토지 무단점유 대처방법, 점유취득시효 주장한다면?

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얼마 전, A공사가 '무단점유재산 변상금 소송'을 내 걸었던 일이 있었습니다. 사건의 계기를 보면, 최근 10년간 무단점유의 점유취득시효 완성으로 소유권이 이전된 국유지가 2만여 평에 달해 국유지 방치에 관한 논란이 일었는데 이에 따라 무단점유자가 변상금을 내지 않거나 토지, 건물 등을 비워주지 않아 소송으로 이어졌던 것인데요.

결과는 A공사의 완승일 것이라는 당초의 예상과는 달리, 소송의 40%정도가 패소해 패소비용이 발생했습니다. 이러한 판결이 나온 이유는 국유지를 무단으로 점유한 것이 인정되더라도 20년 이상 소유의 의사로 평온∙공연하게 점유해왔다면 민법상 ‘점유|취득시효’의 완성을 주장해 국가로부터 소유권을 이전받을 수도 있었다는 점이 인정되었기 때문입니다. 오늘은 이러한 점유취득시효를 주장할 경우에 토지 무단점유 대처방법에 대해 알아보겠습니다.

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◈ 점유취득시효란?

여기서 말하는 점유|취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로서 소유권을 취득 할 수 있는 제도를 말합니다. 또한 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득할 수 있게 하는 민법상의 제도를 말합니다.

민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)

① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. ② 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

하지만 20년 이상 사용했다고 해서 무조건 소유권이 넘어가는 것은 아닌데요. 무단점유의 점유취득시효를 주장하는 점유자의 점유가 소유의 의사 있는 ‘자주점유’인지, 아니면 소유의 의사 없는 ‘타주점유’인지의 여부를 따져보아야 하기 때문입니다. 이는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적·객관적으로 결정되는 것입니다.

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▶ 자주점유가 부정되는 경우를 알아보자

우리 법원은 “취득시효에 있어서 자주점유라 함은 소유자와 동일한 지배를 하려는 의사를 가지고 하는 점유를 의미하는 것이지 법률상 그러한 지배를 할 수 있는 권원. 즉, 소유권을 가지고 있거나 또는 소유권이 있다고 믿고서 하는 점유를 의미하는 것은 아니다.”(90다18838 판결)라고 판시하면서, 소유의 의사는 객관적으로 점유권원의 성질에 의해 존부를 결정하나, 불분명할 때에는 민법 제197조 제1항에 의하여 자주점유는 추정되므로, 타주점유임을 주장하는 상대방이 타주점유에 대한 입증책임이 있다고 판시한 바 있는데요.

그렇다면 우리 판례에서는 어떠한 경우에 자주점유의 추정이 깨어져 타주점유로 전환되었다고 인정하고 있을까요? 다음과 같은 경우에는 자주점유가 부정됩니다.

▶ 임대차계약으로 점유를 시작한 경우

▶토지를 매도해 인도의무를 지고 있는 매도인이 점유를 한 경우

▶ 명의신탁을 받은 자의 점유

▶국유지를 불하받을 생각으로 점유권과 사용권만을 양도받아 점유한 경우

▶ 인접토지의 일부를 매수·취득했지만 착오로 점유를 한 타인의 토지 부분이 공부상 면적을 상당히 초과해 점유한 경우

▶ 점유 개시 당시 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위나 법률요건이 없었고, 그 사실을 알면서도 타인의 부동산을 점유한 경우

▶ 처분권한이 없는 자로부터 처분권한이 없음을 알면서도 취득한 경우

▶ 법률행위가 무효임을 알면서 그 법률행위에 의해 취득해 점유한 경우

▶ 점유자가 국유토지를 담당공무원에게 국유토지 점유 중임을 인정하고 매수의사를 표시한 경우

▶ 무단점유의 점유취득시효 사례는?

A씨는 최근 토지 매매를 위해 경계측량을 했습니다. 측량 결과 원래 A씨가 알고 있던 토지의 경계보다 실제 땅이 32평 더 넓은 상태였는데, 이웃집에서 이 32평의 부지를 무단으로 사용하고 있었다는 사실을 알게 되었는데요. A씨가 이웃집에서 무단으로 사용하고 있는 본인의 토지를 돌려달라고 요청하자 이웃집에서는 본인도 전 주인으로부터 구매한 것이기 때문에 책임이 없다고 주장하는 상황입니다. 과연 A씨가 32평의 부지를 되찾을 수 있는 토지 무단점유 대처방법은 무엇일까요?

A씨는 ‘건물철거청구’ 또는 ‘해당 토지부분 사용에 대한 부당이득반환청구’로 법적 조치를 취할 수 있습니다. 다만 앞서 설명한 바와 같이 취득시효가 완성되었다면 이러한 청구가 어렵기 때문에 민법상 시효취득이 적용되는 사안인지 면밀히 확인해본 후 토지 무단점유 대처방법인 법적조치로 들어가야 합니다.

이에 대해 부동산 전문 로펌 법무법인 명경(서울)의 김재윤 대표변호사는 다음과 같이 말했습니다.

" 자주점유와 타주점유는 점유로 인한 취득시효 소송의 핵심 쟁점입니다. 취득시효 주장에 있어서 ‘소유의 의사’인 자주점유는 아주 중요한 요건으로, 자주점유의 여부는 민법 제197조 제1항에 따라 점유자가 적극적으로 자주점유임을 입증해야 하는 것이 아니라 등기부상 토지 소유자가 점유자의 점유가 타주점유라는 것을 증명해야 하는 것인데요. 다시 말하면, 특별한 경우를 제외하면 점유자는 권원을 주장하면 자주점유가 인정되는 것입니다. "

명경의 김재윤 대표변호사는 무단점유의 점유취득시효 주장으로 인해 재산권에 피해를 입고 계신 분들께 토지 무단점유 대처방법, 다음과 같이 조언하고 있습니다.

"남의 땅인 것을 뻔히 알면서도 점유하는 악의의 무단점유일 경우, 자주점유의 추정은 깨집니다. 따라서 20년 이상 점유기간을 가졌다 하더라도 시효 취득을 할 수 없으며, 원소유자가 불분명 할 때도 토지점유자는 소유권을 인정받지 못하는 것인데요.

간혹 위의 사정처럼 20년의 점유요건만 채우면 자신의 땅이 되는 것이라고 혼동하는 이들이 있는데, 부동산분쟁은 사안마다 다르기 때문에 개인의 잘못된 법리해석으로 재산상 손해를 입게 되는 경우가 많으니 확실하게 대응하기 위해서는 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다."

 

▽▼▽ 기사▽▼▽

http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20210218000313

점유취득시효 주장하는 무단점유 토지, 어떻게 대응해야 할까?