장기미집행 도시공원 일몰제 보상 대응 방안은?

 

50여 년 전 정부는 도시 개발을 위해 도시 주민의 생활이나 도시 기능의 유지에 필요한 기반시설 가운데 도시관리계획으로 결정된 도시계획시설, 쉽게 말하면 도로나 도시공원, 학교, 광장 등을 다수 조성하고자 했습니다. 그런데 재정 형편을 고려하지 않은 채 너무 많은 땅을 도시계획시설로 결정하기에 이르렀습니다. 그중에는 엄연히 주인이 있는 사유지가 다수 포함돼 있었습니다.

적정한 보상을 거쳐 협의 매수를 진행했다면 문제될 부분이 없지만, 그렇지 않았기 때문에 현재까지 토지 소유주들과 국가 간 갈등이 지속되고 있는 겁니다. 예를 들자면, 국가가 주인이 있든 없든 맘에 드는 땅 아무 곳에 '공원'이라는 푯말을 박았다고 생각하는 것이 이해가 빠를 겁니다. 그럼 그곳은 곧 도시공원이 되는 거죠. 개인이 소유한 땅들이 다수 포함돼 있는데 토지보상이나 협의 매수는커녕 공원 부지로 묶어버린 다음 개발 제한을 걸었습니다. 

 

 

토지 소유주들은 허망하기 그지 없었습니다. 하루아침에 내 땅이 공원, 도로, 학교 부지가 되어 개발 제한을 받았으니 말이죠. 건물을 세우거나 다른 용도로 개발할 수 없기에 남에게 팔 수도 없는 땅이 돼 버렸습니다. 적절한 표현인지 모르겠지만, 눈 뜨고 빼앗긴 땅도 재산이라고 토지 소유주들은 재산권 행사 한 번 못한 채 재산세까지 내야 했습니다.

이에 토지주들은 강하게 반발했습니다. 명백한 사유재산권 침해였기 때문입니다. 더 이상의 침해를 막기 위해 국가를 상대로 소송을 제기했고, 헌법재판소는 토지주들의 손을 들어줬습니다. 국가가 개인 소유의 땅에 도시계획시설을 짓기로 하고 장기간 이를 집행하지 않는 건 개인 재산권 침해라고 인정한 것입니다. 

이에 따라 관련 법이 개정됐고, 토지 소유주들의 재산권 보호를 위해 '장기미집행 도시공원 일몰제'라는 제도가 생겼습니다. 

 

 

■ 도시공원 일몰제란?

도시공원 일몰제는 국가가 공원을 설립하고 도시계획시설로 지정한 사유지, 쉽게 말해 개인이 소유한 땅을 20년이 넘도록 공원으로 조성하지 않았을 때 도시공원에서 해제하는 제도입니다. 이에 따라 토지보상이나 협의 매수가 진행되지 않은 개인 소유의 장기미집행 도시공원 용지를 2020년 6월 31일까지 매수해야만 공원을 유지할 수 있습니다. 

반대로 말하면, 2020년 6월 31일전까지 매수하지 못한 사유지는 2020년 7월 1일부로 공원에서 해제됩니다. 토지 소유주들이 본인 땅을 되찾고 개발을 할 수 있게 되는 거죠. 그래서 각 지자체는 공원 부족 문제, 난개발 우려 등으로 최대한 모든 공원을 유지하고자 단계별로 토지보상 절차에 돌입하겠다는 뜻을 밝힌 바 있습니다. 사유지를 모두 매입해 온전한 공원을 조성하겠다는 의지가 엿보이지만, 실상을 들여다보면 재정난 등의 이유로 토지보상이 순조롭게 진행될 수 있을지는 의문입니다. 

 

 

■ 장기미집행 도시공원 토지보상금은 어떻게 산정될까?

대법원은 도로, 공원 등 특정 도시계획시설의 설치를 위한 계획결정과 같이 구체적 사업이 따르는 개별적 계획 제한이거나 일반적 계획 제한에 해당하는 용도지역, 지구, 구역의 지정 또는 변경에 따른 제한이더라도 그 용도지역, 지구, 구역의 지정 또는 변경이 특정 공익사업의 시행을 위한 것일 때는 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 제한으로 보아 위 제한을 받지 않은 상태를 상정해 평가해야 한다(대법원 2012. 5. 24. 선고 2012두1020 판결 참조)고 하여 도시공원으로 지정된 토지보상금 평가는 공원 지정을 고려하지 않은 채 평가해야 한다고 판단했습니다. 

그러니까 오랫동안 도시공원으로 지정됐다고 하더라도 공원 지정을 고려하지 않고 개발 가능한 땅으로 염두에 두어 토지보상금을 산정해야 한다는 의미입니다. 

통상적으로 알려진 토지수용에 따른 보상금 산정 방법은 면적, 비교표준지 공시지가, 지역/개별/기타 요인, 보상선례 등을 모두 참작하여 진행됩니다. 그래서 지자체에서 제시한 보상금이 공원 지정을 고려한 채 감정평가가 진행된 것인지 아닌지 등을 따져봐야 합니다. 이러한 부분은 부동산 법률 전문가인 변호사의 도움을 받아 진행하는 것이 좋습니다. 

 

 

■ 토지보상, 첫 단추를 잘 꿰어야

토지보상은 우선 감정평가사가 적정한 보상금 산정을 위한 감정이 모두 끝난 뒤 본격적인 협상 줄다리기가 시작됩니다. 그래서 토지주분들이 감정평가사를 직접 추천하는 것도 토지보상 산정에 더 좋은 결과를 이끌어내기 위한 여러 방법 중 하나라고 볼 수 있는데요. 그래서 법무법인 명경 서울사무소는 토지주분들에게 항상 "첫 단추를 잘 꿰어야 한다"고 말씀드립니다. 

만약 이 단계에서 원하는 보상금을 산정받지 못했다면 토지수용재결 뿐만 아니라 행정소송까지 고려해보아야 하는데요. 워낙 많은 시간이 소요되기에 협상 초반 법률전문가를 대동해 대응책을 마련하는 것이 토지주분들에게 더 유리하다고 판단됩니다. 보상금은 남들이 알아서 책정해주는 것이 아니라 법률적으로 자신이 원하는 바를 강하게 주장하고 어필하는 것이 중요하기 때문이죠. 

 

 

도시공원 일몰제 토지보상 문제를 빠르게 해결하고 싶다면 토지보상과 관련한 법률에 해박한 부동산 전문 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다. 토지 소유주가 법조인이 아닌 이상 토지보상과 관련해 법적 지식이 다분한 분들은 드물기 때문입니다. 

재산권 침해를 최소화 하는 것, 손실보상금 등 여러 상황을 종합해 적정한 수준으로 보상금을 증액하는 것이야 말로 토지주분들이 가장 원하는 바일 테고, 법무법인 명경 서울사무소도 이러한 부분을 상기시킨 채 의뢰인들의 보상 문제 해결을 위해 다방면의 대응 방안을 구축하고 있습니다. 

아픈 원인에 따라 병원 진료과를 선택하고 전문의를 고르듯이 변호사도 분쟁 사안에 따라 전문 변호사에게 도움을 요청하는 것이 중요하다는 것, 명심하시기 바랍니다. 

법무법인 명경 서울사무소는 대한변호사협회로부터 '부동산 전문' 분야를 인증받은 대표변호사를 필두로 토지주분들의 재산권 침해를 최소화하기 위한 법률 대응팀을 꾸려 국가를 상대로 하는 토지주분들의 편에 서고자 합니다. 정당한 보상에 대한 대책을 강구하고자 한다면 법무법인 명경의 문을 두들겨보시기 바랍니다.