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유산상속분쟁 막는 방법, 부동산관리신탁이란
법무법인 제이앤케이
2021. 4. 23. 14:58
자산가들의 전유물로만 여겨지던 신탁이 저금리와 고령화시대를 맞아 종합자산관리를 책임질 주역으로 주목받고 있습니다. 신탁이라함은 재산을 금융사에 맡겨 보관 및 관리/운용하도록 하는 제도를 말하는데요. 돈을 맡기면 금전신탁, 부동산과 같이 돈 이외의 재산을 맡기는 것은 재산신탁이라 부릅니다. 이러한 신탁의 본질적인 기능은 타인의 자산을 안전하게 보관하고 관리하며 고객의 필요에 따라 적극적으로 자산을 운용하는 자산관리입니다.
그 중에서도 최근에는 고령화 시대에 힘입어 상속신탁이 연금제도를 넘어 노후 자산관리의 핵심으로 활용되고 있는데요. 예를 들면 근로기간 동안 축적한 자산을 소득화해 생활비로 충당하기도 하며, 잔여 자산을 상속·증여하거나, 사회에 기부하면서 생애를 마감하는 전반의 프로세스를 종합적으로 제공하는 역할로 발전하고 있습니다. 특히나 부동산 자산의 상속·증여 난제를 푸는데 있어 신탁의 활용은 '신의 한 수'로 여겨지고 있는데요.
그래서 오늘은 부동산관리신탁을 통해 안전하게 노후를 준비하고, 가족간 유산상속분쟁도 막는 방법에 대해 이야기해보려 합니다.
서울에 있는 100억원대 빌등을 소유하고 있는 A씨는 슬하에 3명의 딸과 1명의 아들을 두었습니다. A씨는 자녀들은 물론이고 사위와 손자녀들에게도 공평하게 부동산 지분을 나눠주길 원했는데요. 후일 상속인들 간에 부동산 지분을 놓고 잡음이 생기지 않을까 걱정스러웠습니다. 고민 끝에 딸들과 사위, 외손자들에게는 빌딩 지분을 동일하게 증여하고, 아들에게는 별도의 사업체와 건물을 증여하거나 상속하기로 했는데요. 그러면서도 자신의 사후에 상속 지분을 놓고 가족 간에 갈등이 일어날까봐 안전장치를 마련해두고자 했습니다. 과연 A씨는 어떻게 이 문제를 해결했을까요?
위 사례의 A씨는 건물의 주요 관리를 딸들 중 하나에게 맡기고 임차 관리 지출 등 자금 관리만을 떼어서 신탁으로 해결했습니다. 예를 들어 큰 딸에게 건물관리를 맡긴 뒤 3명의 딸에게 1/3씩 지분을 나눠 증여를 한 후 임대료 수익 등 임차 관리 지출은 신탁에 맡겨 딸들이 필요경비를 제외한 각자의 배당금을 직접 수탁기관(금융기관)으로부터 수령하도록 하는 것이죠. 이것이 바로 오늘 소개드리는 부동산관리신탁을 활용한 상속방법입니다.
사실 공동 상속을 받는 부동산은 물리적인 분할이 쉽지 않은데다, 다수의 자녀들(상속인)이 존재한다면 건물관리나 상속재산 분배에 있어 어려움을 겪기 마련인데요. 신탁이라는 도구를 활용하면 부동산 상속 개시 후에 발생할 수 있는 불필요한 잡음을 줄일 수 있는 것입니다.
유산상속분쟁의 핵심인 부동산, 신탁을 활용하면?
부동산은 언제나 개인의 자산 포트폴리오에서 가장 큰 비중을 차지하고 있을 뿐만 아니라 상속과 증여 자산 유형 중에서도 높은 선호도를 보이는 자산입니다. 특히나 자산이나 연령이 높을수록 부동산에 편중된 자산 구조를 보이고 있다고 하는데요. 아무래도 저금리 상황에서 가장 수익률이 높은 투자처이기 때문일텐데요. 그래서 부동산을 통해 부를 대물림하길 원하는 분들이 상속·증여에서 '부동산관리신탁'이나 '재산신탁' 등을 활용하고 계십니다.
특히나 2012년 신탁법 개정을 통해 금전신탁 등 투자 수단으로만 활용되던 신탁이 유언대용신탁과 같이 상속 등의 민사 영역에서도 가능해짐에 따라 상속 및 증여의 수단으로써 신탁의 활용 비중이 점차 확대되어 가는 것인데요.
사실 상속재산으로서 부동산은 금융 자산과는 구별되는 몇가지 특징들이 있습니다. 우선 상속 자산 평가에서 부동산과 금융 자산 모두 시가가 원칙이지만, 부동산의 경우 개별 부동산별로 가치평가가 쉽지 않아 공시지가 등 보충적 평가를 함께 사용하기 때문에 상대적으로 낮게 평가돼 상속·증여세 측면에서 유리하죠.
다만 부동산은 소유권이전등기를 해야 하고, 취득세/재산세/종합부동산세 등 상속이전이나 보유에 따른 세금이 추가될 수 있습니다. 또한, 물리적인 분할이 쉽지 않기 때문에 운영관리에 대한 부담이 높으며, 유동성이 낮아 상속·증여 시 세금을 납부할 재원을 마련하기가 수월하지 않은데요.
이 때문에 부동산은 상속자들이 많은 경우 유산상속 분쟁이 발생하는 등 상속재산 분할 과정에서 갈등을 겪거나, 상속 개시 후 상속등기나 보유 관리, 매각 단계에서 크고 작은 분쟁을 겪게 됩니다. 사실상 부동산은 취득할 때부터 상속과 운영 관리 문제의 고민이 시작되며, 설사 상속이 개시되어 가족간 공유 등기를 한 이후에도 관리 주체, 관리 운영방법, 수익 배분에 대한 의견차이, 관리 부재 시 매각 여부에 대한 합의에 지속적으로 갈등이 발생할 수도 있습니다.
그렇기 때문에 해당 부동산을 어떻게 상속할지, 상속인 간 이해 조정과 투명한 자금 관리와 분배, 부동산에 대한 소유권 이전과 부동산의 관리 운영과 임대 관리 등의 숙제를 풀어야 피상속인 사후 상속인 간에 갈등을 최소화할 수 있는데요. 이것을 해결할 수 있는 것이 유언대용신탁입니다.
어떻게 유산상속분쟁을 방지할까?
부동산 상속을 신탁으로 풀어내기 위해서는 '유언대용신탁'과의 결합을 고려해야 합니다. 이는 신탁법 개정으로 유언장과 같은 법적 효력을 낼 수 있는데요. 위탁자가 생존 중 부동산 등에서 발생하는 임대료 등 수익을 자신이 받도록 정하고, 자신이 사망한 후에는 배우자나 자녀들을 수익자(사후수익자)로 지정하는 신탁계약을 맺는 것입니다.
이렇게 하면 사후 부동산의 자금 관리 및 분배의 역할을 신탁에 맡겨 형제 간 분쟁의 씨앗을 줄일 수 있는데다 부동산 매각 시에는 신탁 제도를 활용해 공동 소유자 간 합의 및 적정 가격대에 매각하거나 무수익 부동산 자산의 경우 신탁과 연계된 자문 프로그램을 통해 수익형 부동산으로의 전환도 검토할 수 있습니다.
또한, 유언장의 경우 엄격한 법적 요건(자필증서, 녹음, 공정증서, 비밀증서, 구수증서)을 따라야 하고, 한 세대의 수증자 지정만 가능할 뿐만 아니라 재산 관리 등 별도의 조건을 달 수 없는데요. 하지만 신탁의 경우 피상속인의 생전부터 사후의 재산관리 단계에 이르기까지 다양한 옵션을 구축할 수 있습니다.
특히나 '수익자연속신탁'은 유언장으로는 실현할 수 없는 영역인데요. 위탁자가 수익권을 연속으로 지정해 생전에는 자신에게, 사후에는 아내를 거쳐 자녀에게 순차적으로 수익권을 취득하도록 지정할 수 있는 것이죠. 이를 활용한다면 세대를 건너 본인 사후에 자식을 거쳐 손자녀에게 수익권을 넘겨주도록 지정할 수도 있습니다.
오늘은 이렇게 부동산관리신탁 사례를 통해 유산상속분쟁을 미연에 방지하는 방법에 대해 알아보았는데요. 해당 신탁에 맡긴 자산이 유류분산정재산에서 제외되기 위해서는 상속이 개시되는 시점 1년 이전에 금융기관에 재산이 맡겨져 있어야 하는 만큼 빠르게 준비하셔야 합니다.
현재 저희 명경(서울)은 부동산전문 로펌으로 해당 분야에 많은 경험을 보유한 전문 금융기관인 하나은행과 협약을 맺어 해당 신탁계약체결과 관련해 계약서 자문, 소송여부 검토 등 다양한 법률자문을 드리고 있습니다. 현재 보유한 부동산과 관련해 재산분쟁이 발생할까 고민중이시라면 망설이지 마시고 문의해보시기 바랍니다.
