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부동산컨설팅 사기피해, 계약금반환 방법 찾는다면
법무법인 제이앤케이
2021. 4. 28. 16:20
오늘은 ㄱ|획부동산과 관련한 이야기를 해보려 합니다. 최근 부동산으로 대박을 노리는 사람들이 많아짐에 따라 이들을 이용해 3기 신도시나 GTX 등 개발호재를 미끼로 한 토지매매사기가 기승을 부리고 있는데요. 특히나 얼마 전 한국토지주택공사(LH)발 땅 투기 의혹과 관련한 수사가 계속되고 있는데다, 저번달에는 지분 쪼개기 수법을 사용해 개발이 어려웠던 2억원 짜리 산기슭 땅을 토지지분매매를 통해 6개월만에 7억원에 되판 일당이 붙잡히는 일도 있었습니다.
경기도에 접수된 피해사례를 살펴보면 부동산컨설팅 업체에 다니던 지인에 의한 사기피해 사례도 있는데요. 실제로 저희 명경(서울)에도 지인을 믿었다가 재산상 피해를 입으신 분들로부터 부동산 계약금반환을 도와달라는 문의가 계속되고 있습니다. 예를 들면 다음과 같은 것이죠.
A씨는 부동산 투자업체에 근무하는 지인으로부터 개발호재가 있는 땅에 투자하라는 권유를 받게 됩니다. 철도·산업단지 등 부동산 개발계획이 줄줄이 예정되어 있는 좋을 땅이라 지금 구매하면 몇 년 안에 큰 이득을 볼 수 있다는 설명에 혹해 공유지분방식으로 임야를 구입하게 된 것인데요. 하지만 시간이 지나도 개발이 될 기미는 없었습니다. A씨가 알아보니 해당 개발소식 등은 전부 거짓 정보였고, 환불을 받기 위해 회사를 찾았지만 지인이 근무한다던 부동산업체는 이미 폐업을 한 뒤였습니다.
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한 필지에 공유자만 여러명... 계약에 주의 필요!
보통 위와 같은 사건의 피해자들은 노인, 학생, 주부 등 사회적 약자인데다 보통 상습적인 투기세력이 있습니다. 이들은 보통 한 필지의 지분을 수십~수백개로 쪼개어 다수의 사람이 공동으로 지분을 소유하는 일명 <지분 쪼개기> 방식의 매매를 유도하는데요.
위 사례처럼 부동산 기획업체들은 맹지나, 개발제한구역 등으로 사실상 개발이 어려운 토지나 임야 등을 싼값에 사들이고 많은 이익을 볼 수 있는 것처럼 광고해 투자자들에게 높은 가격에 판매합니다. 이들은 전국을 대상으로 텔레마케팅, 지인관계등을 이용해 '투자하면 대박이 날 수 있는 땅을 소개한다'는 미끼로 매수를 권유하는데요.이때 먼저 투자한 사람이 주변에 투자를 권유하게끔 하여 피해자의 지인들까지 피해를 보는 전형적인 다단계 판매 형태로 피해가 확산됩니다.
기업형 ㄱ|획부동산 성행한다
이러한 업체들이 토지를 주요 타겟으로 하는 이유는 소비자들을 속이기 용이하기 때문입니다. 게다가 일반적으로 땅에 투자해 수익을 보려면 시간이 장기간 소요된다는 인식 때문에 피해자들이 자각하는 사실도 늦어 사기업체가 재산을 처분하고 종적을 감추기도 수월한데요.
이들은 단기 계약직을 대량 채용해 직원에게 우선 토지를 지분으로 매매하게끔 하고, 판촉 교재를 통해 상품 판매원들에게 체계적인 영업교육까지 시킵니다. '시세보다 반값에 나온 경매 물건이라 저렴하다', '필지의 일부 지분만 구입할 수 있어 가격부담이 적다'는 등 전화 응대 요령을 판매원들에게 교육하고 문의 전화에 적극 응대하도록 시키는 것이죠.
따라서 사기피해자임에도 불구하고 법적인 사기요건이 충족되지 않기도 하고, 공유자들도 많아 소송에도 어려움을 겪고는 합니다. 하지만 최신판례에 따르면 불법 다단계 형식으로 4개의 필지를 50명에게 공유지분으로 토지매매사기를 쳐 60여억원을 편취한 업체가 실형을 선고받기도 했는데요. 이 사건을 통해 지분을 매매하는 방식의 판매행위만으로도 사기죄의 기망행위가 인정되었습니다.
해당 부동산컨설팅 회사는 생태보전지역이나 지구단위계획구역 등으로 지정되어 개발이나 형질변경이 사실상 어려운 곳의 땅을 저렴한 값에 구매한 후 주변 개발계획을 허위로 만들어내거나, 이미 폐기된 개발계획을 아직 존재하고 진행되고 있는 것처럼 과장하여 피해자들을 만들어 냈는데요.
판례에 따르면 공유지분 전체를 일괄 처분하거나 분할 등기할 계획이 없다면, 투자자들은 지가상승으로 인한 이익금을 취득할 가능성이 전혀 없기 때문에 지분쪼개기 매매 사기에 대한 고소가 인정되었습니다.
위와 같은 업체는 일단 땅을 보유하고 있으면 언젠가는 개발이 되어 수익을 크게 낼 수 있다는 말들로 구매자들을 현혹시키지만 사실상 부동산개발이 불가능한 경우가 많기 때문에 계약을 체결할 시에는 항상 주의하셔야 합니다.
사기 피해구제, 부동산 계약금반환을 위한 방법은?
하지만 부동산 개발계획을 미끼로 토지 지분매매를 했다고 할지라도 단순히 시세보다 가격을 비싸게 주고 샀다는 이유만으로는 피해를 구제받기 어렵습니다. 우리 법원에서는 어느정도의 과대광고 등의 상술은 허용하고 있기 때문인데요. 설사 매수과정에서 사소한 허위나 과장광고가 있었다고 하더라도 이에 대해서는 불공정거래 행위로서 행정처분의 대상은 될 수 있을지라도 손해배상청구나 계약해제 등 민사적인 구제 내지 사기 처벌을 주장하기는 쉽지 않습니다.
그렇기 때문에 사기죄 고소를 원한다면 공시지가에 비해 과도하게 비싼 가격에 매매계약을 체결했다는 사실과, 업체가 투자자를 기망했다는 사실을 유기적으로 연결해 입증해야만 합니다. 예를들면, 투자자가 돈이 필요할 때 언제든지 되팔아 주겠다는 등의 허위약속에 대한 녹음이나 확인서 등 구체적인 증거가 있다면 좋습니다.
사기 피해회복을 위한 매매계약금 반환을 위해서는 민사소송의 제기가 필요합니다. 이때 관련자들을 모두 기소하는 것이 중요한데요. 만일 매매계약이 법인과 이루어진 경우에는 법인 대표에 대한 형사처벌이 선행되어야 하죠. 이때도 단순히 주관적인 평가나 전망을 과장한 것보다 '철도 역사가 생길 예정이다, 산업단지가 들어선다'등 구체적인 사실에 대해 허위과장했음을 입증해야 합니다. 이 경우에도 이를 입증할 수 있는 녹음과 같은 준비가 되어 있는 것이 중요합니다.
정리하자면 사기 피해회복을 위해서는 형사적으로는 사기죄로 형사고소를, 민사적으로는 매매계약을 취소/해제하여 매매대금반환청구소송을 제기해 권리행사를 해야합니다. 다만, 금전적인 피해회복을 위해서는 업체가 재산을빼돌리거나 잠적하기 전 발 빠르게 고소장을 제출하는 등 법적으로 대응하셔야 하는데요.
오늘 살펴본 바와 같이 부동산컨설팅 업체에게 부동산 사기를 당한 것으로 의심된다면 법률전문가를 통해 내가 구매한 땅이 개발 가능성이 조금이라도 있는지 진단을 받아보신다음 해결방법을 마련하는 것을 권해드립니다.
저희 법무법인 명경 서울은 대한변호사협회로부터 부동산전문 인증을 받은 로펌으로 현재 다수의 기획부동산사건을 의뢰받아 부동산업체를 상대로 소송을 진행 중에 있으며 의뢰인들의 매매대금을 최종적으로 반환받기 위해 민형사상의 방법을 총동원해 대응하고 있습니다. 토지매매사기에 대해 진단을 원하시거나 부동산계약금반환과 관련 궁금한 사항이 있다면 저희 명경의 변호사와 일대일로 직접 상담해보시기 바랍니다.