토지경계측량 통해 발견한 경계침범, 토지주 대응방법은

땅과 관련한 분쟁 중 상당한 비율을 차지하고 있는 것이 바로 대지 경계를 두고 발생하는 분쟁입니다. 과거에는 측량기술이 발전하지 못해 구두나 수목 등으로 대략적으로 경계를 설정하곤 했죠. 그렇게 시간이 흘러 소유주가 바뀌고 이들이 새롭게 건물을 올리고자 발전된 기술을 통해 측량을 다시하다가 토지 경계선이 다르다는 사실을 발견하게 되죠. 이때, 담장, 나무, 수도계량기 등이 내 땅과 남의 땅의 경계에 애매하게 걸쳐있을 경우 대지의 소유권을 두고 분쟁이 발생하게 되는데요. 예를 들면 다음과 같은 상황이 대표적인 토지 경계침범 사례입니다.

A는 도시 인근의 시골마을에 살고 있습니다. 최근 A는 본인이 살고 있던 집을 허물고 새로 건물을 신축하고자 토지경계측량을 실시했습니다. 그랬더니 인접해 있는 이웃 B의 집 담장과 마당 중 일부가 A의 땅을 침법하고 있다는 사실을 발견하게 되었는데요. A는 몇 년 전에 이곳으로 이사와 평소 이웃인 B와 좋은 관계를 유지하고 있던터라 조심스럽게 땅을 침범했다는 사실을 알리며 담장을 옮기거나 허물어달라고 요청했습니다. 하지만 B는 자신도 전 소유자로부터 매수한 것이라 A의 요청을 받아들일 수 없다고 완강히 버티고 있는데요. A는 어떻게 대응해야 할까요?

위 사례처럼 내 땅에 담장 등 타인의 건축물이 설치되어 있어 소유권을 침해당한 토지소유자는 자신의 권리회복을 위해 대상물의 철거 및 토지의 인도를 요구할 것입니다. 하지만 이는 쉽게 이루어지지 않는데요. 원칙적으로 철거대상인 것이 맞지만 토지소유주의 소유물에 해당하지 않기 때문에 임의로 철거해서는 안됩니다. 만일 임의로 철거한다면, 형법 제372조의 손괴죄에 해당할 수 있으므로 반드시 소송의 형식을 거쳐 정식 집행을 통해 철거해야만 하죠.

사례를 살펴보면 실제 A씨의 경우 불법점유부분의 반환청구는 물론 임료 상당의 부당이득금의 반환청구도 가능한 상황입니다. 우리 민법에 따르면 소유자가 자신의 소유에 속한 물건의 점유를 잃은 경우에는 소유권에 기하여 그 소유 부동산을 점유한 자에 대해 소유물반환청구권을 행사할 수 있는데요(민법 제213조). 다만, 이때 상대방이 자기의 점유를 정당하게 하는 지상권, 전세권, 임차권, 유치권, 동시이행의 항변권 등을 가지고 있지 않아야 합니다.

위 토지경계침범 사건의 경우 이웃인 B씨가 전 소유자로부터 그대로 매수했을 뿐이라고 주장하고 있지만 점유자로서 점유를 취득하는 것에 고의나 과실은 필요하지 않고, 스스로 취득한 경우가 아니라도 무관합니다. 따라서 B씨가 전 소유자로부터 현재 상태로 매수를 했든 안했든 상관없이 현재 A씨의 소유에 속한 부동산을 정당한 권원(지상권, 전세권, 임차권 등) 없이 무단으로 사용하고 있는 것이기 때문에 불법점유에 해당하는 것입니다.

따라서 A씨는 B에 대해 담장 철거와 불법점유 부분에 대해 인도를 요구할 수 있을 것이고, B가 그동안 A의 토지를 불법점유하고 사용함으로서 그에 대한 사용료(임료)에 대한 부당이득을 취해왔다고 주장할 수 있으므로 주택을 매수한 때로부터 현재에 이르기까지의 부당이득금 반환청구도 가능할 것입니다.

다만 토지인도청구는 인도받기를 원하는 토지 부분을 특정해서 청구해야 하기 때문에 명확히 침범당한 범위를 알고 있어야 합니다. 이것이 어렵다면 소송을 통해 토지경계측량 등 감정절차를 거쳐야 합니다.

하지만 모든 경계침범 분쟁이 이렇게 토지소유자의 승리로 끝나지는 않습니다. 바로 침범한 토지를 인도해줘야 하는 원칙에 대한 예외적 제도인 점유취득시효 때문인데요. 상대편에서 20년간 점유를 이유로 취득시효의 완성을 주장하고, 만일 시효로 인한 취득이 인정된다면 토지소유자는 자신의 소유권행사가 불가능해집니다. 예를 들면 다음과 같은 경우인데요.

C씨 집의 담장이 옆집 D씨의 토지를 침범하여 설치되어 40년간 사용 중에 있었습니다. 담장이 너무 오래되어 허물어질 위험이 있어 C씨는 포크레인으로 담장을 허물고 새 벽돌로 쌓으려고 했으나 옆집에서 경계선 침범을 이유로 공사중지 가처분 후 소송을 진행하게 되었습니다.

위 사례에서 대법원은 포크레인으로 담장의 벽돌을 철거해 담장의 기능을 상실하였으나, 담장의 기초가 보존되어 점유가 상실되지는 않았음을 이유로 C씨에게 자주점유를 인정해주었고, 결국 최종적으로 C씨는 점유취득시효를 인정받게 되었던 사건입니다.

이처럼 점유취득시효란 민법 제245조의 규정인데요. 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유하는 자에게 소유권을 취득할 수 있도록 하는 제도입니다. 간혹 법률조문만 보고 '20년의 점유기간'만 채우면 소유권을 주장할 수 있다고 생각할 수 있어 주의해야 하는데요.

민법 245조가 인정되기 위해서 필요한 요건들에는 여러가지가 있습니다만 실무에서 가장 중요하게 보는 부분은 '소유의 의사'가 있었는지 여부입니다. 점유자가 타인소유의 토지를 악의로 무단점유한 경우, 처분권한 없는 자로부터 그 사실을 알면서 그 법률행위에 의해 부동산을 취득해 점유를 시작한 경우에는 소유의 의사로 점유했다는 추정이 깨어지므로 시효취득을 할 수 없게 되는 것이죠.

따라서 토지경계측량을 통해 토지경계침범사실을 발견했을 때 침범된 땅의 소유권을 되찾기 위해서는 상대방의 자주점유를 부정해야 하는 것입니다. 대법원의 경우 '점유자가 취득시효를 주장하는 경우에 있어서 스스로 소유의 의사를 입증할 책임은 없고, 오히려 그 점유자의 점유가 소유의 의사가 없는 점유임을 주장하여 점유자의 취득시효의 성립을 부정하는 자에게 그 입증 책임이 있다'고 보고 있습니다.

따라서 경계를 침범 당한 땅주인은 자주점유를 부정하기 위해 '점유자가 진정한 소유자라면 통상 취하지 않았을 태도를 보였거나, 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 하지 않았다'는 점을 증명해야 하는데요. 예를 들어 토지의 실소유주가 부동산에 대해 세금을 납부해 온 사실, 점유자가 땅주인에게 임대료 등을 지급한 사실 등이 있다면 자주점유를 부정하는 근거로 사용할 수 있죠.

하지만 부동산 분쟁의 경우 사안마다 법리도 다르게 적용되고, 그 결과도 천차만별일 수 있기 때문에 개인이 잘못된 법리해석을 했다가는 큰 피해를 입게 될 수도 있습니다. 따라서 법률전문가에게 진단받아 보시는 것이 중요한데요. 변호사와의 상담을 통해 본인과 분쟁상대가 주장할 수 있는 사실에 대해 명확한 자문을 구해 대응방법을 준비하는 것이 문제해결을 위한 지름길입니다.

저희 법무법인 명경 서울사무소는 부동산 전문 인증을 받은 김재윤 대표변호사가 이끄는 로펌으로, 점유취득시효전담팀을 운영하여 부동산 전문가가 1:1로 상담을 진행하고 있습니다. 점유추|득시효를 주장하는 이웃과의 토지 경계침범 분쟁으로 골치가 아프다면 명경의 전문가와 상담을 진행하시고 맞춤 솔루션을 얻어보시길 바랍니다.

하지만 가장 좋은 것은 분쟁에 휩싸이지 않는 것이겠죠? 20년간 소유의 의사로 점유가 이루어진 경우 경계침범에 해당하더라도 타인의 토지를 무상으로 취득할 수 있는 권리를 가지게 되니, 이런 분쟁을 미연에 방지하기 위해서 토지소유자들께서는 너무 오랜 기간 동안 침범상태가 방치되지 않도록 할 필요가 있습니다. 그러기 위해서는 경계가 명확하지 않은 토지주분들께 주기적인 토지경계측량을 통해 자신의 권리관계를 확인하시는 것을 권해드립니다.