주장하거나, 토지의 인도를 요구할텐데요. 대부분의 경우 분쟁이 발생한 이가 나의 이웃일 확률이 높기 때문에 원만히 해결하면 좋겠지만 땅과 관련하여 발생한 분쟁이니만큼 대화로 해결하기는 어려운 경우가 많습니다.

상대방은 20년의 점유취득시효로 인해 본인의 소유라고 주장하며 요구를 받아들이지 않을 것이고, 결국 땅소유주는 소송을 고민할 수 밖에 없을텐데요. 오늘은 이와 관련하여 토지경계침범을 당한 토지소유주분들이 어떻게 하면 본인의 대지경계를 되찾을 수 있을지 함께 이야기해 보려 합니다.

" 점유취득시효란 "

민법 제245조에 규정되어 있는 것으로 토지 등의 부동산을 일정기간 지속적으로 점유하는 사람에게 그 소유권을 취득할 수 있도록 이전등기를 할 수 있는 권리를 말합니다.

민법 제245조( 점유로 인한 부동산 소유권의 취득기간)

① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. ② 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

법률 조문만 보면 '무조건 20년점유 요건만 충족하면 내 땅으로 주장할 수 있다'는 것처럼 보이고, 실제로도 많은 분들이 그렇게 오해하고 계십니다. 오랜기간 아무런 다툼없이 내가 계속 사용해왔으니 내 소유가 아니냐고 묻습니다만, 점유취득을 위해서는 시효의 완성과 더불어 충족해야 하는 요건이 더 있는데요.

▶ 자주점유 : 소유의 의사가 핵심

그 첫번째가 바로 '소유의 의사'로 점유해야 한다는 것입니다. 이를 자주점유라고 일컫는데요. 실무상 가장 문제가 되는 부분입니다.

우리 법원은 자주점유와 관련하여 “소유자와 동일한 지배를 하려는 의사를 가지고 하는 점유를 의미하는 것이지 법률상 그러한 지배를 할 수 있는 권원. 즉, 소유권을 가지고 있거나 또는 소유권이 있다고 믿고서 하는 점유를 의미하는 것은 아니다.”(90다18838 판결)고 판시하고 있는데요.

즉, 다른 사람의 소유권을 배척하고 자신이 소유자로서 사실상 지배하려는 의사가 분명해야 한다는 것이죠.

토지소유권 되찾으려면?

민법 제197조의 제1항에 의하면 '물건의 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로 점유자가 취득시효를 주장하는 경우에 있어서 스스로 소유의 의사를 입증할 책임은 없고, 오히려 그 점유자의 점유가 소유의 의사가 없는 점유임을 주장하여 점유자의 취득시효의 성립을 부정하는 자에게 그 입증책임이 있다'는 것이 대법원의 입장이기 때문에 점유취득시효 분쟁에 있어서 자주점유의 인정여부는 소송의 승패가 갈리게 되는 핵심요건입니다.

그렇기 때문에 땅주인이 토지 경계선을 되찾기 위해서는 점유자의 자주점유를 부정해야 합니다. 다시 말하면 토지의 원래소유자가 추|득시효를 주장하는 상대방의 타주점유 여부를 입증해야 하는 것인데요. 어떤 경우에 이러한 자주점유가 부정될까요?

판례에 따르면 토지경계침범한 점유자가 진정한 소유자라면 통상 취하지 않았을 태도를 보였거나, 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 하지 않았다면 타주점유가 간주되어 점유추|득시효가 부정되게 됩니다.

점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 입증된 경우, 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 할 것이므로 이로써 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어졌다고 할 것이다. (대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 판결)

예를들면 토지의 실소유주가 부동산에 대해 세금을 납부한 사실, 점유자가 땅주인에게 임대료를 지급한 사실 등이 있다면 이는 소유의 의사 없는 점유임을 뒷받침한다고 볼 수 있습니다.

​어떤 분쟁이든 대화로 해결하는 것이 가장 이상적이지만 본의 아니게 법적인 분쟁에 휘말렸다면 법률전문가와의 상담을 통해 본인과 상대방이 주장할 수 있는 사실에 대해 명확한 자문을 받아 대응방법을 마련하는 것이 문제해결을 위한 지름길입니다. 부동산 분쟁은 사안마다 다른 결과가 나오기 떄문에 개인이 잘못된 법리해석을 하는 경우 재산상 손해가 발생할 수도 있어 조심해야 하는데요.

저희 법무법인 명경 서울은 부동산 전문 로펌으로 점유취득시효 분쟁전담팀을 운영해 부동산 전문가가 1:1로 상담을 진두지휘하고 있습니다. 토지경계침범을 해놓고 20년 점유를 주장하는 이웃을 상대로 땅경계를 되찾길 원하신다면 명경의 변호사와 상담을 진행해보시기 바랍니다.