점유취득시효 완성 주장하는 불법건축물철거 원한다면

오늘은 내 땅에서 점유취득시효 완성을 주장하는 불법건축물철거에 대한 이야기를 해보려 합니다. 저희 명경 서울사무소에도 끊이지 않고 들어오는 문의 중 하나이기 때문인데요. 그동안은 경계가 불분명한 상태로 지내다가 최근 경계측량을 새로 해보니 '이웃이 내 땅을 침범해서 분쟁이 발생했으니 도와달라'는 분들이 많이 계십니다. 그러면서도 상대방이 20년 점유로 시효취득을 주장하고 있다며 정말 소유권을 되찾는 것이 불가능한 것이냐는 질문을 하십니다.

사실상 민사분쟁의 경우 당사자간에 협의로 해결하는 것이 가장 좋은 해결방법인데요. 하지만 부동산의 가치가 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 요즘에는 자신의 재산권을 지키기 위해 끝까지 합의하지 않고 소송까지 진행되곤 합니다. 이에 토지인도, 손해배상, 건물철거 등의 소송들이 발생하는데요. 실제로 2018년 대법원 사례연감에 따르면 건물의 명도와 토지인도, 무허가건축물 등 주택철거소송이 전체의 14.6%를 기록할만큼 높은 비율을 차지하고 있습니다.

내 땅 위에 불법적으로 세워진 건축물을 철거하려면?

그렇다면 허락을 받지 않은 사람이 자신의 땅 위에 불법적으로 건축물을 지어놓았다면 어떻게 대처해야 할까요? 이때 가장 먼저 토지주인은 건물주에게 토지의 인도를 청구할 수 있습니다.

▶ 방해제거청구권 행사

민법 제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권)

소유자는 소유권을 방해하는 자에 대해 방해의 제거를 청구할 수 있고, 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에게 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있습니다.

 

하지만 이는 토지에만 국한된 것으로 토지인도만을 구한 판결의 효력은 불법 건축물 철거를 위한 권한을 부여하지 않습니다. 따라서 온전한 자신의 재산권을 되찾기 위해서는 해당 건물주를 상대로 토지인도 청구소송과 함께 건물철거소송을 동시에 진행해야 합니다. 이때 소송을 제기하기 위해서는 자신이 토지의 소유자라는 것이 명백하고, 상대방이 건물을 지어 불법적으로 나의 재산권을 침해하고 있음을 밝혀야 합니다.

따라서 건물철거를 구하는 원고는 등기사항 증명서 등을 통해 해당 토지의 소유자임을 주장·증명해야 하는데요. 이를 위해 등기부등본을 통한 소유권입증이 필요합니다. 만일 건물 철거 소송에서 피고인 건물의 소유자가 토지의 점유자임이 인정된다면 토지인도소송에서 원고(땅소유자)가 굳이 피고(점유자)가 건물의 소유자라는 점을 입증하지 않아도 된다는 장점도 있죠.

이 외에도 토지를 점유한 동안 발생한 점유자의 이익에 대해 부당이득반환청구와 손해배상도 함께 고려해 볼 수 있습니다.

이 때 중요한 것은 지상권과 점유취득시효완성 여부입니다. 지상권은 토지 소유자와 건물 소유자가 달라졌을 때 건물의 소유자를 보호하는 제도인데요. 만일 건물과 토지의 소유자가 원래는 같았는데, 어느 한 쪽만 경매에 부쳐져 소유자가 달라진 경우에는 법정지상권을 보유하기에 건물소유자는 건물을 철거할 필요가 없기 때문입니다.

마찬가지로 시효취득자라면 상대방이 토지 위에 불법적으로 건축물을 점유하고 있다고 하더라도 철거가 불가능한데요. 물론 20년 이상을 점유하고 있었다고 무조건 인정되는 것은 아니기 때문에 변호사와의 상담을 통해 현상황에 대해 승소가능성이 있는지 살펴본 후 소송을 진행해야 합니다.

만일 위와 같은 사항들을 점검했다면 부동산처분금지 가처분신청을 해두는 것도 중요합니다. 철거소송에서 승소한 효력이 바뀌는 것은 아니나 판결의 기판력은 소송상 피고에게만 미치는 것으로 소송기간 중 소유주가 바뀌었다면 새로운 주인에게 다시 소를 제기해야만 하는 불상사가 발생할 수도 있기 때문입니다.

실제로 얼마전, A공사가 '무단점유재산 변상금 소송'을 진행하는 일이 있었는데요. 최근 10년간 무단점유를 통해 시효를 완성해 소유권이 이전되었던 국유지가 2만평에 달해 국유지 방치에 관한 논란이 있었는데 무단점유자가 변상금을 내지 않거나 토지와 건물 등을 비워주지 않았기 때문입니다.

처음 소송이 진행될 때만 하더라도 대부분이 A공사의 완승을 점쳤던 것과는 달리 소송 결과 A공사는 40% 정도를 패소하게 되었는데요. 이는 설사 국유지를 무단으로 점유한 것이 인정되더라도 20년 이상 소유의 의사로 평온·공연하게 점유해왔다면 민법상 '점유취득시효 완성'을 주장해 국가로부터 소유권을 취득할 수도 있었다는 것이 인정되었기 때문입니다.

점유 취득 시효 완성 주장에 대처하려면

여기까지만 보면 땅의 원소유자가 너무나도 불리하게 느껴집니다. 무단으로 남의 땅위에 건물을 짓고 일정 기간만 점유한 채로 버티면 소유권을 빼앗을 수 있다니 일견 불합리해 보이는데요. 하지만 이는 정확한 것이 아닙니다. 민법 제245조로부터 비롯된 사건에서 가장 중요한 것은 점유자의 소유의 의사이기 때문입니다. 소유의 의사란 물건을 자기의 소유물로서 지배하려는 의사를 말합니다. 즉, 소유의 의사를 가지고 하는 자주점유였는지, 아니면 소유의 의사 없이 타주점유한 것인지 여부를 따져보아야 하는 것이죠.

우리 판례에서도 "취득시효에 있어서 자주점유라 함은 소유자와 동일한 지배를 하려는 의사를 가지고 하는 점유를 의미하는 것이지 법률상 그러한 지배를 할 수 있는 권원. 즉, 소유권을 가지고 있거나 또는 소유권이 있다고 믿고서 하는 점유를 의미하는 것은 아니다."(90다18838 판결) 라고 판시하고 있습니다. 이때 자주점유는 민법 제197조 제1항에 의하여 추정되기 때문에 타주점유에 대한 입증책임은 타주점유임을 주장하는 자에게 있는 것이죠.

따라서, 본인 소유의 땅이 아님을 뻔히 알고 있으면서 점유하는 악의의 무단점유일 경우, 자주점유의 추정이 깨지기 때문에 20년 점유 요건을 채웠다고 하더라도 시효취득은 불가능하게 되는 것입니다. 간혹 법에 명시된 기간만 충족하면 무조건 소유권이 인정된다고 오해하는 분들이 계시는데요. 사실상 부동산과 관련된 분쟁의 경우는 사안마다 그 결과가 다르기 때문에 개인의 잘못된 법리해석에 의존할 경우 재산상 손해를 입게 됩니다. 따라서 전문가에게 정확히 진단 받은 후 해결방법을 논의하는 것이 중요합니다.

▶ 만일 무허가건물이라면?

불법건축물철거를 위해 소송을 제기하려고 하는데 무허가 건물이라면 누구를 피고로 소송을 제기해야하는지 애매해지는데요. 이때는 미등기건축물을 양도받아 점유·사용하고 있는 사람을 상대로 건물철거소송을 제기하면 됩니다.

 판례에서는 '미등기건물을 그 소유권의 원시 취득자로부터 양도받아 점유 중에 있는 자는 비록 소유권취득등기를 하지 못했다고 하더라도 그 권리의 범위 내에서는 점유 중인 건물을 법률상 또는 사실상 처분할 수 있는 지위에 있으므로 그 건물의 존재로 불법점유를 당하고 있는 토지소유자는 위와 같은 건물점유자에게 그 철거를 구할 수 있다(대법원 1989. 2. 14. 선고 87다카3073 판결)고 판시하고 있는데요. 이때 '법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있는 자'는 '등기를 하지 않고 있는 건물 점유자'도 포함되는 것입니다.

오늘 살펴봤듯이 점유취득시효 완성 여부 등의 부동산 분쟁은 관련된 법률자체가 까다로울 뿐만 아니라 각 당사자의 입장과 주장이 다르기 때문에 어려울 수밖에 없습니다. 친구나 아는 사람 등에게 물어물어 해결하기에는 한계가 있는데다 정확히 대응하지 않으면 막심한 손해가 뒤따르기 때문에 꼼꼼하게 짚어줄 수 있는 법률전문가의 도움이 필수적이죠.

법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 변호사가 직접 상담을 진행하여 상담자의 상황에 맞는 최적의 솔루션을 제공하고 있습니다. 내 땅의 정당한 소유권을 회복하기 위한 불법건축물철거를 진행하기에 앞서 자세한 상황을 검토한 후 법률적 조언을 받아보시기 바랍니다.